Зачем застройщики жилья наращивают расходы на детские площадки
Современные детские зоны обходятся девелоперам в десятки миллионов рублей
Девелоперы стали тратить больше денег на обустройство детских площадок. Современная детская площадка - это не унылая песочница с одинокими качелями, а целый парк развлечений. Стоимость может разниться от 1 млн руб. до $2 млн. Какова может быть отдача от этих инвестиций?
Детские «фишки» новостроек
Компания «ПИК» недавно провела исследование мотивации среди своих клиентов, купивших в 2014 г. квартиры в одном из своих жилых комплексов. Оказалось, что еще 4 года назад ни благоустройство дворов, ни концепция «двор без машин» не учитывались при покупке квартир, признается вице-президент компании, директор департамента продукта Станислав Кондратьев. Между тем, компания вкладывала в «инфраструктурные фишки» немалые средства. Но у большинства прежних покупателей не было опыта проживания в закрытых благоустроенных дворах, объясняет топ-менеджер.
Сейчас времена изменились. Детские пространства становятся «фишками» новостроек, вокруг них создаются целые концепции жилья. «ПИК» разработала целую программу по строительству подобных площадок, вынесенных за пределы конкретного двора и открытых для всех горожан. «Во дворах мы оставили оборудование для тихих игр с детьми: качели, песочницы, - поясняет Станислав Кондратьев. - А за пределами приватного пространства дворов делаем масштабные площадки, работающие на весь район, чтобы детям было, где пар выпускать».
Подобную концепцию применяет и компания А101. «Активные» функции будут вынесены на специальное общественное пространство площадью в 100 га, а сам двор лучше оставить тем, кто хочет спокойно и безопасно погулять с маленьким ребенком или почитать на лавочке книгу», — объясняет руководитель группы проектов А101 Юлия Чернец.
Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов среди важнейших принципов создания пространств для детей называет «узнаваемость»: «применение индивидуальных, авторских элементов». Например, в одном из ЖК комфорт-класса компании оборудование детских площадок подобрано таким образом, что нет ни одного повторяющегося элемента.
Сколько стоит детский город
Сейчас рынок находится в стадии перехода от прецедентов к конкуренции, утверждает партнер бюро «Дружба» Белла Филатова: «На площадки и детские пространства появился большой спрос, проектировщиков мало и каждое бюро создает свои прецеденты. Нам хотелось бы больше объединяться с проектировщиками для того, чтобы перейти на стадию системных изменений».
Крупнейший заказ для российского рынка дворовых конструкций - детская площадка «Пирамиды» в жилом комплексе «Бунинские луга» ПИКа. Пространство на 6000 кв. м в форме знака бесконечности, где есть 13-метровая игровая пирамида, песочный экскаватор и рукотворный ручей, создавала российская компания AFA. Оно обошлось девелоперу более чем в 140 млн руб. Если поделить общую стоимость «Пирамид» на продаваемую площадь ЖК, получится, что к цене каждого «квадрата» площадка прибавила по 113 руб. По словам Кондратьева, на оборудование площадки ушло 50% от общих расходов на «Пирамиды». Остальные расходы - это озеленение, освещение, вертикальная планировка, инженерные сети, покрытие, проект.
«Пирамиды» находятся вне конкретного двора, площадка открыта для всех. Обслуживание площадки обходится ПИКу примерно в 100 000 руб. в месяц.
Павел Брызгалов из ФСК «Лидер» оценивает затраты девелопера на детские площадки в сумму до 40 млн руб. с учетом озеленения, тротуаров, освещения и покрытия. «Наиболее затратная статья расходов – это дороги, тротуары и оборудование малых архитектурных форм (МАФы)», – уточняет он.
Сооснователь бюро «Чехарда» Дарья Бычкова добавляет, что на покрытие площадки традиционно уходит около 30% общей суммы расходов. «Оборудование площадки должно быть сверхнадежным, а фундаменты – глубокими, потому что дети – еще те маленькие вандалы, что они только ни делают с площадками, увлекаясь игрой», – объясняет Бычкова.
Девелопер Sminex на своем сайте пишет, что детская площадка в жилом комплексе Jazz - «одна из самых дорогих в Москве». Она обошлась в 60 млн руб. Затраты на эту площадку прибавили свыше 600 руб. к цене каждого метра общей площади Jazz.
В нашей практике суммы в 40-60 млн руб. – это максимум, который обычно готовы потратить российские девелоперы на детские площадки, хотя есть единичные примеры больших вложений, соглашается Белла Филатова.
А101 не раскрывает вложений в детские пространства, однако Юлия Чернец говорит, что в среднем, расходы на создание детских площадок – это примерно 30% от общего бюджета на благоустройство территорий жилого комплекса. На само благоустройство уходит 5-7% капитальных затрат на строительство ЖК, до 10% – если речь идет о детском саде, говорит она. «Однако эти цифры сильно зависят от класса жилья и его идеи, в случае с авторскими площадками и точечными проектами в центре Москвы расходы будут выше», – отмечает Чернец.
Затраты на площадки оправданы и должны окупить себя, ожидают девелоперы. Большинство новых ЖК рекламируется сейчас как объекты «для семейного проживания», а функционал и внешний вид дворов и других общественных пространств – одно из конкурентных преимуществ проекта, объясняет Юлия Чернец.
Бюджетный двор
Детская площадка, сделанная на государственные деньги, обходится сильно дешевле частной.
Когда государство задумалось о благоустройстве дворов
Проблемой внешнего вида и наполнения дворов масштабно занялись в 2017 г., когда в рамках программы «Комфортная среда» стартовала федеральная программа по благоустройству, считает детский и семейный психолог, научный сотрудник Центра игры и игрушки при МГПУ Мария Соколова. Программа, осуществлялась на бюджетные деньги и вызвала много критики. Оборудование, которое в ее рамках устанавливали на площадки, не всегда соответствовало возрастным потребностям детей, но те дворы, что попали во внимание государства, стали более пригодны для игры детей, говорит Соколова. Главный результат программы – детские площадки избавились от опасных старых конструкций, на которых было много несчастных случаев, объясняет она. Убрали ржавые горки, штыри, то, что осталось от советского детства, но никем не обслуживалось. «После этого люди задумались и о качестве созданной среды. Стало приходить понимание, что не только маленькие песочницы и разноцветные горки нужны детям», – продолжает Соколова. Понимание стоило недешево. В 2017 г. на реализацию программы только из федерального бюджета было выделено 25,6 млрд руб., еще 16,6 млрд руб. регионы нашли сами. Львиная доля этих средств пошла на благоустройство дворов – 41,5 млрд руб., а чуть меньше 0,7 млрд руб. – на парки и скверы. По плану 2017 г. в регионах должны были привести в порядок 19 000 дворов и 2700 парков и скверов.
На сайте госзакупок можно найти объявление о тендере на детскую площадку для благоустройства бульварной зоны в Зеленоградском округе Москвы. Власти выставляют максимальные цены на закупаемые объекты, которые считаются средними по рынку. Но выигрывает тендер та фирма, что предложит наименьшую стоимость по всем объектам, то есть в реальности цены должны быть ниже.
По словам депутата муниципального округа Измайлово Надежды Загордан, участники торгов могут упасть в цене на 40-50%, чтобы выиграть. «Проблема в том, что в этом случае может очень страдать качество», - объясняет она, отмечая, что «предложивший самую низкую цену в итоге часто поставляет дешевку».
Основные государственные деньги на дворовые площадки в Москве сейчас «зашиты» либо в средствах из бюджета района, либо в региональных программах, средства которых расходуются на какие-то знаковые объекты, поясняет Надежда Загордан.
Простор для махинаций
В бюджетах на благоустройство большой простор для махинаций, говорит депутат муниципального округа Измайлово Надежда Загордан. По ее словам, все сметы по благоустройству дворов в Измайлово на 2017 г. завышены в полтора-два раза. Например, по программе «Активный гражданин» на один из дворов выделено 8,8 млн руб. В частности, 1,9 млн руб. рассчитаны на благоустройство детской площадки, фактическая площадь которой увеличена в документах в полтора раза. «В результате в смете пишут о необходимости малых архитектурных форм количеством в два раза больше, чем физически влезет на эту площадку», - объясняет Загордан. То же самое с расходами на покрытие. Всего по этой программе выделено Измайлово 37,1 млн руб. на пять дворовых территорий, 42% от этой суммы (15,5 млн руб.) по сметам пойдут на детские площадки.
Районных денег существенно меньше. По словам Загордан, из средств стимулирования на благоустройство 11 дворов Измайлово в прошлом году было выделено 21,5 млн руб. (менее, чем по 2 млн на каждый двор), а из денег региональной программы «Активный гражданин» - 37,1 млн руб. на 5 дворов (более 7 млн руб. на двор). Из «районных» денег на детское оборудование ушло свыше 60%, из «региональных» - меньше четверти. «Двух миллионов на двор точно недостаточно, - признается Загордан. – С учетом того, что на эти деньги нужно заниматься озеленением, где-то полностью менять асфальт, ставить новые ограждения, заказывать детские площадки, необходимо, минимум, 3,5 млн руб. на двор».
Региональные «дворовые» бюджеты стартуют с 1-2 млн руб., прикидывает Белла Филатова. Примерно такой бюджет был у дворовой площадки в Набережных Челнах, деньги на которую были выделены в рамках пилотной программы «Благоустройство дворов в Татарстане». «Это деньги, которые обычно выделяются на ремонт двора, чтобы фонари обновить, бордюр поменять и забор с зеленого на желтый перекрасить, – объясняет Филатова. – Но даже в рамках этой суммы можно спроектировать драматичное пространство, где дети получат базу для сюжетно-ролевой игры».
За пределом песочницы
Благоустройство городов и дружелюбная к ребенку среда не ограничивается детскими площадками. У ребенка есть свои потребности и требования к городу: социальные, культурные и даже политические, которые не так очевидны взрослому, объясняет Дарья Бычкова. «Ребенку нужно самостоятельно гулять – не «за ручку», а без сопровождения старших, - перечисляет она. - Свободно играть с разными природными субстанциями: песком, водой, камнями. И чувствовать себя горожанином, наравне со взрослыми участвующим в жизни города».
По словам Бычковой, наиболее комфортными для ребенка городами в России в первую очередь можно назвать только Москву и Казань. «Казань, и Татарстан в целом, действительно очень успешно развивает общественные пространства: парки, набережные, детские площадки», - говорит она. «Казань и Москва более осознанно и целенаправленно, чем остальные города, занимаются благоустройством и развитием среды, дружелюбной к детям», – согласна Белла Филатова. Однако, по ее словам, в целом понимания, как выглядит город, дружелюбный к ребенку, когда это выходит за пределы детских площадок, ни у администрации, ни у жителей, нет.