Статья опубликована в № 4341 от 14.06.2017 под заголовком: Рынки – это модно

Новые владельцы московских рынков пытаются создать в них пространства для модных тусовок

Эксперты считают инвестиции в концептуальные рынки рискованными

По данным департамента торговли и услуг Москвы, в настоящее время в столице есть 28 розничных рынков на 13 000 торговых мест. Из них 22 сельскохозяйственных, четыре универсальных и два специализированных. В собственности города находятся и продолжают работать ГУП «Рижский рынок» (прорабатывается вопрос возможной интеграции комплекса рынка в готовящийся проект капитального ТПУ), ГУП «Преображенский рынок» и ГУП «Люблинский рынок» (они подведомственны департаменту городского имущества), а также ОАО «РК «Царицынский» (в ведении департамента транспорта). 18 рынков городские власти продали, суммы сделок департамент торговли и услуг не пожелал раскрыть «Ведомостям».

По данным CBRE, в 2012 г. Даниловский, Кунцевский, Лефортовский и Велозаводский рынки город выставил на продажу за 7,5 млрд руб. в общей сложности. «Впоследствии Даниловский выкупили инвесторы Ginza, территорию Лефортовского отдали под развитие ТПУ, Велозаводский и Кунцевский несколько раз меняли владельцев, как и Москворецкий, Северный, Коптевский, Каширский, Усачевский», – рассказывает Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве.

Светские и советские

«Образцовым муниципальным рынком советского образца» Малахатько называет Преображенский: «Рынок стоит на 3 га, имеет 632 торговые точки и минимальную вакансию – 0,5% торговых площадей. На предприятии прозрачные условия аренды и внятная схема проверок». Даниловский, Усачевский и Дорогомиловский – это уже «светские» рынки, попытка сделать аналог San Miguel в Мадриде или La Boqueria в Барселоне.

Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский делит рынки на несколько типов. Первый – классические, на которых продаются свежие мясо, молоко, овощи, фрукты. Как примеры премиального формата он называет Петровский на Новой Риге и Дорогомиловский рынки. «Они любимы 1% населения, чьи ежемесячные расходы на продукты питания неразличимо малы на фоне их же доходов, и популярны среди 5% тех, кто стремится походить на первых по стилю жизни», – уточняет Обуховский. Второй тип – кооперативные рынки, такие как «ЛавкаЛавка», объединяющая различных производителей-кооператоров. Сейчас этот проект работает в «Мега Химки» и «Мега Теплый Стан», летом планируется открытие третьего рынка возле Симферопольского шоссе в Тульской области. Их целевая аудитория – поклонники здорового образа жизни. Третий тип – концептуальные, которые либо копируют самые яркие западные бизнес-модели, либо эти модели и представляют (Eataly Moscow на Киевской площади). Ставка сделана на общественное питание и на стиль жизни. «Рынок позиционируется как место досуга. Благодаря вниманию к мелочам и масштабам они смогут привлечь часть целевых аудиторий первых типов и завоевать популярность у 10% населения Москвы с доходами выше среднего», – объясняет эксперт.

Вьетнамский фо с пекинской уткой

«Комплексные ремонтные работы на Даниловском рынке шли с марта 2015 г. до апреля 2017 г. без остановки торговой деятельности, – рассказывает основатель, старший партнер холдинга Ginza Project Дмитрий Сергеев. – Общая площадь работ на самом рынке и прилегающих территориях составила более 12 000 кв. м». Облик здания 1986 года постройки был сохранен. Но заменили покрытия железобетонного и светопрозрачного куполов, венчающих здание рынка, все инженерные системы (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление), системы вентиляции и кондиционирования. Появилась новая система централизованного холодоснабжения. Для работников рынка соорудили комнату отдыха с раздевалкой, душевыми кабинами. Благоустройство коснулось и прилегающей территории, теперь перед рынком – новый городской сквер. Со стороны 2-й Самаринской улицы организована парковка на 100 мест. По данным Ginza Project, ремонт Даниловского обошелся в 910 млн руб. О сроках возврата инвестиций в холдинге прогнозов не делают.

Теперь в центре рынка располагается остров с рыбой и морепродуктами, которые хранятся на льду и в шеститонных аквариумах с морской и пресной водой. От него лучами расходятся торговые зоны, включающие в себя мясной, сырный, молочный и птичий острова, отдел с соленьями и мясными деликатесами, а также небольшие гастрономические прилавки. В мансарде (400 кв. м) в скором времени откроется первая в России кулинарная школа Джейми Оливера. А в административном здании рынка начал работу социальный хостел для фермеров, рассказывает Сергеев. Сейчас на Даниловском работает 28 бистро. Общая концепция – «Вокруг света за 80 минут». Здесь готовят вьетнамский фо, пекинскую утку, фалафель и осьминогов, армянскую долму, марокканский тажин, бургеры из лучшего российского мяса, дагестанские лепешки и многое другое. «Организация фудкорта сделала Даниловский новой точкой притяжения и местом встречи москвичей, – считает Сергеев. – По отзывам наших покупателей, цены у нас вполне доступны. Кроме того, не стоит забывать, что это рынок – здесь всегда можно торговаться». Можно бюджетно перекусить пирожками по 30 руб. за штуку, а можно позволить себе фаланги краба по 600–800 руб. за блюдо. По оценке CBRE, средний чек тут – 900 руб. (для обычного сельхозрынка на окраине Москвы он ниже, примерно 260 руб.).

На Усачевском рынке в Хамовниках, недалеко от метро «Фрунзенская», ремонт еще в разгаре. «Мы заменили пластик на фасаде на старинный кирпич, верхнюю часть рынка обшили дранкой лиственницы, отремонтировали и организовали парковку, но главное – добавили зелени вокруг, посадили туи, цветы, – рассказывает гендиректор Усачевского и Москворецкого рынков Евгений Моргачев. – Внутри смонтировали приточно-вытяжную вентиляцию, поменяли торговое и холодильное оборудование, переодели наших продавцов в униформу, установили правила и требования к продуктам и торговле». На Москворецком (на Симферопольском бульваре), по словам Моргачева, установили стационарную крышу над овощными рядами, что позволило продлить сезон торговли овощами и фруктами, заменили асфальт, поменяли торговое оборудование. В планах руководства – добавить точки общепита с авторской кухней. Сколько было вложено в ремонт, владельцы рынка не озвучивают.

«Мы обновляем арендаторов с интересной национальной, авторской кухней, заключаем договоры с прямыми производителями и фермерами, сокращая таким образом цепочку поставки продуктов до конечного потребителя и снижая их стоимость, – отмечает Моргачев. – Покупатели с разным достатком могут найти у нас продукты по своим финансовым возможностям». Например, килограмм фермерского творога стоит 400 руб., литр молока – 120 руб., 200 г сметаны – 120 руб., килограмм домашних кур – 350 руб., десяток яиц – 90 руб. Дороже, чем в сетевых магазинах, но зато это свежая и натуральная продукция.

За картошкой и рецептами

По словам владельцев Даниловского рынка, им удалось значительно расширить ассортимент, создав гибкие условия для фермеров и небольших частных производств. Здесь появились «социальные лавки» с фермерскими овощами из Калужской, Смоленской и Тамбовской областей по доступным ценам и «Лавка доброты», где пенсионеры и малоимущие семьи Даниловского района бесплатно получают сезонные продукты.

Основная масса покупателей на любом рынке – это жители района, в котором он расположен. Но на Москворецкий, например, приезжают из других районов за недорогими овощами и фруктами, на Усачевский – за деликатесами и рецептами блюд из них, которыми продавцы всегда с радостью делятся. «К нам приезжают за интересным гастрономическим опытом», – уверен Сергеев. По его словам, в прошлом году на Даниловском рынке побывало более 2 млн человек, что в 1,9 раза больше, чем в 2014 г. «Трафик рынка в выходные превышает 30 000 человек в день – колоссальная посещаемость для территории в 1,2 га», – говорит Малахатько. На Усачевском в день бывает до 6000 человек, на Москворецком – до 25 000.

«Синергия торговли, еды и тусовки – одна из самых актуальных тенденций в мире. Новые концепции еды, разнообразие кухонь и акцент на свежей органической продукции – основные инструменты привлечения покупателей на рынки нового формата», – комментирует руководитель отдела ритейл-консалтинга JLL Полина Жилкина. По ее словам, в разной степени обновление пережили и другие крупные московские рынки: Дорогомиловский, Ленинградский, «Рогожские Ряды», ярмарка в Конькове. В этом году должна завершиться реновация Центрального рынка на Рождественском бульваре, обновление Черемушкинского и завершение строительства нового Багратионовского рынка.

Ginza Project планирует развивать концепцию Даниловского рынка в торговых центрах. Первый подобный проект появится в ноябре 2017 г. в ТЦ «Пятая авеню» недалеко от станции метро «Октябрьское Поле». На третьем этаже торгового центра разместятся торговые ряды и рестораны, где покупателю смогут сразу же приготовить купленные им продукты. «Мы видим, что концептом интересуются владельцы и других торговых центров. Формат «покупка продуктов питания плюс обед» в Москве сейчас востребован», – заключает Сергеев.

На пути к идеалу

«Инвестиции в обновление городских рынков окупаются за 1,5–3 года, все зависит от их масштаба и посещаемости. И это хороший показатель, нет ни одного примера, когда деньги потрачены впустую, – говорит Жилкина. – Гораздо сложнее построить успешный бизнес в новом месте, которое никогда не было центром притяжения и не имеет исторически сложившегося торгового имиджа».

Обуховский считает инвестиции в концептуальные рынки более рискованными, чем в классические: «Затраты высокие, а выручка непрогнозируемая. Например, только на отделку и оборудование может уйти до 2000 евро за 1 кв. м. А успех проекта зависит от множества факторов – местоположения, позиционирования, умелого управления потерями скоропортящейся продукции». Жилкина отмечает, что на продовольственном рынке классическая модель арендных отношений не работает. Людей, знающих специфику и умеющих эффективно управлять мелкими частными арендаторами, организовать логистику и техническое обслуживание помещения, работать с целевой аудиторией и проч., можно пересчитать по пальцам, говорит она.

Один из неудачных проектов, по мнению Обуховского, – это реинкарнация Центрального рынка в ТЦ «Цветной». «Причины называют разные, каждая в отдельности не смертельна: расположение на 4-м этаже, неподходящее торговое оборудование, ограничения по техническим условиям (вентиляция, канализация, нагрузки на перекрытия и т. п.), но главная, на мой взгляд, – это отсутствие на тот момент успешно работающих примеров, – рассуждает эксперт. – Сейчас у всех действующих проектов успех лишь относительный – какие-то работают лучше, но идеальной модели пока не появилось, так что мы еще увидим успехи и провалы».

А вот гендиректор Института маркетинговых исследований Александр Демидов убежден, что время рынков безвозвратно ушло: «Чтобы дольше сохранять интерес со стороны покупателей, придется постоянно придумывать что-то новое. А это новые вложения средств. Инвесторов надолго не хватит». «В основной массе даже москвичи сегодня вынуждены экономить, поэтому в ближайшее время люди будут совершать покупки в дискаунтерах – сетевых магазинах, таких как «Магнит», «Пятерочка», «Дикси» и др. Или через интернет, в том числе зарубежные сайты-агрегаторы вроде «Алиэкспресс», – говорит Демидов. «Разнообразие продуктов на рынке всегда будет превосходить ассортимент сетевого магазина, поэтому покупатели у нас всегда будут, – уверен в свою очередь Моргачев. – Современный рынок – это не базар, здесь самобытная атмосфера, в которой приятно совершать покупки, общаться, получать советы, рецепты»