Гибкие и адаптивные: как сервисные компании меняют управление офисами на благо собственников и арендаторов

Как и что делают операторы гибких офисов для заполнения площадей с учетом спада на рынке коммерческой недвижимости: внедрение новых арендных продуктов, адаптивный подход к запросам арендатора, новые сервисные возможности для сокращения вакансии и привлечения новых клиентов.

Рынок коммерческой недвижимости еще помнит те изменения, которые с ним начали происходить в 2020 году, когда на передний план даже для крупных арендаторов вышли коворкинги и сервисные офисы. Летом 2020 года компания MANUFAQTURY сдала в аренду около 5000 кв. м гибких офисных пространств (789 рабочих мест) в бизнес-центре «Поклонка Плейс» на Поклонной горе Сбербанку в самый разгар пандемии.

С тех пор немало событий влияло на рынок и его конъюнктуру: переход к гибридному режиму работы и желание компаний оптимизировать свои офисные площади, появление на рынке и развитие систем управления офисным трафиком, окончание самоизоляции и «размораживание» строительных проектов, приостановленных в пандемию – все это привело к пересмотру компаниями отношения к офисам и выработке новых требований и пожеланий. В 2022 году на рыночные прогнозы огромное влияние оказало введение санкций и уход с рынка большого количества крупных иностранных игроков. В турбулентное время компании с еще большей скрупулезностью подходили к выбору того, куда и как инвестировать деньги. Изменился портфель платежеспособного арендатора. Крупный бизнес начал курс на сокращение расходов и оптимизацию. Уровень вакантности (свободных площадей) в бизнес-центрах класса A и B+ показал значительный рост и составил 15.4% и 11% соответственно по итогам 2022 года (из отчета консалтинговой компании Ricci), что является максимальным показателем за последние несколько лет.

На это непростое время пришлось окончание договоров аренды между MANUFAQTURY и Сбербанком, вследствие чего 5000 кв.м. на Поклонке оказались свободными для новых арендаторов. В условиях стагнирующего спроса заместить такой объем было вызовом при общем уровне среднего квартального заполнения и огромной вакансии на рынке. MANUFAQTURY стала одним из немногих операторов гибких офисов в Москве, заполнившим 100% своей вакансии в условиях маленького спроса.

Таких результатов удалось добиться благодаря своевременной реакции на запросы рынка и гибкости в отношении условий аренды. Компания смогла перейти от модели «одного арендатора» к tenant-mix модели (модели разнообразия арендаторов в одном коммерческом объекте), диверсифицировав свой портфель арендаторов. Продукты компании для клиентов были разделены на три основных формата:

●       Формат коворкинга/гибкого офиса (аренда кабинетов и общей инфраструктуры), где изолированным контуром является отдельный кабинет на 20–40 человек и инфраструктура в нем;

●       Сервисный офис, где изолированным контуром является конкретный офисный блок со своей собственной инфраструктурой; 

●       Классическая субаренда с дополнительными запросами.

Таким образом, компания, выполняющая заказы от крупного бизнеса на решения по оптимизации офисов и управлению офисным трафиком, а также занимающаяся созданием офисов под ключ, позиционирующая себя как оператор сервисных офисов, ввела в 2022-23 году в свою продуктовую линейку, помимо IT-платформы Q:OS, два новых арендных продукта, подходящих для различных целевых компаний. Формат коворкинга с общими зонами заняли дочерние компании СБЕР, что позволило разделить их по отдельным площадям, оставив общие пространства для коллаборации. Сразу три компании заняли 100 рабочих мест в едином сервисном контуре.

Небольшие гибкие офисы с полным набором сервисов заняли компания в сфере образования из структуры VK, транспортно-логистическая компания «Деловые линии» и промышленная компания, входящая в структуру ГК «Ростех».

Порядка 35% от всех имеющихся у MANUFAQTURY площадей в «Поклонка Плейс» заняла по модели классической аренды компания-производитель медицинского оборудования Дельрус.

Средний срок заключенных новых договоров составил 3 года с максимальным контрактом – до 2029 года.

MANUFAQTURY создает и управляет гибкими офисами и офисами для среднего бизнеса и корпораций по модели built-to-suit (построено для конкретного клиента): консалтинг и разработка стратегии, организация пространств, ремонт, оснащение и меблировка, а также последующее сервисное обслуживание и эксплуатация в формате одного окна.

Собственная IT-разработка – платформа Q:OS – позволяет оптимизировать офисы клиента под гибридный режим работы и снижать затраты на содержание пространств. Компания, созданная в 2019 году, привлекла уже более 2,5 млрд рублей инвестиций, в том числе, в 2021 году от инвестиционного фонда WS Capital. В управлении компании 10.000 кв.м. гибких офисных пространств в бизнес-центрах класса А в разных районах Москвы, среди которых штаб-квартиры крупного девелопера ГК Самолет и официального дилера мировых брендов строительной и дорожной техники. В 2020 году MANUFAQTURY совместно с А101 запустила первую в России сеть лайфворкингов (коворкингов в ЖК) в Новой Москве. Компания также развивается как оператор гибких офисных пространств для корпораций и среднего бизнеса и планирует войти в топ-5 российских сетей гибких офисов.

Андрей Кулагин – сооснователь и управляющий партнер Manufaqtury. До создания Manufaqtury Андрей Кулагин руководил компанией Deworkacy в должности управляющего директора, Deworkacy входила в 2019 году в топ-5 крупнейших компаний гибких офисов в России (по версии Эксперт), среднегодовой темп роста по выручке составлял около 102%, а компания стала одной из первых на рынке компанией гибких офисов, вышедшей за рубеж. Ранее Андрей работал в государственных институтах развития, в том числе, в АО «РВК», где руководил службой по работе с партнёрами и спонсорами международного акселератора технологических стартапов GenerationS. Андрей Кулагин закончил МГУ им. М. В. Ломоносова, а также совместную программу MIT и университета ИТМО по технологическому предпринимательству.