Онлайн-торговцам нужно больше складов

Для достижения сопоставимого с офлайн-ритейлерами оборота торговли

Главные драйверы рынка качественной складской недвижимости в России сейчас – продуктовый ритейл и онлайн-торговля. Несмотря на ускоренный рост развития последней, четыре крупнейших офлайн-ритейлера пока занимают в 6 раз большую площадь, чем четыре лидера e-commerce.

Структура сделок показывает: по итогам 2020 г. компании розничной и онлайн-торговли были наиболее активны по сравнению с логистическими компаниями, дистрибуторами или производителями. В Московской области на долю интернет-ритейлеров пришлось 34% сделок (в прошлом году было 10%), в других регионах лидируют продуктовые ритейлеры с долей 56% (было 20%). Операторы e-commerce взяли много складских площадей в прошлом году в регионах (22%) и в этом году осваивают законтрактованные объемы, но в 2021 г. ожидается большое количество сделок, так как ключевые онлайн-игроки растут и заинтересованы в логистической инфраструктуре. В 2020 г. Ozon заключил сделки в общей сложности на 415 000 кв. м, Wildberries построила около 300 000 кв. м. В свою очередь, общий объем как занимаемых, так и находящихся на стадии строительства и проектирования качественных складских площадей у этих компаний составляет 579 000 и 982 000 кв. м соответственно.

В среднем для достижения оборота торговли в 100 млрд руб. российским операторам онлайн-торговли требуется приблизительно 147 000 кв. м качественных складских площадей, в то время как офлайн-ритейлерам – 93 000 кв. м, что на 37% меньше. Такое соотношение верно, даже если сравнивать крупнейших мировых игроков. Например, для достижения оборота торговли в 100 млрд руб. крупнейшим онлайн-ритейлерам мира требуется 243 000 кв. м, а офлайн-компаниям – 46 000.

Чтобы наращивать обороты торговли и приблизиться к показателям офлайн-компаний, представителям e-commerce стоит расширить присутствие на рынке складской недвижимости.

Почему для e-commerce нужно больше складов? Во-первых, в данном случае требуются значительные площади для обработки, сортировки, комплектации и отправки заказов. Во-вторых, онлайн-ритейлеры в большинстве случаев работают с опцией возврата товаров, а для этого тоже нужно место как в зоне погрузки/разгрузки, так и в зоне хранения. У офлайн-ритейлеров часть товара, как правило, хранится на полках или в специальных складских помещениях внутри больших магазинов. Наконец, онлайн-ритейлеры становятся полноценными маркетплейсами и размещают на своих складах товары других компаний. По разным данным, товары клиентов маркетплейсов могут занимать до 50–60% всех складских мощностей оператора e-commerce.

0,2 кв. м

качественных складов на одного жителя приходится в России, 0,4 кв. м – в Китае, 3,5 кв. м – в США. Обеспеченность Москвы (с учетом агломерации) по этому параметру сопоставима с показателями крупных городов мира: на одного жителя приходится примерно 1 кв. м качественных складских площадей. В Праге этот показатель составляет 1,2 кв. м на душу населения, в Варшаве – 1,5 кв. м, в Нью-Йорке – 1,6 кв. м. Рынок качественной складской недвижимости в России далек от насыщения и имеет большой потенциал для дальнейшего развития

Кроме того, на складах онлайн-торговли создается в 2,5–5 раз (в зависимости от производимых на складе операций) больше рабочих мест, чем на складах розничной офлайн-торговли. Например, на 40 000 кв. м оператора онлайн-торговли создается 2000–4000 рабочих мест, в то время как на складе компании из сферы офлайн на такой же площади – около 800. Больше персонала онлайн-ритейлерам нужно, чтобы поштучно обрабатывать товар для каждой доставки, в отличие от больших единовременных отгрузок офлайн-ритейлеров. Этим же объясняется требуемое количество офисно-бытовых помещений.

Выход игроков онлайн-торговли в тот или иной регион, как правило, встречает поддержку местной администрации, так как открытие крупных фулфилмент-центров создает большое количество мест с официальной зарплатой. Помимо этого крупные онлайн-игроки, став маркетплейсом для региональных производителей или ритейлеров, могут открыть им новые рынки, взяв на себя складскую логистику и доставку.

Дефицит качественного складского предложения, а также специальные требования к зданиям, которые предъявляют операторы онлайн-торговли, заставляют их все чаще заключать сделки в формате built-to-suit. И если по итогам 2019 г. доля сделок BTS в России составила 28%, то, по предварительным данным, в 2020 г. она уже достигает 48%.

И постепенно спрос (не только со стороны онлайн-ритейлеров, но и крупных игроков других отраслей) смещается в регионы. Например, в 2018 г. на их долю (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) пришлось лишь 10% общего объема сделок качественного складского рынка страны, в 2019 г. – уже 26% и столько же – по итогам 2020 г. По нашим прогнозам, экспансия в регионы продолжится, крупнейшие онлайн-ритейлеры будут наращивать там объем занимаемых площадей. В настоящее время совокупный объем складов онлайн-игроков составляет 2,9 млн кв. м с учетом объектов на стадии проектирования и строительства. К концу 2024 г. мы ожидаем увеличение этого показателя до 5 млн кв. м.

Если сравнивать с европейским или американским складскими рынками, то с точки зрения количества складов у продуктового ритейла российский уже близок к насыщению. Но по складам для e-commerce отставание пока огромное, поэтому заявляемые планы по открытию новых складов основными игроками никого не должны смущать. Кто выстроит наиболее качественную и масштабную логистическую инфраструктуру, тот и получит основные дивиденды.