Ставки аренды офисов в Москве растут, несмотря на снижение числа сделок

Средняя ставка аренды качественного офиса в Москве в июне 2025 г. достигла 28 000 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных затрат, подсчитала консалтинговая компания IBC Real Estate. Похожие данные и у Nikoliers и NF Group – 28 900 и 28 674 руб. за квадрат. По словам представителя последней, за год съем помещений подорожал на 11,6%. В Nikoliers говорят о годовом росте в 36%.

Сильнее всего, по данным CORE.XP, ставки за год увеличились на пр-те Мира и в Пресненском районе – на 87 и 52% до 56 600 и 40 300 руб. за 1 кв. м соответственно. В Кутузовском и Ленинградском деловых коридорах аренда подорожала на 36% (до 33 600 руб.) и 32% (до 46 729 руб.), в Хамовниках – на 26% (до 41 300 руб.). В IBC Real Estate же считают, что лидером по росту ставок является Кутузовский район. Здесь, по словам представителя компании, цены за год увеличились в 2 раза. В Пресненском районе аренда подорожала на 36%, говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Nikoliers и NF Group первое место отводят деловому центру «Москва-сити» с показателями 44 и 77,2%. В CORE.XP же говорят, что здесь ставки выросли лишь на 20% (63 700 руб.). Кроме того, в NF Group отмечают существенное подорожание аренды офисов класса А в Павелецком (+49,9% до 55 213 руб. за 1 кв. м), Ленинградском (+28,7% до 52 155 руб.) и Центральном (+43,3% до 51 294 руб.) деловых районах.

При этом, по словам экспертов, в отдельных районах стоимость аренды либо не изменилась, либо даже снизилась. К примеру, по данным CORE.XP, практически нулевую динамику за год продемонстрировал Белорусский деловой район (+0,3% до 31 000 руб. за 1 кв. м). В Крылатском и Мневниках цены не росли (55 000 руб. за квадрат), а в Таганском районе и на Дубровке они увеличились на 0,4% до 23 900 руб.

Средние ставки аренды растут, даже несмотря на снижение поглощения офисов, отмечают эксперты. Представитель CORE.XP говорит, что общий объем сделок за год сократился на 14,8% с 786 000 до 670 000 кв. м. Партнер NF Group Мария Зимина связывает это c изменениями в структуре предложения. По ее словам, так как из экспозиции уходят наиболее доступные объекты, в выборке остаются более дорогие офисы, что влияет на цены. Такой же позиции придерживается и управляющий директор компании «Товарищество Рябовской мануфактуры» Алексей Алешин. Тем не менее он и другие опрошенные «Ведомостями» консультанты в качестве основной причины удорожания ставок называют дефицит предложения. Нехватка помещений остро проявляется в наиболее востребованных районах уже второй год подряд, подчеркивает руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. Руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова добавляет, что за последний год предложение «вымылось катастрофически». Исключения – зоны с активной реновацией, где дефицит временно нивелируется новыми проектами, говорит она.

О дефиците офисов в Москве свидетельствует и низкий уровень вакансии. В CORE.XP говорят, что сейчас на рынке свободно лишь 3,7% помещений, в NF Group оценивают этот показатель в 5,9%. По сравнению с первым полугодием 2024 г. доля незанятых площадей, по словам представителя первой компании, сократилась на 1,4 п. п. А в ряде районов вакансия опустилась до 1–2% и ниже, отмечает собеседник «Ведомостей». В качестве примера он приводит пр-т Мира, где сейчас свободен лишь 1% офисов. Как объясняет Хорошилова, в этом районе остались «буквально единицы лотов» общей площадью 2000 кв. м. По ее словам, ограниченное предложение поддерживает высокие ставки и в других премиальных местах. До 1% снизилась вакансия в «Москва-сити» (доступно 16 000 кв. м), в Пресненском (4000 кв. м), Павелецком (7000 кв. м) районах, в Хамовниках (6000 кв. м) и Кутузовском деловом коридоре (10 000 кв. м). В местах, где вакансия выше, и ставки росли медленнее. В Белорусском деловом районе, по данным CORE.XP, сейчас свободно 6% (43 000 кв. м) площадей, в районе Крылатское-Мневники – 7% (9000 кв. м).

На рост ставок также влияет уровень деловой активности в различных районах Москвы, говорит директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-девелопмент» Светлана Мазур. Наиболее интенсивные темпы увеличения стоимости аренды наблюдаются в деловых районах с острым дисбалансом спроса и предложения, соглашается представитель Nikoliers. То есть там, где мало свободных площадей в качественных офисах, но сохраняется высокий спрос при недостаточном объеме ввода новых бизнес-центров, говорит эксперт. Например, в Кутузовском коридоре и «Москва-сити» минимальное число лотов, доступных к аренде, сочетается с высокой конкуренцией за готовые качественные помещения, поэтому ставки там ощутимо растут, отмечает исполнительный директор Remain Александр Богданов. А в Таганском и Крылатском районах аренда не дорожает из-за отсутствия новых современных объектов и, как следствие, низкого интереса потенциальных арендаторов, объясняет руководитель офисного департамента агентства коммерческой недвижимости Invest7 Ксения Харкевич. По ее словам, в Белорусском районе, наоборот, строится много качественных комплексов, но из-за высокой востребованности все они полностью продаются или сдаются еще до выхода на рынок и на статистику по ставкам влияния не оказывают.