«Демпинговать и продавать в убыток жилье не будем – торопиться некуда»

Ильшат Нигматуллин о том, чем выгодна дорогая достройка домов с обманутыми дольщиками и почему лучше строить без кредитов и партнеров

Группа компаний «Гранель» привыкла строить, не привлекая ни партнеров, ни проектного финансирования. В девелопмент она вкладывает собственные средства, полученные от других видов бизнеса. В портфеле группы сейчас 3,5 млн кв. м жилья, в основном в Подмосковье. В будущем году, обещает президент «Гранеля» Ильшат Нигматуллин, к ним добавятся еще несколько масштабных проектов в столице. Москва сейчас более перспективна в плане продаж квартир, чем область, считает он.

Ильшат Нигматуллин
Президент Группы Компаний «Гранель»
  • Родился 30 ноября 1971 года в селе Янурусово Республики Башкортостан
  • 1994
    окончил Новосибирский институт народного хозяйства по специальности «планирование материально-технического снабжения», квалификация - «экономист»
  • 1999–2002
    проходил обучение в Башкирской академии государственной службы и управления при президенте Республики Башкортостан по специальности «менеджмент»
  • 2005
    заместитель председателя правления в Башкирском торгово-промышленном союзе
  • 2006
    избран председателем правления Башкирского торгово-промышленного союза
  • С 2010
    президент ГК «Гранель»

– О компании «Гранель» на московском рынке впервые заговорили в связи со впечатляющими объемами военной ипотеки. Застройщики объясняли это мощными контактами в Минообороне. Это так?

– Таких компаний, как мы, которые работают с Минобороны, очень много. Вернее, не с самим министерством, а со специальным государственным учреждением - Росвоенипотекой. Наверное, таких компаний 20 – только на территории Москвы и Московской области. Но там нет «своих» или «чужих». Мы не можем никуда людей загнать, чтобы они покупали квартиры. Люди покупают, если цена у тебя не превышает 75 000 руб. за 1 кв. м.

– Но это, по вашим же словам, средняя цена чуть ли не во всем Подмосковье.

– Если цена выше, люди просто не покупают. Мы, наверное, в первой пятерке по объемам реализации квартир военным. Но надеемся, что в следующем году будем в тройке. Потому что мы начали строительство в Балашихе, а традиционно люди военные много покупают там квартир. У нас в Балашихе два микрорайона строится.

– Это на тех площадках, которые вы получили за достройку двух проблемных домов с обманутыми дольщиками?

– Не только за достройку. Часть квартир мы передаем безвозмездно на расселение ветхого фонда. Нагрузка очень большая. Достройка проблемных объектов нам тоже обойдется на порядок дороже, чем мы думали.

– Почему так?

– Нам говорили, что там будут свободные квартиры, которые нам каким-то образом будут переданы, а сейчас мы видим, что все квартиры были проданы. И отобрать их у покупателей мы, разумеется, не можем.

– Много таких?

– Немного, но там есть банки, какие-то компании, заплатившие деньги за квартиры. Застройщик проблемных домов, «Севморшельфнефтегаз» - сложное название такое, нам говорил, что в них есть свободные метры, в итоге оказалось, что хороших метров нет, ни одного жилого помещения.

– Вам область навстречу идет?

– Честно сказать, мы думаем, что пойдет. Мы в область недавно цифры отправили: думали, что дыра у нас будет 300 млн, а оказывается, около 700 млн руб.

– А откуда вы деньги на стройку берете? Вы утверждаете, что у вас нет кредитной нагрузки.

– Мы первоначально вкладываем свои деньги, как, наверное, любой застройщик. Это собственные средства. Мы покупаем землю, подготавливаем документы, потом выходим на строительную площадку.

– Наверное, вы землю очень выгодно покупаете?

– Покупаем выгодно, потому что платим за нее живые деньги. У нас практически нет проектов, чтобы мы с кем-нибудь работали за процент. На крупных проектах первоначально, с учетом покупки земли, мы уходим в минус примерно на 1 млрд руб. Это наши деньги, которые мы вкладываем. Потом, на второй год, начинаем их возвращать, продавая квартиры.

– Хотите сказать, что на все ваши проекты одинаково хороший спрос?

– Есть удачные, есть неудачные проекты, где приходится дотировать стройку. Сейчас мы активно реализуем пять проектов: «Театральный парк», «Валентиновка парк», «Императорские Мытищи», «Государев дом» и «Москвичка». Последний – 500 000 кв. м жилья в новой Москве. Жилые дома находятся в 150 м от запланированной станции метро.

– Среди этих проектов сколько неудачных?

– Один. Не буду его называть.

– Вы ориентированы на область. Между тем продажи жилья в области идут не слишком хорошо. Как это сказывается на ваших проектах?

– Из-за этого мы и взяли проект в Москве. Пока один. Смотрим, как идут продажи в новой Москве - они идут хорошо. На следующий год, надеюсь, у нас появится несколько больших проектов в старых границах Москвы.

– В промзонах?

– Да, в том числе и на участках бывших промзон, два или три проекта.

– На них вы будете брать заемное финансирование?

– Нас готовы финансировать банки, но мы пока не берем деньги ни у кого. Нам хватает собственных средств. У нас постоянные расходы небольшие от общей выручки. Мы не платим проценты за обслуживание кредитов, мы не привлекаем подрядчиков, не держим у себя проектные институты и бетонные заводы. Мы уже поиграли в эти игрушки, отказались от этого давно. Когда наступает кризис, а у тебя на заводе работает 10 000 человек и всем ты должен платить зарплату, – это тяжело. Но у нас никогда в истории такого не было, чтоб мы задерживали зарплату.

Так что сейчас той выручки, которую мы получаем, нам хватает, чтобы и развиваться, и платить заработную плату – кстати, хорошую, - и оплачивать подрядчиков.

– Ваш огромный проект «Императорские Мытищи», на мой взгляд, приведет к транспортному коллапсу на двухполосном Осташковском шоссе. Когда туда придет обещанное властями метро, непонятно.

– Если власти что-то обещают, они делают. В этом нет никаких сомнений. Но вы скажите мне, где в Подмосковье или в Москве можно без пробок проехать? Да нигде. А в Мытищах скоро откроют станцию «Челобитьево». Московское метро развивается быстрыми темпами. За несколько лет открыто более сотни станций.

– А почему такие странные названия вы даете вашим проектам эконом-класса? «Императорские Мытищи» или «Государев дом» в деревне Лопатино? Это помогает покупателей привлекать?

– Эти проекты более высокого качества, чем жилье эконом-класса. Так, в «Императорских Мытищах» внутри, в кварталах, машины не будут ездить. Благоустройство, которое мы там планируем, будет дорогое, хороший ландшафтный дизайн. Жители первых четырех домов, которые мы сдадим в следующем году, это уже увидят.

– Компания «Ренова» (нынешний «Кортрос») тоже обещала обильное озеленение в проекте «Академический» в Екатеринбурге – он построен по такому же принципу «кварталы без машин». А потом пошли призывы жильцов сажать деревья.

– Мы не будем сажать 20-метровые, но 3-5-метровые – обещаем. Люди будут жить на воде – разве это не прекрасно? Там Пироговское водохранилище рядом.

– Вода там далеко, отделена от вашего комплекса частными домами и другими стройками.

– Не больше километра. А до леса идти метров двести.

– Сколько там будет 1 кв. м стоить?

– Примерно 70 000 руб.

Кому нужна дорогая ипотека

«Если бы ипотека стоила 4%, покупатели смели бы все квартиры в Московском регионе. Первоначальный взнос, конечно, нужно уменьшать. Но банк, требуя с заемщика 20%, защищает себя. Если человеку дать возможность оформлять кредит без первоначального взноса, что может произойти? Не получится заплатить – ну и бог с ним. Но банк застройщику деньги за квартиру уже отдал. Получается, банк попал. Сейчас есть банки, у которых по 15-20% кредитов с просроченной задолженностью. То есть у них 20% денег не работает, а они за них были обязаны резервирование сделать», – Ильшат Нигматуллин.

– Продавать будете в основном по ипотеке?

– По-разному. Сейчас в Мытищах к нам с живыми деньгами приходят примерно 25% покупателей. За собственные средства в основном берут жилье на ранней стадии строительства. 60-65% покупателей приобретают в ипотеку и 10-15% - по военной ипотеке. В Балашихе на военную ипотеку приходится 40% сделок. Мы надеемся, что когда там появится новая дорога (дублер Щелковского шоссе), продажи вырастут. Да и сейчас там часть транспортных проблем можно было бы снять, если правильно расставить светофоры, убрать узкое горлышко въезда в Москву, где мы по часу стоим. Ярославку же сделали, пропускная способность увеличилась. Я думаю, что власти смотрят на это и делают свое дело – 70% бюджета сейчас тратится на реконструкцию и развитее транспортной инфраструктуры, строительство дорог. Это огромные деньги.

– Не совсем корректно сравнивать бюджетные расходы Москвы и не такого богатого, как столица, Подмосковья.

– Подмосковье – один из самых успешных регионов в России, здесь имеется огромный потенциал для развития. И Москва не сразу строилась, надо подождать. К примеру, реконструкцию Тверской тоже хаяли: зачем, мол, киоски убрали, отвели большие площади для прогулочных зон? А мне нравится, что получилось. На самом же деле - хорошо сделали.

– Вам московский урбанизм нравится? Арочки, «медузы» светящиеся на бульварах?

– Мне нравится.

– Подробнее можете о новых московских проектах компании рассказать? Где что будете строить, в партнерские отношения с кем-то, может быть, вступать?

– Возможно, в партнерские отношения с кем-то и вступим. Но, как практика показывает, когда у проекта много партнеров, сложно его реализовать, трудно договариваться. Каждый партнер начинает на себя одеяло тащить. У нас был опыт такой в Москве года три назад – вошли в один совместный проект. Но через три месяца поняли, что у каждого свое видение. Мы пришли к партнерам и сказали: или вы у нас покупайте нашу долю, или мы у вас купим вашу. Они решили, что они покупают. Вот так мы разошлись и с тех пор партнеров в бизнес не приглашали.

В Москве мы сейчас все делаем для того, чтобы на следующий год, в конце, выйти на новые площадки.

– Что это за площадки?

– От пяти до 25 гектаров. Сейчас эти проекты на стадии согласования.

– А какие новые проекты у вас в Подмосковье?

– В Подмосковье у нас есть хорошая земля у МКАД, у Видного, около водохранилища, примерно 60 гектаров. Там хотим жилье построить и рабочие места сделать. Пока думаем, что именно.

– Это сельхозземли? Их переводить еще нужно?

– Да. Переводить будем, конечно, какое может быть сельское хозяйство в километре от МКАД, там сколько грязи от машин. Сельхозземли должны быть за 10-15 км от МКАД.

Еще мы купили земли в Долгопрудном, прямо на берегу реки. Это заводская площадка. Мы давали камнерезному заводу взаймы деньги, и он не смог их вернуть. Мы сели с ними за стол переговоров, посмотрели на их экономику, увидели, что на содержание завода уходит 14 млн руб. в месяц, они полгода не платили людям заработную плану, полтора года не платили никакие налоги. Дыра в финансах – 2 млрд руб. Нам пришлось, чтобы получить свои деньги назад, гасить за них налоги и выплачивать зарплату.

Хотели оставить производство, но, когда увидели, что там на 50 000 кв. м расположены огромные цеха, которые раньше давали сотни вагонов продукции в месяц, а сейчас, грубо говоря, один в год, решили его перенести. Мы уже нашли в Долгопрудном площадку, где на 5000-7000 кв. м разместим компактное камнерезное производство. А старый завод придется весь рушить.

– И на его месте построить жилье?

– Мы пойдем к губернатору, будем просить построить там жилье. Участок прямо у воды расположен. На заводе работало около 350 человек. Их придется сокращать. Да, это больно, но завод не сможет так никогда работать. А мы сделаем в Долгопрудном современное производство.

– Вы как площадки выбираете? По каким критериям?

– До 5 км от МКАД интересно все. Но главное, чтобы у площадки была хорошая локация. Балашиха чем интересна для нас – в проекте ЖК «Алексеевская роща» мы построили все сети, мощностей достаточно, чтобы подключать к ним новые дома. Кроме того, сейчас там кроме нашей только одна стройка, «мортоновская» – на 18-м км Горьковского шоссе.

Группа компаний «Гранель»

Строительная компания
Основана в 1992 г., специализируется на строительстве жилой и коммерческой недвижимости в нескольких регионах России.
Акционеры – Андрей Назаров, председатель совета директоров, и Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель».
Портфель проектов насчитывает 4,5 млн кв. м.
Ввела в эксплуатацию несколько жилых комплексов – «Лесной городок» в г. Балашихе, «Новотроицкий» в новой Москве, проект комплексного освоения территории «Алексеевская роща» в Балашихе. Совокупный объем построенной недвижимости составляет почти 900 000 кв. м.

– Сколько вы сейчас в месяц продаете? В этом году лучше продажи идут, чем в прошлом?

– Одинаково. В месяц продаем 17 000 кв. м в розницу, не считая оптовых продаж. Надеюсь, к февралю выйдем на 25 000-27 000 кв. м, когда две площадки начнем застраивать. Мы ни в каких акциях не участвуем вроде «черных пятниц», скидок не даем. Я считаю, что наша цена – в среднем 70 000 руб. за 1 кв. м – приемлемая. Да, мы хотели бы больше зарабатывать, но мы понимаем, что в текущих условиях не получится.

– Вы считаете, сейчас есть такое понятие, как нормальная маржинальность девелоперского бизнеса?

– Если бы мы зарабатывали за весь цикл строительства дома 15-20%, было бы нормально. Сейчас такого нет. Но рано или поздно все вернется. Квартир сейчас меньше покупают, но, как только экономика начнет расти, продажи вырастут.

– Судя по данным Росреестра, квартир не покупают меньше.

– В пересчете на квадратные метры стали покупать меньше, произошло уменьшение площадей квартир. Кроме того, часть потенциальных покупателей жилья в Подмосковье оттягивает на себя столица. У нас сейчас открылось много площадок. Но, как заявили подмосковные власти, в этом году сдадут меньше, чем в прошлом, – 7-8 млн кв. м. Для области это небольшие цифры. Большие объемы застройки сейчас забрала на себя Москва. Поэтому мы будем реструктурировать наш портфель: 40% у нас будут московские проекты, 60% - подмосковные.

– Как вы с конкурентами общаетесь?

– Со всеми конкурентами мы друзья. Например, в Видном через дорогу от нашего проекта строит «Урбан групп», через 300 м строит «Мортон», все продажами довольны. Цена у всех примерно одинаковая. Почему у нас покупают? Мы никогда не опаздывали со сроками, никогда не просрочили ни один договор. У некоторых компаний есть грехи, но у нас пока нет.

– Балашиха, судя по тем проблемам, о которых вы рассказали, не будет ли первым примером?

– Нет, мы там сети уже подвели, с одного проблемного дома уже убрали кран.

Денежные средства, которые мы получаем от дольщиков, реализуя квартиры по 214-ФЗ, мы не перекидываем с проекта на проект. В то же время на рынке есть недобросовестные застройщики, которые используют непрозрачные финансовые схемы. Есть и некомпетентные девелоперы, которые ошиблись с локацией проектов или в каких-то других вопросах. Например, один застройщик в Балашихе при себестоимости строительства в 55 000 руб. за 1 кв. м установил цену продаж в 42 000 руб. Мы возводили дома по соседству и продавали там жилье по 70 000 руб. за 1 кв. м. В итоге мы все продали, а они ушли в минус.

– Чем вы объясняете такой демпинг?

– Было много неправильных управленческих решений. Например, застройщик проблемных домов в Балашихе на наружные сети для 50 000 кв. м потратил более 100 млн руб., но сети так и не были построены, его обманули. Теперь нам приходится к своим сетям эти дома подключать.

В этом же проекте существуют проблемы с квартирографией. Например, площадь некоторых трехкомнатных квартир составляет 120 кв. м. Такое жилье не пользуется спросом в Балашихе. Стоимость этих квартир достигала 5 млн руб., в то время как в нашем проекте цена трешек не превышала 4,2 млн руб. при площади в 60 кв. м.

– Вы сейчас говорите о непрофессионализме?

– Конечно, у этих людей не было необходимого опыта, ранее они не занимались строительством. Скорее всего, больше они не будут себя связывать с девелопментом. Негативный опыт станет для них хорошим уроком. Все могло закончиться еще печальнее – их могли посадить. Хотя намеренно ничего плохого они не делали – деньги дольщиков не присвоили, не вывели из проекта. Но траты были нерациональными. Например, услуги подрядчиков у них стоили по 38 000 руб. за 1 кв. м, а мы своим подрядчикам платили по 30 000 руб. за 1 кв. м, т. е. на 27% меньше. Кроме того, они использовали неправильные технологии. Сейчас нам приходится перепроектировать за ними дома, но с этими 120-метровыми квартирами, которые уже проданы, сделать ничего нельзя. Вообще, в домах распроданы все квартиры, свободными остались только подвальные помещения.

Вот посмотрите: мы вышли строить в Балашихе на соседней площадке четыре года назад. Год назад мы все построили и передали квартиры жителям, а 1 сентября передали администрации школу. А они строили 5,5 лет. Мы, начав за ними достраивать, в июле 2017 г. эти два дома сдадим. Они решили попробовать, вот напробовались.

– Но на демпинг шли не только непрофессиональные компании, но и известные на рынке игроки, тот же «Мортон», например.

– Когда «Мортон» шел на демпинг, его рынок заставлял. Но если мы сейчас начнем продавать себе в убыток, мы продажи увеличим процентов на 15. Что это нам даст? Только дыру в балансе. Нам некуда торопиться. Мы спокойно строим, спокойно продаем. Люди довольны, что вовремя. Простой пример: у нас в начале июня сдается ЖК «Театральный парк» в Королеве. А дома уже готовы полностью, МОПы все сделаны, благоустройство будет закончено 10 ноября. Но зимой мы не сможем их сдать, хотя хотели бы: нам очень поздно дали разрешительные документы по наружной инженерии. Технологическая цепочка была длинная. Мы полтора года потратили, чтобы «проколоть» сетями железную дорогу, часть коммуникаций под ней идет. Если бы чиновники нам дали такую возможность год назад, как мы просили, мы бы сейчас это жилье все сдали.

Первые корпуса ЖК «Государев дом» в Видном скоро сдадим, в «Императорских Мытищах» дома уже на 70% готовы.

– То есть следующим летом, когда мы поедем на дачу в Пирогово, увидим дома вместо поля?

– Нам до того, как мы «Валентиновку парк» начали строить, люди говорили, что там была природа, поля и было хорошо. Но мы с этих полей 500 машин мусора вывезли. А в «Императорских Мытищах» не будет каменных джунглей, будут шестиэтажные дома, плотность застройки невысокая - примерно 6000 кв. м на гектар: на 55 га - 330 000 кв. м жилья. Школу сейчас там строим, детские садики и рабочие места появятся.

– Школы администрации быстро передаете?

– Школы не всегда сразу нужны в таких микрорайонах. Когда школа пустует, появляются лишние затраты. Например, в Королеве у нас сейчас только квартир 200 заселено, поэтому школа здесь откроется только в следующем году. Люди активно будут заселяться через два-три года, сейчас многие ремонты делают.

– Вы квартиры без отделки сдаете?

– В некоторых домах мы сейчас будем делать ремонт, во всех квартирах в отдельно взятых подъездах. Почему мы долго тянули? Квартиры без ремонта иногда, бывает, передаешь не сразу: выявляются недоделки, приходится их устранять. А с ремонтом процесс передачи квартир еще сложнее. Разумнее делать ремонт сразу во всех квартирах подъезда, чтобы предотвратить возможность затопления, кроме того, людям не придется терпеть шум от строительных работ.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать