Чем обернется для застройщиков и покупателей квартир отмена долевого финансирования

Цены на жилье неизбежно вырастут на фоне неготовности банков кредитовать строителей
Дмитрий Котровский, член правления «Опоры России»
Прослушать этот материал
Идет загрузка. Подождите, пожалуйста
Поставить на паузу
Продолжить прослушивание

До 2020 г. долевое строительство будет отменено и заменено на проектное финансирование строящихся объектов с привлечением банковских кредитов. Скоро девелоперы не смогут продавать квартиры «на стадии котлована», и это самая серьезная реформа всего жилищного строительства фактически за всю современную историю России. Так государство хочет решить проблему обманутых дольщиков: эта тема снова стала в конце года острой на фоне нескольких крупных замороженных строек.

По новым правилам с применением проектного финансирования в схеме «строитель – покупатель» появится посредник – банк, который будет распоряжаться всеми финансовыми потоками, мониторить деятельность застройщика на протяжении всего строительства объекта. А если сроки строительства будут нарушены, финансовая устойчивость девелопера пошатнется или сработают еще какие-то триггеры, достраивать дом будет другая компания. Риски будут переложены на банк, а он, в свою очередь, еще осторожнее (чем дольщики – частные лица) будет подходить к кредитованию девелоперов.

Что хорошего

Положительных эффектов несколько. Первый – такой порядок однозначно повысит прозрачность рынка и очистит его от недобросовестных игроков. Второй – улучшение качества строящихся объектов, в том числе в части социальной инфраструктуры.

По подсчетам «Опоры России», в 2014–2016 гг. в стране было построено 220 млн кв. м жилья (в 2017 г. будет построено еще около 70 млн кв. м), а продалось в два раза меньше. В таких условиях застройщикам непросто продавать квартиры, и при отмене долевого строительства ситуация еще усугубится: недвижимость потеряет еще и свои преимущества авансовой покупки, когда на этапе котлована купить квартиру можно на 20–30% дешевле.

На протяжении более 10 лет мощным стимулом для роста объемов строительства выступала именно долевая форма финансирования, регулируемая 214-ФЗ. За это время рынок не только рос, но и накопил массу проблем, и основная из них – недострой, несоблюдение сроков сдачи, обманутые покупатели квартир. В этом смысле замена «долевки» проектным финансированием должна действительно снизить риски для покупателей квартир с целью проживания – это третий положительный эффект.

Кажется, что все последствия исключительно позитивны: риски снижаются, спекулятивная составляющая минимизируется.

Обратная сторона

Но есть и обратная сторона. Нововведение снизит объем вводимого жилья, существенно ударит как по застройщикам, работавшим по долевой схеме, так и по их партнерам и подрядчикам, понизит маржу на рынке и в итоге повысит стоимость квартир. Собственно, сильное сокращение числа участников рынка, рост концентрации строительного сектора и повышение цен – это главные последствия для потребителей помимо снижения рисков.

Кроме того, конкуренция неизбежно станет слабее: ведь с рынка уйдут не только слабые и недобросовестные участники, но и вполне нормальные застройщики, которые не выдержат падения маржи. Будет расти государственное участие на рынке в различных квазигосударственных девелоперских структурах. Скорее всего, на рынке не останется небольших застройщиков – они просто не смогут найти финансирование. По нашим оценкам, число застройщиков сократится примерно на треть.

Кредиты для застройщиков по-прежнему останутся дорогими. Возможн, специальные программы рефинансирования не только ипотечных портфелей, но и кредитов строительным компаниям, а также распространение практики поручительств и гарантий на строительный сектор могли бы ослабить негативный эффект снижения доступности фондирования. Вряд ли можно ожидать того, что девелоперы и застройщики смогут активно привлекать ресурсы через облигационные займы – «премия за риск» самого рынка будет запретительной.

В итоге после отмены долевого строительства на рынке смогут работать именно финансово устойчивые игроки, дома будут чаще сдаваться в срок, мошенничество на рынке минимизируется.

Что будет с ценами

Рынок сначала отреагирует повышением цен, но через какое-то время адаптируется. По нашему мнению, в новой экономике строительства цены на недвижимость вырастут минимум на 15–20%. Самое главное – обеспечить фондирование на приемлемых условиях для оставшихся на рынке финансово устойчивых компаний: ведь без него есть риск сворачивания строительства жилья (кроме сегмента государственных застройщиков) на фоне минимальной готовности банков давать кредиты строительному сектору. И это тоже можно понять: строительный сектор сейчас антилидер по уровню просроченной задолженности по ссудам – по статистике Центробанка, более 20% составляет просрочка по этому сектору, при том что средний уровень по корпоративному кредитованию – около 7%, т. е. втрое меньше.

Банки работают со многими заемщиками малого бизнеса или, например, с компаниями аграрного сектора только потому, что есть специальные программы – гарантирования, рефинансирования портфелей, субсидирования ставок. Этот опыт можно в некоторой степени использовать для строителей, что нивелирует шок рынка от отмены долевого строительства и позволит повысить доступность жилья эконом-класса.

Читать ещё
Preloader more