Пригороды Москвы и Санкт-Петербурга теряют покупателей, спрос в черте города растет

Пригороды Москвы и Санкт-Петербурга теряют покупателей, спрос в черте города растет. Но у новостроек Ленинградской области есть шанс вернуть покупателей

За 2019 г. в Москве введено 4,96 млн кв. м жилья. В Московской области – около 8,6 млн кв. м (из них 4 млн – ИЖС). В Петербурге меньше: 5,38 млн. В Ленинградской области – 2,44 млн (896 000 кв. м – ИЖС).

Столичное начальство поспешило отчитаться о рекордной (с 1967 г.) сдаче новых квартир. Правда, тогда и территория столицы была меньше, и население с тех пор выросло почти вдвое. Если пересчитывать в квадратные метры на одного горожанина, то Ленобласть окажется в лидерах: 1,31 кв. м. Близкий показатель в Подмосковье – 1,13 кв. м. В Петербурге – 0,65, в Москве – скромные 0,4 кв. м на человека. Похожая ситуация с новыми договорами долевого участия (ДДУ). В столичном регионе на 1000 жителей приходится почти вдвое меньше ДДУ, чем в петербургском. И это соотношение сохраняется уже несколько лет.

В то же время адресно-инвестиционная программа Петербурга на ближайшие три года предусматривает финансирование в 100–110 млрд руб. ежегодно, АИП Москвы – 660–680 млрд. Это те средства, которые городской бюджет потратит на благоустройство, транспорт, социальные объекты и проч. Разница в 6 раз. Потому что в Петербурге и Ленобласти (так уж повелось) и в социальные объекты, и в дороги приходится вкладываться застройщикам. Это, кстати, одна из причин, которая не позволяет девелоперам снижать цены. И тем не менее квартир петербуржцы покупают почти столько же, сколько и москвичи. И даже переход на эскроу-счета и проектное финансирование на объем спроса заметно не повлиял.

Этот феномен пока не имеет внятного объяснения. Обеспеченность жильем в столице – около 20 кв. м на человека, в Петербурге – 26,3 кв. м. Казалось бы, москвичам как раз есть куда стремиться. Но не получается. Не пускает высокая стоимость? По данным портала Dataflat.ru, в 2019 г. в границах старой Москвы 1 кв. м обходился покупателю в 209 877 руб., в Новой Москве – в 121 191 руб., в новостройках Подмосковья – и вовсе в 88 801 руб. В Петербурге в строящемся доме 1 кв. м стоил в среднем 111 177 руб., в Ленобласти – 77 758 руб. Себестоимость строительства по регионам отличается, но не так уж значительно. Разница в розничной цене жилья обусловлена в основном стоимостью «входного билета»: ценой участка и «административной рентой» – ценой права застройки.

И в столичном, и в Петербургском регионе после 2014 г. наблюдаются сходные процессы: пригороды теряют покупателей, спрос в черте города растет. В Подмосковье, по данным Росреестра, за 2019 г. количество ДДУ уменьшилось на 4,2%, по отношению к 2017-му – на 13,5%. А в Москве – рост, за год – на 2%, но за два года – почти на 50%. В Ленинградской области спрос в новостройках за 2019 г. на 12% снизился, в Петербурге на 11,5% вырос. Доля сделок в пригородах и прилегающих к мегаполису районах, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», три года назад составляла 35% от общего спроса, сейчас – 24%. Участники рынка объясняют такой сдвиг покупательского интереса просто: в кризисных условиях (Крым, санкции, курсовые колебания, реформа долевого строительства и проч.) покупатель меньше всего хочет рисковать. Городское жилье представляется более надежным вариантом, кварталы на окраинах, но в городской черте – более обустроенными.

Но в 2020 г. ситуация может измениться, и сравнивать агломерации будет еще сложнее.

В феврале начинает работать программа сельской ипотеки. Ленинградская область в нее попала, Московская – нет. В конце января правительство Ленобласти утвердило перечень населенных пунктов и территорий, включенных в программу развития села. И в этом списке отнюдь не только деревни, но и поселки численностью до 30 000 человек. В том числе и расположенные рядом с городом. При покупке жилья на таких территориях государство будет субсидировать ставку до уровня 2,7–3%. Покупать можно и квартиры, и частные дома. И в новостройках, и на первичном рынке. Как сообщили в Россельхозбанке, уже поступают первые заявки от потенциальных заемщиков. В феврале регион подписывает соглашение с Минсельхозом, и банк начнет выдавать первые кредиты.

Конечно, ситуация не без странностей. Во Всеволожске при покупке квартиры ипотеку можно будет брать под 9–10%, а в паре километров, в соседнем поселке Щеглово, – под 3%. Зона новостроек Мурино в прошлом году стала городом и льгот не получит. А в соседних кварталах, в поселке Бугры, льготы будут действовать. «Пока сложно даже приблизительно оценивать объем спроса, – говорит Светлана Зеленина, исполнительный директор Санкт-Петербургского филиала Россельхозбанка. – Но интерес к этой программе большой, речь идет о тысячах, а возможно, и о десятках тысяч льготных кредитов». Субсидированная ипотека может дать новый толчок развитию прилегающих территорий. Общий объем выдач, запланированный Россельхозбанком на 2020 г. по этой программе, не менее 10 млрд руб., рассказал на конференции «Ипотечное кредитование в России» в Москве зампредседателя правления банка Денис Константинов. По его словам, одна из задач – повышение доли общей площади благоустроенных жилых помещений в сельских населенных пунктах до 50%.

Второе обстоятельство – банкротство многих застройщиков, работавших в Ленобласти. Сейчас в регионе насчитывается около 180 проблемных адресов. Едва ли не половина зависших проектов – малоэтажка. Банкротится застройщик ЖК «Ванино», конкурсное производство идет в ЖК «Щеглово», в комплексе «Шотландия», в ЖК Yolkki Village. В малоэтажке меньше дольщиков, поэтому и внимания им уделяется меньше, и достучаться до федеральных денег (поступающих через Дом.РФ или областное АИЖК) участникам таких проектов сложнее.

Но затяжной кризис неожиданно дал дополнительные конкурентные преимущества тем, кто выжил, – малоэтажным проектам нового уровня, более затратным, но хорошо просчитанным, с банковским финансированием, с развитой инфраструктурой. Нормально распродался проект «Неоклассика» компании «Красная стрела» на Пулковских высотах. Строятся дома третьей очереди ЖК «Английская миля» на Петергофском шоссе (застройщик – Glorax Development). В феврале открылись продажи в проекте Gatchina Gardens недалеко от Вырицы (инвестор – скандинавская группа CastorX Capital).

«Банкротство накрыло изначально неликвидные проекты, – говорит Наталья Осетрова, гендиректор Gatchina Gardens. – Покупатели стали осторожнее и разборчивее. И качественный продукт сегодня востребован, даже по более высокой цене».

Похоже, именно комфортная малоэтажка, поддержанная государственным субсидированием, станет в ближайшие годы одним из главных трендов в Петербургском регионе. И будет успешно конкурировать с городскими проектами.

Автор – шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»