Прокуратура не смогла изъять большую часть бывших земель Минобороны в Лефортове

Столичный арбитражный суд частично удовлетворил иск Московской городской военной прокуратуры, Министерства обороны и Росимущества об истребовании из незаконного владения почти двух десятков участков на 8,5 га в Танковом проезде в Лефортове. Как следует из его решения, он поручил вернуть в собственность государства лишь одну площадку на 0,17 га, которая принадлежит фирме «Ночной каток». А вот оставшиеся 17 территорий останутся на балансе специализированного застройщика (СЗ) «Танковый», принадлежащего региональной инвестиционно-строительной компании (ИСК) «Еврострой». Требования к ней остались без удовлетворения. Запросы «Ведомостей» в Московскую городскую военную прокуратуру, Министерство обороны, Росимущество и ИСК «Еврострой» остались без ответов. Связаться с представителем «Ночного катка» не удалось.

Заявление в московский арбитраж было подано в феврале этого года. Согласно материалам дела, спорные земли изначально находились в федеральной собственности. Но в мае 2012 г. они были переданы ОАО «101 центральный автомобильный ремонтный завод», который тогда находился в ведении Минобороны. А спустя две недели их владельцами стали СЗ «Танковый» и «Ночной каток». Истцы посчитали данные сделки незаконными, поэтому обратились в суд.

Почему арбитраж отказался удовлетворить требования прокуратуры и Минобороны к структуре ИСК «Еврострой», пока не известно. Мотивировочная часть решения суда еще не опубликована. Суд с высокой вероятностью исходил из обстоятельств приобретения земельных участков каждым из ответчиков, рассуждает партнер адвокатского бюро «Астериск» Федор Закабуня. Он напоминает, что обязанность представления доказательств незаконности владения спорным имуществом лежит на истцах. СЗ «Танковый», вероятно, смог убедить столичный арбитраж в том, что он является добросовестным приобретателем активов. Для этого ему необходимо было, во-первых, показать, что участки куплены у лица или организации, которые имели права на их отчуждение, а во-вторых, что на момент сделки он не знал о наличии юридических ограничений, резюмирует эксперт.

С Закабуней в целом согласна и руководитель практики недвижимости и строительства компании «Анви консалтинг» Ксения Аюбханова. Она также допускает, что суд мог руководствоваться принципом соразмерности и баланса интересов сторон. По ее мнению, изъятие земель у СЗ «Танковый» может нарушать права потенциальных дольщиков и инвесторов, а также интересы города, тогда как взыскание площадки у «Ночного катка» таких серьезных последствий не повлечет.

Старший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов напоминает, что процессуальное законодательство требует оценивать доказательства и фактические обстоятельства отдельно по каждому объекту. Поэтому удовлетворение требований в отношении одного участка и отказ по другому могут объясняться различиями в фактических и юридических обстоятельствах дела. По словам эксперта, такой исход спора мог быть обусловлен недостаточностью доказательств по отдельным земельным участкам, особенностями их правового режима, различиями в основаниях возникновения права собственности, добросовестностью приобретателя или применением судом срока исковой давности.

СЗ «Танковый» изначально планировал построить в Лефортове жилой микрорайон более чем на 200 000 кв. м. Пока в рамках этого проекта возведен лишь один жилой дом на 15 355 кв. м, он передан под программу реновации. Работы по другим корпусам на данный момент не ведутся. Сама компания изначально принадлежала созданному супругой экс-мэра Москвы Юрия Лужкова Еленой Батуриной девелоперу «Интеко». Позже она перешла сыну бывшего министра энергетики Игоря Юсуфова Виталию. Последний летом 2024 г. продал площадку ИСК «Еврострой», которая специализируется на строительстве жилья и коммерческой недвижимости в Краснодарском крае. ООО «Ночной каток», по данным «СПАРК-Интерфакса», занимается подрядными работами. Единственный владелец организации – ее генеральный директор Андрей Логинов.

Квартал от «Евростроя» в Танковом проезде директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин называет одним из крупнейших жилых проектов в Лефортове. На момент покупки его стоимость оценивалась примерно в 14 млрд руб., с тех пор его градостроительные характеристики практически не изменились, отмечает он. Однако, по его словам, из-за судебного разбирательства он фактически не развивался и не смог выйти в активную стадию продаж. Коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин оценивает инвестиции в строительство квартала примерно в 30 млрд руб. Основными конкурентами будущего комплекса он считает такие проекты, как «Символ» от «Донстроя» и «Райз» от Stone.

Партнер NF Group Марина Малахатько также считает данную площадку ликвидным активом. По ее словам, она расположена недалеко от центра Москвы, имеет хорошую транспортную доступность – в том числе за счет удобного выезда на Третье транспортное кольцо. При этом, как отмечает руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский, девелоперу, вероятно, придется пересмотреть финансовую модель проекта и, возможно, архитектурную концепцию. Он напоминает, что сегодня на столичном рынке наибольшим спросом пользуются проекты бизнес-класса и выше. Тогда как этот квартал изначально относился к комфорт-классу, отмечают консультанты. Не добавляет ему ценности и наличие в нем реновационной составляющей, продолжает Шелковский. Он считает, что это может отразиться на восприятии продукта у потенциальных покупателей.