Финансы
Бесплатный
Александра Астапенко|Анна Холявко
Статья опубликована в № 4443 от 03.11.2017 под заголовком: Ипотека будет сопряжена с рисками

ЦБ ужесточит правила выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

Взамен он готов упростить условия секьюритизации

Центробанк ужесточает требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом – для таких кредитов вводятся повышенные коэффициенты риска, а значит, такой кредит повлияет на норматив достаточности капитала.

Кредит с первым взносом менее 20% цены жилья взвешивается с коэффициентом риска 150%, менее 10% – 200%, говорится в поправках к инструкции «Об обязательных нормативах банков» (будут действовать с 2018 г.). «ЦБ вводит повышенный коэффициент риска, потому что боится повторения ипотечного кризиса в США в 2007 г. Но кроме большой доли рискованных кредитов США столкнулись с их высокой кредитной оценкой, что к России сейчас неприменимо», – говорит топ-менеджер банка средней величины.

Некоторые банки не скрывают, что из-за поправок ЦБ им придется повысить либо минимальный взнос, либо ставку таких кредитов – с большой долей кредита в стоимости имущества (показатель loan-to-value, LTV). Ипотечный банк «Дельтакредит» может увеличить минимальный первоначальный взнос с нынешних 15 до 20%, передал через пресс-службу руководитель отдела продуктов и аналитики Алексей Подвигин. «Многие банки учитывают в качестве первоначального взноса сумму материнского капитала. Данный нюанс не оговорен в поправках, соответственно, клиентам будет необходимо иметь собственные средства для внесения 20% первоначального взноса», – подчеркнул Подвигин.

Новая мера может вынудить Росевробанк повысить процентные ставки ипотеки, в частности ставки кредитов с небольшим первоначальным взносом, говорят в пресс-службе банка. В «Уралсибе» заявили, что дождутся итогового распоряжения ЦБ.

Мало – значит ненадежно

Ипотечные кредиты с малым первоначальным взносом гораздо хуже обслуживаются и чаще уходят в дефолт, сообщил представитель АИЖК: у кредитов с первоначальным взносом менее 20% шанс выйти на просрочку свыше 90 дней в первые два года кредита почти вдвое выше, чем у кредитов с первоначальным взносом 20–40%, и вшестеро выше, чем у кредитов с первоначальным взносом более 50%. По действующему законодательству такие кредиты нельзя секьюритизировать.

В любом случае нововведения коснутся ограниченного числа участников ипотечного рынка, считает председатель совета директоров Банка жилищного финансирования Николай Шитов: «После кризиса среднее значение показателя LTV на российском рынке – 60%, т. е. первоначальный взнос составляет порядка 40%. Мало кто из активных участников рынка имеет желание пересекать 20%-ную границу. Норма, которую предлагает ЦБ, ожидаема и совершенно адекватна». По оценке топ-менеджера одного из банков, ипотека с первоначальным взносом менее 20% занимает всего 5–6% рынка.

Ставки ипотеки до сих пор неуклонно снижались – независимо от размера первоначального взноса. Минстрой ожидает, что средняя ставка ипотеки к концу года составит менее 9,5% годовых, передавал ТАСС слова замминистра Никиты Стасишина.

Но вместе с ужесточением правил ипотечного кредита ЦБ хочет изменить и порядок оценки кредитного риска в сделках секьюритизации.

Сейчас к младшим траншам облигаций при секьюритизации применяется коэффициент риск-веса 1250%, а для всех остальных траншей – коэффициент 100% или 150%. Как правило, банки-оригинаторы продают старшие транши инвесторам, а младшие оставляют на балансе. За счет последних происходит погашение невыплат по активам старшего транша.

Теперь коэффициент риска в 1250% будет применяться только при отсутствии информации о качестве активов и структуре сделки, говорится в проекте положения, опубликованном регулятором в среду. Также ЦБ вводит понятие простой, прозрачной и сопоставимой секьюритизации, к которой применяется льготная оценка кредитного риска. Минимальное значение коэффициента риска при вложениях в старшие транши может составить 10%, 15% – при вложениях в прочие транши.

«Большинство выпусков ипотечных ценных бумаг, которые сейчас есть на рынке, в значительной степени соответствуют требованиям простой, прозрачной и сопоставимой секьюритизации. Безусловно, один из решающих факторов в повышении использования инструмента секьюритизации – спрос кредиторов, и мы видим, что он существует: растущую выдачу ипотеки нужно фондировать и секьюритизация позволяет это сделать. Второй определяющий фактор в развитии рынка – наличие спроса инвесторов, и для нас работа по формированию инвесторской базы сегодня стала приоритетом», – передал через пресс-службу руководитель управления секьюритизации «ВТБ капитала» Андрей Сучков.

Введение понятия простой, прозрачной и сопоставимой секьюритизации создает льготный режим резервирования по такого рода сделкам, а значит, заинтересованность в проведении прозрачных сделок будет расти, говорит аналитик S&P Ирина Пенкина. «Безусловно, важно, насколько критерии простой, прозрачной и сопоставимой секьюритизации окажутся выполнимы для участников рынка, – продолжает она. – Снижение норм резервирования удешевляет использование этого инструмента, а значит, банки смогут его активнее использовать, наращивать фондирование. Это в условиях конкурентной борьбы скорее всего приведет к снижению процентных ставок».

Новый подход приведет к увеличению таких сделок на рынке, соглашается директор инвестиционно-торгового департамента «Абсолют банка» Сергей Михайлов.

Соответствует ли сделка критериям простой, прозрачной и сопоставимой секьюритизации, будут решать сами участники рынка – как те, кто выпускает облигации, так и банки-инвесторы, говорит старший юрист «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Олег Ушаков. «При приобретении облигаций, соответствующих критериям простой, прозрачной и сопоставимой секьюритизации, банки-инвесторы могут претендовать на минимальный коэффициент риска – 10%. Но рынок волнует вопрос: какими будут последствия, если проверяющий из ЦБ не согласится с оценкой сделки инвестором? Еще один не менее важный вопрос: возможно ли наступление негативных для инвесторов последствий из-за не зависящих от них действий, а именно – несоблюдения эмитентом критериев простой, прозрачной и сопоставимой секьюритизации уже после размещения облигаций?» – тревожится Ушаков.