Ипотеку на коммерческую недвижимость предлагают сейчас почти все банки

Целевая аудитория – индивидуальные предприниматели и малый бизнес
С помощью кредитов покупают в основном небольшие помещения (от 20 до 80–100 кв. м) /Максим Стулов / Ведомости

Во многом она напоминает жилищное кредитование, но условия строже, и по объемам их даже сравнивать нельзя.

По оценке Максима Лукьяновича, директора департамента малого бизнеса Росбанка, сейчас все основные игроки на банковском рынке имеют в продуктовой линейке кредит на приобретение коммерческой недвижимости. Заметной тенденцией в этом секторе за 2017–2018 гг. стало развитие ипотеки на нежилую недвижимость для физических лиц – от единичных сделок до отдельного сегмента, как отмечает Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного кредитования «СМП банка». «Но это скорее нишевый продукт», – добавляет эксперт. Доля коммерческой ипотеки, по данным Ивана Любименко, управляющего директора по продажам подразделений сети «Абсолют банка», в общем объеме выдач составляет менее 5%. Одну из причин столь скромного присутствия ипотеки в мире коммерческой недвижимости Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ – супермаркет недвижимости», объясняет так: если покупатель не может заплатить за помещение всю сумму сразу, он попытается получить рассрочку и, только если не справится с бременем платежей, переведет ее в ипотеку.

Тем не менее Лукьянович говорит о росте спроса со стороны малого бизнеса в Росбанке. Да и «Абсолют банк» с начала этого года увеличил в два раза объем выдачи ипотечных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом 2018 г., рассказал Любименко.

С помощью кредитов покупают в основном небольшие помещения (от 20 до 80–100 кв. м) на первых этажах жилых домов, офисные, торговые площади. Многие из них потом сдаются в аренду, и часто первые 5–7 лет заемщики арендными платежами отбивают кредиты, а потом уже спокойно получают свой пассивный доход. Предприниматели часто расширяют уже имеющиеся у них производственные площади, интересуются складами, а граждане приобретают машино-места.

Ставка больше, сроки меньше

В сравнении с жилищной у коммерческой ипотеки условия пожестче. Ставки от 12 до 15% годовых, первоначальный взнос – от 20 до 40%. «Максимальные сроки ипотеки на нежилую недвижимость для физлиц схожи с жилищным кредитованием – как правило, до 20–25 лет, для юрлиц и предпринимателей сроки меньше – 10–15 лет», – рассказывает Коняхина. С повышением ключевой ставки ЦБ коммерческая ипотека дорожала так же, как и все остальные кредиты.

Программа Росбанка рассчитана на индивидуальных предпринимателей и юридических лиц: срок кредитования – до 84 месяцев, первоначальный взнос – не менее 20% и, если денег не хватает, можно оформить дополнительный залог имущества. Ставка по кредиту под залог приобретаемого объекта – 11,88%. «Незавершенное строительство не рассматривается в качестве приобретения», – комментирует Лукьянович.

По программе Сбербанка «Экспресс ипотека» ИП и малым предприятиям предоставляется заем до 10 млн руб. на срок до 15 лет под 13,9% годовых, назначение приобретаемого помещения роли не играет, но оно должно быть сдано в эксплуатацию. На строящиеся объекты ипотеку можно получить по другой программе.

В «Абсолют банке» кредитуют приобретение нежилой недвижимости на первичном или вторичном рынках по программе «Коммерческая ипотека». Минимальная процентная ставка – 12,74% годовых (11,74% на приобретение машино-места), максимум на 15 лет, минимальный первоначальный взнос – 20%.

Любименко приводит примеры из практики банка: клиент – физическое лицо приобрел помещение на цокольном этаже в Подольске за 7,8 млн руб., из которых 3,9 млн руб. выдал банк на 20 лет под 12,74%, ежемесячный платеж составил менее 45 000 руб. Второй клиент – собственник бизнеса выкупил арендуемый под агентство недвижимости офис в Пушкино. Стоил он 7,7 млн руб., кредит был оформлен на 4,6 млн руб. на 15 лет. Ставка – 14,24%, платеж – 62 000 руб. в месяц.

Как рассказывает Любименко, возможность покупать нежилые помещения на первичном рынке в аккредитованных банком объектах строительства появилась у клиентов в начале прошлого года. Максимальный срок займа увеличили с 10 до 15 лет, в 2 раза уменьшили минимальный первоначальный взнос (20%). Банк также отменил требование предоставить поручительства юридическими лицами – собственниками дополнительного обеспечения. «Если несколько лет назад базовые ставки на жилую и коммерческую недвижимость отличались на 5–6 п. п., то теперь эта разница составляет не более 1–2 п. п.», – говорит Любименко.

Статус имеет значение

В зависимости от «статуса» заемщика требования банков несколько различаются. Коняхина объясняет: если клиент – физическое лицо и покупает недвижимость для своих нужд, то банк анализирует его доход, финансовое положение, обязательства. У юрлица или ИП запрашивают пакет документов, касающихся бизнеса, и анализируют уже финансовое положение компании, в залог могут принять другие активы. «В некоторых организациях, например, при займах на сумму более 30 млн руб. банк настаивает на выдаче кредита именно юридическому лицу. Бывает, что человеку приходится регистрировать ООО или ИП, чтобы получить одобрение», – замечает Туманова.

В «Абсолют банке» для собственника бизнеса ставка увеличивается на 1 п. п. По оценке Арташеса Оганова, советника, главы практики недвижимости CMS Russia, с юридической точки зрения нет принципиальной разницы, выдается кредит юридическому лицу или ИП, но внутренние требования банка могут различаться.

Не хватает господдержки

Перспективы коммерческой ипотеки для малого бизнеса зависят от ипотечной ставки – если она будет снижаться, то спрос на кредиты будет расти, прогнозирует Туманова. В противном случае покупатели станут искать возможность воспользоваться рассрочкой. Эксперт также считает, что в секторе не хватает программ государственной поддержки.

«Для частных предпринимателей, приобретающих помещение для себя, а не в аренду, можно было бы разработать программу все той же господдержки (например, сниженную ставку), но, по всей видимости, рынок слишком узкий, чтобы проблемами ИП заинтересовались на высшем уровне. К тому же слишком сложно обеспечить контроль за целевым использованием помещения», – рассуждает Туманова.

Лукьянович полагает, что на законодательном уровне нужно дать возможность заемщикам получить имущественный вычет по аналогии с имущественным вычетом, который получают покупатели жилья. Такая мера, по мнению эксперта, могла бы поспособствовать дальнейшему росту спроса на этот вид кредитования.