Статья опубликована в № 4512 от 20.02.2018 под заголовком: Застройщики копят силы

В Петербурге продается максимальное число новостроек за всю историю

Петербуржцы вдвое чаще, чем москвичи, покупают новостройки, но рынок на пороге перегрева
Прослушать этот материал
Идет загрузка. Подождите, пожалуйста
Поставить на паузу
Продолжить прослушивание

За год в Петербурге сдали в эксплуатацию более 3,5 млн кв. м жилья – плюс 12,9% к 2016-му (3,1 млн кв. м). Ленинградская область вообще стала чемпионом России по вводу жилья на душу населения: здесь построили и сдали 2,64 млн кв. м, или 1,47 кв. м на каждого жителя, это плюс 11,5% к 2016 г. С продажами тоже вроде бы все неплохо: в петербургских и пригородных новостройках, по данным экспертов КЦ «Петербургская недвижимость», девелоперы продали 4,15 млн кв. м, прибавка за год – 120 000 кв. м.

Но навес не обеспеченного спросом предложения продолжает расти: каждый квартал застройщики выводили на рынок на 100 000–200 000 кв. м больше, чем успевали продать. Такая динамика естественна для растущего рынка. Вот только будет ли первичный рынок Петербургского региона и дальше расти?

Предложение

Рынок строящегося жилья петербургской агломерации и так выглядит много благополучнее столичного. В 2017 г. петербуржцы вдвое чаще, чем москвичи, заключали договоры долевого участия (ДДУ). И вдвое чаще брали ипотеку. По региональным показателям (город плюс область) почти такая же картина. По мнению руководителя проекта IRN.ru Олега Репченко, на московском рынке жилья пик уже пройден и продажи столичных новостроек входят в фазу длительной (на три года) рецессии. А появление на рынке мощной госмонополии – Фонда реновации – еще усугубит негативные тенденции.

В петербургских новостройках перегрев пока еще не ощутим. Но объем рынка – максимальный за всю историю: жилье продается в новостройках общей площадью 11,7 млн кв. м. И предложение – 5,4 млн кв. м – тоже рекордное.

Гендиректор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров полагает, что в ближайшие годы рынок пройдет точку насыщения, массовый спрос сменится точечным, в комплексных проектах (особенно находящихся за КАД) могут возникнуть серьезные проблемы со сбытом. Заместитель гендиректора компании «Лиговский канал» Максим Жабин подтверждает: перепроизводство жилья уже налицо и банкротства не просто возможны – они уже происходят. Эти обстоятельства увеличат число долгостроев, повысят риски и подтолкнут часть покупателей к выбору на вторичном рынке. Тем более что в прошлом году в Петербурге впервые в структуре предложения готовых квартир доля новых домов (введенных в последние 10 лет) составила более половины. Но Вячеслав Заренков, гендиректор группы «Эталон», с такой оценкой не согласен: «На рынке не так много качественных проектов, поэтому никакого пузыря мы не видим».

В прошлом году стала фактом тенденция смещения спроса из области к проектам в городской черте. Городские проекты покупатели считают менее рискованными. Этот сдвиг подтверждается и данными Росреестра: в области количество ДДУ за год уменьшилось на 4660, в Петербурге – на 5441 договор выросло. «В среднем по больнице» – без перемен. В Москве и Подмосковье такая же картина наблюдалась со второй половины 2016-го.

Ипотека

Главным драйвером спроса остается ипотека. В Петербурге ипотечное кредитование выросло за год на 19,4% (51 819 кредитов за 2017-й, по данным ЦБ), в Ленобласти – на 27,5% (15 221 кредит). Падение интереса, обусловленное отменой господдержки, было быстро компенсировано снижением ключевой ставки ЦБ, усилиями Сбербанка и совместными программами банков и застройщиков. В некоторых новостройках можно купить квартиру в кредит под 7,5–9% годовых.

С начала 2018 г. была начата программа семейной ипотеки под 6%, и банки уже к концу февраля подали заявок на 1 трлн руб. Однако большинство застройщиков полагают, что эта инициатива поможет поддержать спрос на прежнем уровне, но вряд ли приведет к росту.

«Сложности у застройщиков могут возникнуть из-за низкой покупательной способности, которая падает быстрее, чем ипотечные ставки, – отмечает Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management. – Высокие показатели – 2017 были заложены 2–3 года назад, когда реализованные ЖК выходили в продажу. Как будет себя вести рынок дальше, никто не знает».

Законы

Но сейчас главные угрозы рынку исходят не от снижения покупательной способности, а от непредсказуемости законодателя. Всю вторую половину 2017 г. девелоперы обсуждали пакет поправок в 214-ФЗ, вступающий в силу в июле 2018 г. Как вдруг в конце ноября им объявили: а еще через три года долевки вообще не будет. Пакет поправок вызвал шок, отмена долевой схемы – трепет.

Застройщикам (в перспективе) предлагают продавать готовое жилье, использовать проектное финансирование и эскроу-счета. «В итоговую стоимость квартиры будут заложены и проценты по кредиту, который придется брать застройщику на возведение дома, и расходы застройщика на содержание квартиры, пока она будет находиться в продаже, – говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Еще и не все компании (и не под все проекты) смогут получить кредит на строительство».

Работа по новым правилам приведет к росту себестоимости и цен. А покупатель к этому не готов. Рост цен возможен только при сокращении количества (и площадей) новых проектов. Пока наблюдается обратная картина: застройщики активно скупают участки и торопятся запуститься по старым правилам.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, уверен, что в ближайшие год-полтора нас ждет пик не только предложения (по описанным выше причинам), но и спроса. Потому что покупатели тоже поймут неизбежность роста цен и (возможно) начнут поторапливаться. Специалисты «СПб реновации» напоминают о цикличности рынка и полагают, что он вступает в фазу спада.

Самое печальное, что застройщикам так никто и не объяснил, чем банковский контроль за стройкой лучше сегодняшнего положения дел, кроме того, что он дороже. Каждую неделю новостные ленты сообщают об отзыве лицензии у 2–3 банков. А жесткий контроль со стороны государства не предотвратил масштабного воровства ни в строительстве стадионов к ЧМ-2018, ни на стройках УФСИН, ни в области реставрации, ни даже при возведении президентской резиденции.

Впрочем, если бы проводился чемпионат по плаванию в агрессивной среде, наши предприниматели выиграли бы его за явным преимуществом. И это оставляет отрасли шансы.

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать
Читать ещё
Preloader more