КС расширил возможности граждан по пересмотру кадастровой стоимости недвижимости

Конституционный суд (КС) признал неконституционным порядок, при котором гражданин может лишиться возможности оспорить архивную кадастровую стоимость недвижимости еще до того, как узнает о ее налоговых последствиях. Законодатель должен скорректировать правила пересмотра стоимости, говорится в постановлении КС от 14 июля. До внесения изменений добросовестные налогоплательщики смогут обращаться за пересмотром в течение года, после того как им стало известно о размере налоговых обязательств.

Поводом для рассмотрения дела стали жалобы Антона Епифанова и Инги Бухмиллер. Они оспаривали положения закона «О государственной кадастровой оценке» и Кодекса административного судопроизводства (КАС), которые не позволили им добиться установления кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной.

Епифанов пытался оспорить кадастровую стоимость земельных участков в Смоленской области. Рыночная стоимость каждого участка не превышала 514 500 руб., тогда как кадастровая стоимость, использованная для расчета земельного налога, в разные годы составляла от 4,5 млн до более 9 млн руб.

Суд отказался принять его иск, поскольку с 1 января 2023 г. вопрос об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной сначала должно рассматривать уполномоченное бюджетное учреждение. В суде можно оспорить уже принятое им решение. Но учреждение не стало рассматривать заявление Епифанова из-за пропуска шестимесячного срока для обращения.

Бухмиллер столкнулась с аналогичной ситуацией, после того как в 2024 г. получила уведомление об уплате налога на имущество за 2022 г. Ранее эта недвижимость в налоговых уведомлениях не упоминалась. Налог был рассчитан исходя из кадастровой стоимости около 53,5 млн руб., хотя, согласно отчету оценщика, рыночная стоимость объекта на начало 2021 г. лишь немногим превышала 1,4 млн руб. Тогда Бухмиллер обратилась в Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области, чтобы установить кадастровую стоимость недвижимости в размере рыночной, но ее заявление также вернули без рассмотрения из-за пропуска шестимесячного срока.

Заявители утверждали, что действующее регулирование лишает их возможности пересмотреть кадастровую стоимость, которая уже стала архивной, но продолжает использоваться для расчета налогов за предыдущие периоды. По их мнению, это нарушает конституционные гарантии равенства, собственности и судебной защиты.

КС напомнил, что законодатель вправе предусмотреть обязательный внесудебный порядок защиты прав. Но если обращение в административный орган является необходимым условием последующего доступа к суду, соответствующая процедура должна быть доступна всем заинтересованным лицам.

После перехода регионов на обновленные правила кадастровой оценки гражданин может обратиться в суд с требованием установить кадастровую стоимость в размере рыночной только после подачи такого же заявления в уполномоченное бюджетное учреждение. При этом заявление принимается в течение шести месяцев с даты проведения рыночной оценки. Пропуск этого срока фактически закрывает налогоплательщику и административный, и судебный пути защиты.

Установленный законом шестимесячный срок КС счел неразумным и не соответствующим характеру налоговых отношений. Первым документом, из которого гражданин узнает о последствиях кадастровой оценки, нередко становится налоговое уведомление. Но оно может быть направлено более чем через год после опубликования результатов оценки.

В результате уже к моменту получения уведомления срок для обращения в бюджетное учреждение может истечь. Налогоплательщик тем самым лишается эффективных административных и судебных способов оспаривания оценки, на основании которой сформирована его налоговая обязанность, отмечается в постановлении КС.

Суд признал статью 22.1 закона «О государственной кадастровой оценке» не соответствующей Конституции в той мере, в какой она позволяет лишить добросовестного налогоплательщика возможности оспорить архивную кадастровую стоимость. Решение распространяется на физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, если прежняя стоимость продолжает применяться для определения налоговой базы. Федеральному законодателю предписано внести в регулирование необходимые изменения. До этого КС установил временный порядок защиты прав. Гражданин сможет подать заявление в уполномоченное бюджетное учреждение в течение одного года со дня, когда ему стало или должно было стать известно о налоговых последствиях кадастровой оценки.

Если учреждение установит кадастровую стоимость в размере рыночной, она будет применяться при определении налоговой базы на 1 января предыдущего года. Перерасчет допускается в пределах трех лет, предшествовавших подаче заявления.

Епифанов и Бухмиллер смогут вновь воспользоваться правом на оспаривание стоимости недвижимости по правилам, установленным КС. Производство по проверке части 3 статьи 245 КАС суд прекратил, поскольку эта норма сама по себе права заявителей не нарушает.

Подобные споры возникают довольно часто в случаях, когда кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной, подтверждает старший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин.

Основными причинами возникающей разницы между кадастровой и рыночной стоимостью в отношении одного и того же объекта выступают применение при определении кадастровой стоимости массовых критериев оценки без учета конкретных характеристик объекта, существующей конъюнктуры рынка, пояснил он. По словам Терехина, определение рыночной стоимости объекта представляет собой его индивидуализированную оценку с учетом всех его особенностей. А установление более высокой кадастровой стоимости по отношению к рыночной приводит к увеличению размера налога, арендной платы, отмечает он.

Постановление КС устраняет очевидный дисбаланс между обязанностью уплатить налог и возможностью оспорить его расчет, говорит руководитель налоговой практики юридической фирмы «АНП Зенит» Екатерина Филонова. Важно, что суд не поставил под сомнение обязательный внесудебный порядок, уточняет она. Эксперт обратила внимание на то, что решение касается земельного налога и налога на имущество физических лиц. Поэтому вопрос о применимости аналогичной логики к организациям и предпринимателям, вероятно, еще получит развитие в судебной практике, предполагает Филонова.