Чиновников озадачило поручение Путина о кадастре

Доработать методику кадастровой оценки президент Владимир Путин поручил по итогам послания Федеральному собранию. В пятницу поручение было опубликовано на сайте Кремля, выполнить его правительство должно к 15 июля. Но сделать это будет сложно, рассказали «Ведомостям» три федеральных чиновника.

В 2015 г. кадастровая стоимость заменила более низкую инвентаризационную для расчета налога на недвижимость людей в 28 регионах, с тех пор их число превысило 60. Общая налоговая ставка на имущество – 0,1%, но муниципалитеты могут и понижать ее (вплоть до нуля), и повышать, но не больше чем в 3 раза.

Определяется кадастровая стоимость так: оценщик получает перечень объектов с данными о них из Единого государственного реестра недвижимости, рассказывает председатель комиссии по кадастровой оценке Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский.

Затем оценщик группирует объекты, собирает и анализирует рыночную информацию по сделкам с похожей недвижимостью, продолжает он: по каждой группе составляется математическая модель – стоимость зависит от площади, месторасположения, состояния объекта и других факторов, затем определяется кадастровая стоимость.

Задача ограничить разницу между кадастровой и рыночной стоимостью не решена, говорил в пятницу помощник президента Андрей Белоусов (здесь и далее цитаты по «Интерфаксу»). Проблемы будут решены в этом году, отмечал министр финансов Антон Силуанов. В первую очередь будет изменена методика оценки кадастровой стоимости недвижимости, рассказывал директор департамента налоговой политики Минфина Алексей Сазанов.

Вчера представитель Минфина переадресовал вопросы в Минэкономразвития. Его представитель не ответил на запрос «Ведомостей».

Оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии при Росреестре или в суде. За 2017 г. комиссия рассмотрела на 18,2% больше заявлений о пересмотре кадастровой стоимости (больше 70 000 заявлений), чем годом ранее (еще более 6000 находятся на рассмотрении), следует из данных Росреестра. Совокупно собственникам недвижимости удалось добиться снижения кадастровой стоимости на 14,6% до 7,5 трлн руб. В судах дел было меньше – около 13 000 заявлений, большая часть которых касалась как раз определения рыночной стоимости недвижимости (93% всех дел). Но и чаще удавалось выиграть спор: в половине случаев стоимость была снижена. Перекосы, правда, бывают и в другую сторону, когда собственник платит налог меньше, чем должен был, говорит Каминский.

Проблемы с определением кадастровой стоимости есть, признает один из чиновников, но выполнить поручение президента сложно. В основе кадастра массовая оценка – усредненная стоимость, но среднее число может быть выше или ниже рыночной, говорит он. Кадастровая оценка потеряет смысл, если будет рассчитана рыночная стоимость для каждого объекта, рассуждает другой чиновник.

Методику кадастровой оценки сложно улучшить до безошибочной, поддерживает партнер «Пепеляев групп» Алексей Коневский, даже Верховный суд неоднократно признавал, что действующая методология предполагает допущения и погрешности, учесть все особенности просто невозможно. Например, куда выходят окна, какой этаж, расстояние до дороги, качество транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, перечисляет партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский, для рыночной стоимости это важные детали, которые в массовой оценке не учитываются.

Первое, что можно сделать для того, чтобы уточнить механизм определения налога, – рассчитывать его от кадастровой стоимости, уменьшенной на 30%, предлагает Каминский. В мире 30% – нормальная погрешность при массовой оценке, методология которой не позволяет учесть индивидуальные особенности объектов, считает он. А также создать базу данных предыдущей оценки объектов, которая была бы одним из ориентиров для нынешней, предлагает Коневский. Нужно аккумулировать данные по рыночным сделкам на сопоставимые объекты при сопоставимых условиях, поддерживает Можаровский, но уйти на это может до 15 лет.

Кроме того, необходимо упростить порядок обжалования: сейчас собственник может использовать лишь рыночную стоимость, но лучше, если другой оценщик проведет повторную оценку, предлагает Коневский. А также нужно изменить состав административных комиссий по рассмотрению споров, чтобы оценка была адекватной, что частично поможет разгрузить судебную систему, указывает Можаровский.

Если решить проблему все же не удастся, можно заморозить понижающий налог коэффициент, предложил Белоусов. В 2018 г. этот коэффициент составляет 0,8, а с 2019 г. он будет отменен. До 2020 г. регионы могут сами решать, когда перейти на кадастровую оценку недвижимости.