Больше половины складов в Московском регионе строится под клиента
Порой заказчики меняют проекты на ходу, что ведет к росту затрат
Больше половины качественных логистических комплексов в столичном регионе за последние два года возведены под конкретного заказчика. Такие проекты выгодны девелоперам – ведь уже решен вопрос с реализацией или арендой. Ложкой дегтя в бочке меда стал тотальный контроль со стороны заказчика, частое внесение в проект изменений.
Столь активно формат строительства складов по схемам built-to-suit (BTS) развивается сравнительно недавно. «Крупные игроки, а затем и компании помельче после кризиса старались перейти на строительство под клиента», – рассказывает Юрий Тараненко, руководитель управления развития коммерческой недвижимости ГК «Инград». Объемы спекулятивного девелопмента минимальны, подтверждает Владислав Рябов, директор департамента складской недвижимости Knight Frank. В то же время не хватает готовых объектов площадью от 30 000 кв. м, добавляет он. «Главное, появилось достаточное количество девелоперов, работающих с проверенным качеством и в сжатые сроки, зачастую не более 12 месяцев», – говорит Рябов. В CBRE отмечают также, что девелоперы расширяют бизнес за пределы логопарков и строят склады на земельных участках клиентов как генподрядчики.
По подсчетам Антона Алябьева, директора отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, за 2016–2017 гг. в Москве и области было введено более 695 000 кв. м объектов BTS – 52% от всего нового строительства. По данным Knight Frank, из 238 900 кв. м качественных складских объектов, сданных в I–III кварталах 2017 г., 31% реализованы в формате BTS.
Модели
При строительстве по схеме BTS чаще всего заказчик не является профессиональным участником рынка недвижимости, разве что в части потребления возводимых квадратных метров, рассказали «Ведомостям» опрошенные эксперты. «Девелопер может выполнять несколько функций: от консультанта и землепользователя до технического заказчика будущего здания», – говорит Мария Котова, директор департамента жилой недвижимости GORN Development, долгое время проработавшая в консалтинговых компаниях.
Идеальная модель взаимодействия – заказчик приходит к девелоперу, имея на руках все характеристики здания, выдает техзадание, по которому девелопер должен посчитать смету, рассказывает Тараненко. Если смета устраивает заказчика, подписывается договор и начинается стадия проектирования. Но есть и другая модель – девелопер приступает к строительству по усредненному заданию, исходя из понимания требований рынка. Заказчик же подключается на этапе строительства. В этом случае приходится вносить максимальное число изменений по ходу дела.
Ни один, даже самый опытный и терпеливый девелопер не любит получать от клиента заявки на внесение изменений, рассказывают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Это всегда влияет на сроки и часто ведет к росту затрат, объясняет Анна Сорокина, директор по аренде и маркетингу Radius Group, что неприятно для девелопера, который по контракту гарантирует определенную дату завершения строительства и бюджет проекта. Впрочем, Калин Антон, директор департамента промышленной недвижимости PNK Group, признает: многие заказчики вносят изменения в проекты «и это абсолютно нормальная ситуация». Подчас изменения вносят и тогда, когда склад почти построен. «Недавно наш заказчик на завершающей стадии решил изменить административно-бытовую часть (офис) и сделать только каркас и перекрытия вместо полноценного офиса», – рассказал Калин Антон.
В среднем переработка одного раздела проектной документации может занять от трех недель до 1,5–2 месяцев, говорит Сорокина. Изменение в одной части проекта, как правило, влечет корректировки в других разделах и крайне редко их можно делать параллельно. Например, в случае значительного изменения клиентом схемы расстановки технологического оборудования (производственной линии, стеллажного оборудования или мезонинной конструкции) придется модифицировать схему освещения, систему пожаротушения, зонирование помещений, расположение проемов и ворот и т. п., рассказывает эксперт.
Перспективы BTS
В числе активных игроков складского рынка в JLL кроме ритейлеров выделили производственные компании, которые оценивают возможности по строительству специализированных зданий – как логистических, так и индустриальных.
Проектов, которые по завершении передаются в собственность заказчика, пока не так много. «За 9 месяцев 2017 г. был введен в эксплуатацию только один складской объект площадью 15 000 кв. м (СК «Сынково», корп. 8 на Симферопольском шоссе) – это всего лишь 6% от общего объема введенных площадей за данный период», – отмечает Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований JLL. «Мы ожидаем, что до конца года в Московском регионе будет заключен еще ряд сделок на строительство BTS-проектов, – говорит Владислав Рябов, директора департамента складской недвижимости Knight Frank. – В 2018 г. на рынке складской недвижимости Московского региона будет введено как минимум 100 000 кв. м складских площадей, реализованных в формате BTS».
Контролеры
Чем более нестандартное или специализированное здание предстоит построить, чем оно дороже, тем больше заказчик хочет контролировать процесс и участвовать в принятии ключевых решений, тем более детальные отчеты он требует. Различные формы контроля могут присутствовать на всех этапах – от создания концептуального проекта до ввода в эксплуатацию. Например, контролер (или контролеры) заказчика внедряется в проектную команду застройщика. «Мы всегда приветствуем, если у заказчиков есть профессиональные компании-контролеры, – говорит Калин Антон из PNK Group. – Как правило, они помогают нам повышать качество как строящихся в настоящее время зданий, так и наших будущих объектов». Либо застройщик регулярно отчитывается (практикуются и фотоотчеты) о ходе строительства. У заказчика есть доступ к веб-камере на площадке, и он ведет проверку исполнительной документации, актов скрытых работ и др. Контрактом на строительство распределительного центра для Auchan (находится на собственном земельном участке площадью 45 га недалеко от парка «Южные врата». – «Ведомости»), которым сейчас занимается Radius Group в качестве привлеченного девелопера, предусмотрена большая часть инструментов контроля: от участия клиента в ключевых решениях до доступа к веб-камере с площадки, делится Сорокина. Многие крупные международные компании заботятся о том, чтобы промышленные объекты соответствовали международной системе стандартов FM Global, и в первую очередь контролируют именно это, добавил Калин Антон.
Технологии
В настоящее время застройщикам доступны разные технологии, позволяющие управлять процессом проектирования и строительства. Такие, например, как Lean construction management (комплексное руководство проектом), рассказали в GORN Development. Девелоперы стали активнее использовать BIM-технологии. С помощью информационного моделирования можно получить максимально точные технико-экономические показатели еще на стадии проектирования и на разных этапах строительства объекта при необходимости оперативно внести корректировки. По словам Тараненко, с развитием BIM-проектирования процесс упростился с точки зрения финансового и инженерного контроля – все изменения в режиме реального времени отображаются в 3D-модели здания, виден финансовый расчет по работам и материалам.
Новые возможности дает платформа Radius InSite, разработанная компанией Radius Group. Как объяснила Сорокина, отдельные элементы, из которых состоит Radius InSite, используются на разных этапах девелопмента, однако аналогичных платформ, в которых комплексно используются все эти инструменты именно с акцентом на девелопмент недвижимости, нет. Radius InSite позволяет быстрее интегрировать изменения в проект целиком и раньше выявлять коллизии и аномалии. «В нашей платформе мы также насыщаем модель будущего здания данными о рыночной стоимости тех или иных материалов или работ, – добавила Сорокина. – Это позволяет принимать решения не только с учетом влияния определенного изменения на операционную эффективность будущего здания, но и с четким пониманием, насколько то или иное изменение экономически оправданно». Платформа наиболее полно реализует свой потенциал, когда речь идет о строительстве больших, нестандартных и специализированных зданий. Поскольку модель здания обновляется в режиме реального времени, клиент на любом этапе точно знает, сколько и на что было потрачено средств – недоступная ранее максимальная прозрачность девелоперского процесса. И наконец, визуализация проектных данных в виде понятных трехмерных динамических моделей помогает даже неспециалистам понять статус проекта и возможные риски.
В компании рассказали, что до внедрения этой технологии снизить риски, связанные со сроками и бюджетом, можно было лишь с помощью максимально детальной спецификации проекта. Например, договор с Paul Hartmann AG, для которой Radius Group построила производственное здание в парке «Южные врата», включал несколько сотен страниц, большая часть которых была посвящена техническому описанию будущих помещений.
