Зачем застройщики жилья наращивают расходы на детские площадки

Девелоперы стали тратить больше денег на обустройство детских площадок. Современная детская площадка - это не унылая песочница с одинокими качелями, а целый парк развлечений. Стоимость может разниться от 1 млн руб. до $2 млн. Какова может быть отдача от этих инвестиций?

Детские «фишки» новостроек

Компания «ПИК» недавно провела исследование мотивации среди своих клиентов, купивших в 2014 г. квартиры в одном из своих жилых комплексов. Оказалось, что еще 4 года назад ни благоустройство дворов, ни концепция «двор без машин» не учитывались при покупке квартир, признается вице-президент компании, директор департамента продукта Станислав Кондратьев. Между тем, компания вкладывала в «инфраструктурные фишки» немалые средства. Но у большинства прежних покупателей не было опыта проживания в закрытых благоустроенных дворах, объясняет топ-менеджер.

Сейчас времена изменились. Детские пространства становятся «фишками» новостроек, вокруг них создаются целые концепции жилья. «ПИК» разработала целую программу по строительству подобных площадок, вынесенных за пределы конкретного двора и открытых для всех горожан. «Во дворах мы оставили оборудование для тихих игр с детьми: качели, песочницы, - поясняет Станислав Кондратьев. - А за пределами приватного пространства дворов делаем масштабные площадки, работающие на весь район, чтобы детям было, где пар выпускать».

Подобную концепцию применяет и компания А101. «Активные» функции будут вынесены на специальное общественное пространство площадью в 100 га, а сам двор лучше оставить тем, кто хочет спокойно и безопасно погулять с маленьким ребенком или почитать на лавочке книгу», — объясняет руководитель группы проектов А101 Юлия Чернец.

Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов среди важнейших принципов создания пространств для детей называет «узнаваемость»: «применение индивидуальных, авторских элементов». Например, в одном из ЖК комфорт-класса компании оборудование детских площадок подобрано таким образом, что нет ни одного повторяющегося элемента.

Сколько стоит детский город

Сейчас рынок находится в стадии перехода от прецедентов к конкуренции, утверждает партнер бюро «Дружба» Белла Филатова: «На площадки и детские пространства появился большой спрос, проектировщиков мало и каждое бюро создает свои прецеденты. Нам хотелось бы больше объединяться с проектировщиками для того, чтобы перейти на стадию системных изменений».

Крупнейший заказ для российского рынка дворовых конструкций - детская площадка «Пирамиды» в жилом комплексе «Бунинские луга» ПИКа. Пространство на 6000 кв. м в форме знака бесконечности, где есть 13-метровая игровая пирамида, песочный экскаватор и рукотворный ручей, создавала российская компания AFA. Оно обошлось девелоперу более чем в 140 млн руб. Если поделить общую стоимость «Пирамид» на продаваемую площадь ЖК, получится, что к цене каждого «квадрата» площадка прибавила по 113 руб. По словам Кондратьева, на оборудование площадки ушло 50% от общих расходов на «Пирамиды». Остальные расходы - это озеленение, освещение, вертикальная планировка, инженерные сети, покрытие, проект.

«Пирамиды» находятся вне конкретного двора, площадка открыта для всех. Обслуживание площадки обходится ПИКу примерно в 100 000 руб. в месяц.

Павел Брызгалов из ФСК «Лидер» оценивает затраты девелопера на детские площадки в сумму до 40 млн руб. с учетом озеленения, тротуаров, освещения и покрытия. «Наиболее затратная статья расходов – это дороги, тротуары и оборудование малых архитектурных форм (МАФы)», – уточняет он.

Сооснователь бюро «Чехарда» Дарья Бычкова добавляет, что на покрытие площадки традиционно уходит около 30% общей суммы расходов. «Оборудование площадки должно быть сверхнадежным, а фундаменты – глубокими, потому что дети – еще те маленькие вандалы, что они только ни делают с площадками, увлекаясь игрой», – объясняет Бычкова.

Девелопер Sminex на своем сайте пишет, что детская площадка в жилом комплексе Jazz - «одна из самых дорогих в Москве». Она обошлась в 60 млн руб. Затраты на эту площадку прибавили свыше 600 руб. к цене каждого метра общей площади Jazz.

В нашей практике суммы в 40-60 млн руб. – это максимум, который обычно готовы потратить российские девелоперы на детские площадки, хотя есть единичные примеры больших вложений, соглашается Белла Филатова.

А101 не раскрывает вложений в детские пространства, однако Юлия Чернец говорит, что в среднем, расходы на создание детских площадок – это примерно 30% от общего бюджета на благоустройство территорий жилого комплекса. На само благоустройство уходит 5-7% капитальных затрат на строительство ЖК, до 10% – если речь идет о детском саде, говорит она. «Однако эти цифры сильно зависят от класса жилья и его идеи, в случае с авторскими площадками и точечными проектами в центре Москвы расходы будут выше», – отмечает Чернец.

Затраты на площадки оправданы и должны окупить себя, ожидают девелоперы. Большинство новых ЖК рекламируется сейчас как объекты «для семейного проживания», а функционал и внешний вид дворов и других общественных пространств – одно из конкурентных преимуществ проекта, объясняет Юлия Чернец.

Бюджетный двор

Детская площадка, сделанная на государственные деньги, обходится сильно дешевле частной.

На сайте госзакупок можно найти объявление о тендере на детскую площадку для благоустройства бульварной зоны в Зеленоградском округе Москвы. Власти выставляют максимальные цены на закупаемые объекты, которые считаются средними по рынку. Но выигрывает тендер та фирма, что предложит наименьшую стоимость по всем объектам, то есть в реальности цены должны быть ниже.

По словам депутата муниципального округа Измайлово Надежды Загордан, участники торгов могут упасть в цене на 40-50%, чтобы выиграть. «Проблема в том, что в этом случае может очень страдать качество», - объясняет она, отмечая, что «предложивший самую низкую цену в итоге часто поставляет дешевку».

Основные государственные деньги на дворовые площадки в Москве сейчас «зашиты» либо в средствах из бюджета района, либо в региональных программах, средства которых расходуются на какие-то знаковые объекты, поясняет Надежда Загордан.

Районных денег существенно меньше. По словам Загордан, из средств стимулирования на благоустройство 11 дворов Измайлово в прошлом году было выделено 21,5 млн руб. (менее, чем по 2 млн на каждый двор), а из денег региональной программы «Активный гражданин» - 37,1 млн руб. на 5 дворов (более 7 млн руб. на двор). Из «районных» денег на детское оборудование ушло свыше 60%, из «региональных» - меньше четверти. «Двух миллионов на двор точно недостаточно, - признается Загордан. – С учетом того, что на эти деньги нужно заниматься озеленением, где-то полностью менять асфальт, ставить новые ограждения, заказывать детские площадки, необходимо, минимум, 3,5 млн руб. на двор».

Региональные «дворовые» бюджеты стартуют с 1-2 млн руб., прикидывает Белла Филатова. Примерно такой бюджет был у дворовой площадки в Набережных Челнах, деньги на которую были выделены в рамках пилотной программы «Благоустройство дворов в Татарстане». «Это деньги, которые обычно выделяются на ремонт двора, чтобы фонари обновить, бордюр поменять и забор с зеленого на желтый перекрасить, – объясняет Филатова. – Но даже в рамках этой суммы можно спроектировать драматичное пространство, где дети получат базу для сюжетно-ролевой игры».

За пределом песочницы

Благоустройство городов и дружелюбная к ребенку среда не ограничивается детскими площадками. У ребенка есть свои потребности и требования к городу: социальные, культурные и даже политические, которые не так очевидны взрослому, объясняет Дарья Бычкова. «Ребенку нужно самостоятельно гулять – не «за ручку», а без сопровождения старших, - перечисляет она. - Свободно играть с разными природными субстанциями: песком, водой, камнями. И чувствовать себя горожанином, наравне со взрослыми участвующим в жизни города».

По словам Бычковой, наиболее комфортными для ребенка городами в России в первую очередь можно назвать только Москву и Казань. «Казань, и Татарстан в целом, действительно очень успешно развивает общественные пространства: парки, набережные, детские площадки», - говорит она. «Казань и Москва более осознанно и целенаправленно, чем остальные города, занимаются благоустройством и развитием среды, дружелюбной к детям», – согласна Белла Филатова. Однако, по ее словам, в целом понимания, как выглядит город, дружелюбный к ребенку, когда это выходит за пределы детских площадок, ни у администрации, ни у жителей, нет.