В Петербургском регионе граждане покупают около 5000 объектов на загородном рынке

Правда, внутри этой стабильности наметились тектонические сдвиги. Рынок готовится к серьезным структурным изменениям.

Главная особенность последних лет – растущая популярность участков без подряда (УБП) – обусловлена ограниченной платежеспособностью клиентов. Купить готовый дом дорого; доступных кредитов нет. Альтернатива: приобрести участок и не спеша осваивать.

Без подряда и на юге

За прошлый год в коттеджных поселках под Петербургом граждане приобрели 5300 объектов (примерно столько же и в 2018-м). Сделки с УБП составили 88,4% (плюс 5,6% к показателям 2018 г.). Готовые коттеджи и участки с подрядом – 5,3% (доля таких сделок выросла на 0,7%), продажи таунхаусов – 6,4% (минус 6,3%). Во всех новых проектах коттеджных поселков в Ленобласти, в которых начались продажи в прошлом году, предлагались исключительно участки без подряда.

Для сравнения – в Подмосковье, по сведениям Irn.ru, зарегистрировано 13 000 сделок – но это вместе с квартирами в малоэтажных проектах. В столичном регионе, по сведениям аналитиков, в 2018 г. на УБП приходилось 64% продаж, в 2019-м – уже 75%.

Еще одна важная тенденция: впервые по итогам года северное направление (Карельский перешеек) уступило южному. На северные районы (Всеволожский, Выборгский, Приозерский и проч.) пришлось 48% сделок, в южных районах (Пушкинский, Гатчинский, Ломоносовский, Тосненский и др.) – 52%. Север традиционно считался дачной локацией, юг, бедноватый природными красотами, чаще использовался как место для постоянного проживания.

«Последние два года мы отмечаем смещение спроса от сезонного жилья к постоянному, – комментирует Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». – В 2017 г. доля сделок в коттеджных поселках на землях ИЖС составляла 28%, в 2019 г. этот показатель вырос до 39%. За этот период число сделок с ИЖС увеличилось от 1300 до 1900 продаж».

Пока основной объем нового предложения (59–64%) составляют проекты на землях дачных и садоводческих некоммерческих партнерств и товариществ (ДНП и СНТ). Однако, отмечают эксперты КЦ «Петербургская недвижимость», предложение на землях ИЖС постепенно растет: с 23% в 2017 г. до 28% в 2019-м.

«Южные направления долгое время были менее популярны, чем северные, как у девелоперов, так и у потребителей, – говорит Ольга Колганова, директор по маркетингу компании «Хун-Фу Новый сити». – Но это обеспечило более внимательное отношение девелоперов к продукту. Развитие транспортной инфраструктуры, активная позиция властей региона стимулируют спрос на южном направлении».

По данным компании «Факт» (реализует 12 проектов в разных районах), в 2017 г. 74% покупателей приобретали участки, чтобы построить дома для постоянного проживания. В 2018-м этот показатель вырос до 80%, в 2019-м доля аудитории, рассматривающая пригород как постоянное место жительства, увеличилась до 84%.

Новую волну спроса на участки ИЖС может обеспечить программа «Сельская ипотека», по которой предусмотрена ставка до 3% по кредитам для покупки жилья в сельской местности, включая населенные пункты до 30 000 человек. Кредит можно будет взять и на участок под строительство дома. Но на дачные наделы и дома льгота не распространяется.

Доступные кредиты могут радикально изменить картину рынка. «У нас есть поселок со статусом ИЖС – «Изумрудный город» и со статусом ДНП – «Иннола парк», – говорит девелопер Святослав Филиппов. – Сейчас доля сделок с использованием кредитов не превышает 10–15%. Конечно, хорошие кредитные условия стимулируют спрос на участки ИЖС. Но дачным проектам придется соответствовать требованиям клиентов к наличию городских сетей, приличных дорог. Люди все чаще хотят использовать загородный дом не для уикендов, а как постоянное жилье».

Екатерина Лубяная, кредитный специалист компании «Факт», отмечает, что заявленные параметры программы весьма привлекательны: кредит до 5 млн руб., первый взнос – 10%, срок погашения – 25 лет. Однако есть и минусы: долгий срок согласования (до двух месяцев), ограничения в отношении застройщиков и локаций, ежегодный лимит общей суммы предоставления субсидий. «Кроме того, для строительных компаний программа не так удобна, – комментирует Лубяная. – Заемщик имеет право строить дом до двух лет, а банк перечисляет суммы траншами. Первая половина будет выплачиваться по этапам возведения дома, оставшиеся 50% подрядчику перечислят только после регистрации».

Высокий интерес к загородной ипотеке на льготных условиях отмечает и гендиректор компании «Лэндкей» Валерий Соколенко (компания работает только с форматом ИЖС). «Многое будет зависеть от сложности бюрократических процедур», – говорит он.

Дорогие хлопоты

В дорогом сегменте загородного рынка ситуация также остается стабильной. По данным Knight Frank St Petersburg, за год в Петербурге и пригородах застройщики реализовали 127 домов и участков с подрядом (на 7 объектов больше, чем в 2018-м): 35 коттеджей класса А и 92 домовладения бизнес-класса.

По оценкам экспертов, средний бюджет покупки снижается. Средняя сумма сделки в элитном сегменте сократилась на 13% (до 62,6 млн руб.), в поселках бизнес-класса – на 6% (до 24,4 млн). И здесь тоже входят в моду участки без подряда. Их продали даже больше, чем домов и участков с подрядом: покупатели приобрели 136 наделов по цене более 400 000 руб. за сотку. Клиенты отдают предпочтение Выборгскому району Ленобласти (Ленинское, Рощино), а также Курортному и Петродворцовому районам Петербурга.

«Денег у наших клиентов меньше не стало, – отмечает Александр Царев, руководитель компании «Росса Ракенне СПб», эксклюзивного дистрибутора Honka в России. – Изменилось отношение к ним. Часть граждан просто не рискует вкладывать серьезные деньги в долгосрочные проекты, когда все вокруг так быстро меняется». Тем не менее Honka готовит к выводу на рынок новые проекты.

Вообще новинок в верхнем ценовом сегменте немного: «Лесная деревня» в КП «Образ жизни» рядом с «Охта-парком», Chehoff в Юкках (дома от 14 млн руб.) и «Хутор Yohta» (Бугровское СП, от 11 млн).

В дорогом сегменте покупатели нечасто пользуются ипотекой: не более 10–15% сделок проходит с привлечением кредита. «Зато половина клиентов хотела бы обсудить условия рассрочки», – уточняет Царев. «При стоимости дома 50 млн руб. и более льготная ипотека с предельной суммой 5 млн вряд ли окажет влияние на спрос, – говорит Александр Демин, первый заместитель гендиректора проекта Gatchina Gardens. – В первом этапе нашего проекта предусмотрены 18 индивидуальных вилл, восемь из них уже забронированы. Рассрочка обсуждается с каждым покупателем индивидуально, и возможность разнести платежи во времени действительно интересна многим».

«Сейчас ипотекой в дорогом сегменте пользуются, как правило, менеджеры крупных корпораций, которым банки готовы предоставлять особые условия», – говорит Алексей Потапов, девелопер коттеджного проекта «Ламбери». Он полагает, что льготная схема может быть использована и в дорогих проектах, пусть она покроет лишь часть суммы. Кроме того, застройщики готовы менять формат. В «Ламбери» в этом году традиционная линейка больших и дорогих домов в английском стиле будет дополнена проектом на 200 кв. м, от 23 млн руб. По словам Потапова, средний покупатель на загородном рынке становится моложе и ему не нужно поместье. Востребованный формат – дом на три спальни, в пределах 200 кв. м. И современный клиент вполне готов к гибким и комбинированным схемам оплаты, «чемодан кэша» остался в прошлом.

Автор – шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»