Недвижимость
Бесплатный
Яна Войцеховская
Статья опубликована в № 4367 от 20.07.2017 под заголовком: Бизнес занимает дворцы

Корпорации и банки превращают памятники архитектуры в штаб-квартиры

Инвестиции в представительские офисы могут никогда не окупиться

Особняк княгини Волконской на набережной Фонтанки, 48, был построен в начале XIX в., пережил реконструкцию в 1882 г. и капитальный ремонт в 1908 г. (см. фотогалерею ниже). С 1994 г. в нем находится офис «Юникредит банка» (старое название – Международный московский банк). «Санкт-Петербург – один из самых экономически значимых городов России, необходимость развивать здесь бизнес не вызывает сомнений. Учитывая перспективность региона, а также долгосрочные планы «Юникредит банка», рациональнее и эффективнее иметь помещение в собственности, чем арендовать», – прокомментировали в банке покупку исторического здания. Инвестиции в приобретение и ремонт здания общей площадью 3968 кв. м в банке не называют.

В погоне за репутацией

Особняк Паскевича на Английской набережной, 8, занимает петербургский офис Московского индустриального банка (см. фотогалерею). Банки ВТБ и «ВТБ 24» занимают несколько исторических зданий. Помещения особняка на ул. Чайковского, 32, «ВТБ 24» получил в наследство от Промышленно-строительного банка (куплен ВТБ в 2005 г.). Затраты на техническое и хозяйственное обслуживание здания (офис «ВТБ 24» занимает там 1069 кв. м) составляют 900 000 руб. в год, на Невском, 29 (офис занимает около 500 кв. м), – около 750 000 руб., реставрацию фасадов и элементов внутренней отделки банк не производил, сообщила его пресс-служба. Петербургский офис МТС находится в особняке на Итальянской улице, 8, который он приобрел в 2001 г. В 2003 г. МТС реконструировала здание, провела современные коммуникации и воссоздала парадную лестницу и интерьеры второго этажа. Затраты в компании не раскрывают.

Здание своего бывшего офиса на Фурштатской улице, 5, Сбербанк реконструировал и выставил на продажу. Лицевой флигель был надстроен третьим этажом в соответствии с неосуществленным проектом конца XIX в. Независимая рыночная оценка определила стоимость здания общей площадью 3425 кв. м в диапазоне 310–340 млн руб., сообщили в пресс-службе банка. Рассматривается и долгосрочная аренда, добавили в пресс-службе. Особняк находится в собственности Сбербанка с 1998 г. Здание расположено в зоне регулируемой застройки, где необходимо сохранение единого ансамбля фасада. Сбербанк также готов продать комплекс зданий на Лесном проспекте, 19–21, которые являются объектами культурного наследия. Общая площадь зданий – 6064 кв. м. Оптимальная цена для инвестора, по словам директора Colliers International в Петербурге Андрея Косарева, – 300–360 млн руб. Особняк возведен в начале XX в. как центр просвещения – в нем проводились научно-популярные лекции, образовательные курсы, дискуссионные клубы. «Сбербанк сохранил историческую функцию здания, разместив в особняке HR-службы и активно используя учебные аудитории. В них мы проводим собеседования с кандидатами, обучение сотрудников, различные воркшопы, встречи с экспертами и лидерами мнений», – говорит Елена Меньшова, HR-директор Северо-Западного банка Сбербанка.

Дворцами и историческими особняками в Петербурге традиционно интересовались банки, но с развитием технологий они все чаще отказываются от престижных офисов, говорит представитель JLL. Такая недвижимость популярна у нефтегазовых и строительных компаний.

Что такое памятник

Понятие памятника (объекта культурного наследия, ОКН) накладывает определенные обременения на использование, обслуживание и ремонт объекта. Нормы Градостроительного кодекса, соблюдение которых контролирует КГИОП, не позволяют делать перепланировку в таких зданиях, ставить перегородки, требуют сохранять ключевые конструктивные элементы здания – фасад, лестницы, арочные своды. Есть отдельные части и элементы здания, которые входят в списки предметов культурного наследия. По закону ОКН могут находиться как в федеральной, региональной, так и в частной собственности, но в каждом из этих случаев должен быть обеспечен доступ граждан к объектам культурного наследия.

Часть исторических зданий приобретается в собственность, но большинство сдано в долгосрочную аренду. В числе активных арендаторов престижной недвижимости много структур «Газпрома». За последние 10 лет «Газпром» и его сателлиты арендовали и купили в Петербурге около 580 000 кв. м офисных площадей, подсчитали в Colliers. Структуры «Газпрома» занимают несколько исторических зданий на Английской набережной, Конногвардейском бульваре, Невском проспекте (см. фотогалерею). В компании отказались комментировать запрос «Ведомостей» об офисах в исторических особняках.

Часть дворца великого князя Михаила Михайловича Романова на Адмиралтейской набережной в прошлом году арендовала «Роснефть». Экономически обоснованную стоимость исторических дворцов в этой части центра Петербурга гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков прошлым летом оценивал в 100 000–110 000 руб. за 1 кв. м, уточнив, что «рынка княжеских дворцов в Петербурге нет».

Особняк вместо бизнес-центра

Приобретать старинные здания бизнес начал в 1990-е гг., особенно активным процесс стал после 2003 г., когда губернатором Петербурга была Валентина Матвиенко, вспоминает заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский.

Как объект всемирного наследия «Исторический центр Санкт-Петербурга и связанные с ним группы памятников» был включен в список ЮНЕСКО в 1990 г. Нормы Градостроительного кодекса, соблюдение которых контролирует Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), не позволяют делать в объектах культурного наследия (ОКН) перепланировку, ставить перегородки, требуют сохранять ключевые конструктивные элементы здания – фасад, лестницы, арочные своды. По мнению Шаскольского, в этом случае должны быть предприняты шаги, с одной стороны, для сохранения культурного наследия, с другой стороны, для экономически выгодного владения зданием и заработка на праве собственности. Приобретение такого актива позволяет использовать его в качестве залога, добавляет эксперт.

Количество покупателей исторических зданий ограничено, такие сделки единичны. По данным Российского аукционного дома (РАД), в год может продаваться около 7–10 зданий площадью от 1000 кв. м, в том числе после расселения коммуналок, на торгах Фонда имущества, а также на вторичном рынке. Под собственный офис банки и компании чаще всего ищут особняки площадью 2000–3000 кв. м.

Владение представительским особняком не предполагает получения в будущем 200% прибыли, говорит представитель Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПиК) Александр Кононов.

Компании, которые приобретают исторические здания, понимают, что их использование не будет зависеть от небольших изменений объема бизнеса – по меньшей мере в среднесрочной перспективе, отмечает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев. По его словам, если критична гибкость (например, в ожидании динамичного роста бизнеса), компания обычно арендует офисы.

Иногда нужных компании площадей в бизнес-центре класса А просто нет в наличии, добавляет директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов. Доля вакантных площадей в офисах класса А во II квартале 2017 г. сократилась с 5,9 до 5%, в классе B – с 9,7 до 9%, следует из отчета JLL. По данным Knight Frank, офисных блоков площадью более 1000 кв. м предлагается немного.

Вопрос цены и ремонта

Исторические здания в лучших местах в центре Петербурга в основной своей массе уже выкуплены частным бизнесом, говорит ведущий эксперт коммерческого департамента РАДа Юлия Акимова. Важным преимуществом она называет также наличие парковки. Ремонтные работы в таких объектах могут стоить 25 000 руб. за 1 кв. м, считает управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. По словам Акимовой, реконструкция стоит не меньше 50 000 руб. за 1 кв. м, но затраты могут доходить до 300 000 руб. за 1 кв. м. Детальное ценообразование зависит от технического состояния здания, добавляет Фадеев.

Из-за обременений и требований КГИОПа затраты на реконструкцию могут значительно вырасти.

«Обычно ремонт «под себя» осуществляется в больших объемах, чем это происходило бы в арендованных зданиях. Зачастую такой объект рассматривается как имиджевый с вытекающими из этого последствиями, т. е. значительными вложениями, в том числе в его отделку», – считает Фадеев из JLL. Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов Colliers International в Петербурге, говорит, что стоимость ремонтных работ зависит от того, что именно является предметом охраны. Если под охраной КГИОПа находятся элементы интерьера – например, облик холлов, лестниц, каминов и других декоративных элементов, – затраты на их восстановление могут быть очень высокими, в том числе и такими, о которых сообщает РАД, поэтому говорить о стоимости реконструкции за «квадрат» некорректно, отмечает он. Если же предметом охраны является только фасад здания, стоимость внутренних отделочных работ может варьироваться от 15 000 руб. за 1 кв. м при реализации «аскетичного open space пространства» до 100 000 руб. за 1 кв. м при использовании дорогих материалов, таких как натуральное дерево, текстильные обои и т. д., говорит Темнышев.

Стоимость приобретения исторических зданий существенно варьируется в зависимости от локации и состояния на момент продажи. Например, здание на Литейном, 62 (бывший дом Лопухиных, в 2011 г. куплен «СУ-155», затем перешел НС-банку), было выставлено на продажу за 60 000 руб. за 1 кв. м. Группа ЛСР предлагала помещения на Невском, 68 (новое здание, построенное на месте исторического), по цене до 1 млн руб. за 1 кв. м, вспоминает Акимова из РАДа. Сделки по этим объектам не состоялись. Средняя стоимость по готовым реконструированным объектам в хорошей локации – 200 000–300 000 руб. за 1 кв. м, заключает Акимова.

По словам Шарыгиной из NAI Becar, не меньше 80% исторических зданий компании покупают для собственных нужд, остальные – с инвестиционными целями. Окупаемость объектов, приобретаемых для сдачи в аренду, составляет в лучшем случае 10 лет, но чаще всего о ней речи не идет. «Были примеры, когда компания брала такой объект, но впоследствии отдавала его обратно городу, поскольку затраты на редевелопмент с учетом довольно жестких ограничений по сохранности были слишком высокими», – заключает руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова. Рассчитать срок окупаемости невозможно, так как каждый случай индивидуален и зависит от целей реконструкции, говорят в РАДе.

Такие проекты осуществляются в представительских целях, считают Фадеев и Карпов. Вложив деньги в реконструкцию памятника, компания может способствовать созданию вокруг себя коммуникативного пространства, объясняет Кононов из ВООПиКа. Похвастаться таким проектом компания может, если здание выкуплено, качественно восстановлено, считает владелица агентства Principe PR Media Наталья Плеханова.

Удачным образцом она называет универмаг Au Pont Rouge, в котором восстановлено все вплоть до железных конструкций и плитки в паркинге. Владелец здания – «БТК-девелопмент». Это естественная линия поведения для бизнеса, если компания ведет деятельность и обладает недвижимостью в историческом центре Петербурга, для нее единственно правильное решение – восстановить здание, а не просто перекрасить и поставить пластиковые окна, говорит она. Качество реконструкции напрямую отражается на имидже компании, резюмирует Плеханова.

Лепнина отдельно

Позитивная роль бизнеса заключается в том, чтобы эти здания «занимать», считает Карпов. По его словам, современное использование зданий дает им жизнь, однако обращение с внутренними интерьерами при ремонте здания иногда доходит до абсурда. «В паспорте ОКН записан перечень предметов, которые охраняются», – вспоминает он. По его словам, за выкупленные здания шла битва, чтобы сократить количество предметов охраны. «Иногда сокращали до полного абсурда: лепнина, не привязанная ни к чему. Лестница – отдельно, лепнина – отдельно. Сдавайте ее в музей, все остальное идет под реконструкцию», – говорит он. По словам Карпова, существует рынок заказных историко-культурных экспертиз, цель которых – снять объект с охраны или сократить количество предметов охраны в нем и сделать объект более ремонтопригодным. В ОКН должна сохраняться вся планировка, а историческое здание, грубо говоря, можно выпотрошить и переоборудовать внутри совершенно по-новому, у него охраняется только фасад и габариты, добавляет Карпов.

Чаще всего компании реставрируют те элементы зданий, которые сохранились до наших дней (утраченные элементы воссоздают) или входят в списки предметов охраны культурного наследия (их составляет и утверждает КГИОП), говорит представитель архитектурного бюро «Студия 44», в портфеле которого не меньше шести проектов реконструкции по заказу коммерческих структур. Остальные элементы здания разрешено видоизменять, так же как проводить модернизацию инженерных систем. Работа осложняется большим объемом проектной документации вплоть до согласования с метрополитеном, говорит архитектор Рафаэль Даянов из бюро «Литейная часть – 91».

Бюджет Петербурга в 2016 г. направил на реставрацию исторических зданий 7 млрд руб., федеральный бюджет – 2,6 млрд руб., еще 1,9 млрд руб. поступило из внебюджетных источников, сообщили в КГИОПе. По данным комитета, в 2018 г. администрация планирует запустить программу передачи объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии, в аренду «за рубль». За основу взят опыт Москвы, где подобный проект реализуется с 2012 г. В числе первых объектов, которые скорее всего попадут в программу, – дом Степанова на ул. Константина Заслонова, павильон «Царский вокзал» в Пушкине, постройки усадьбы Орловых-Денисовых в Коломягах, Ушаковские бани «Гигант» в Кировском районе.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать
Читать ещё
Preloader more