Ставки по рыночной ипотеке достигнут пика в январе

Крупнейший ипотечный банк – Сбербанк – ночью 10 января повысил ставки по своим базовым программам сразу на 1 процентный пункт. Другие крупные ипотечные игроки пока официально не объявляли об изменениях в своих программах. Но вслед за крупнейшими банками будут повышать ставки, ужесточать требования и вводить ограничения и другие, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Сбербанк повысил цену ипотеки в связи с ростом ключевой до 16% в середине декабря 2023 г., сообщил представитель банка. В итоге минимальный процент по кредитам в банке на приобретение квартиры в новостройке и на вторичном рынке достиг 16,7%. При этом полная стоимость кредита (ПСК; включает все затраты заемщика на его обслуживание, в том числе комиссии и расходы на страховку) для новостроек составляет 18,3–22,20%, а для вторички 18,60–22,50%, указано на сайте Сбербанка.

У ВТБ базовая ставка на квартиры в новостройках и на вторичном рынке начинается от 16,5%, при этом ПСК для новых домов составляет 17,05–23,65%, а на вторичное жилье – 17,17–24,77%. «ФК Открытие» (входит в группу ВТБ) с 9 января не выдает ипотеку по собственным программам, а только по одобренным до этого заявкам.

Скромнее диапазон ПСК по ипотеке на новостройки и вторичку у банка Дом.РФ – 15,77–19,86%. Немногим более 20% верхняя граница ПСК у Альфа-банка, где ипотека на готовое жилье обойдется в 17,95–20,70% годовых. Наибольший разброс ставок среди крупных ипотечных банков у Росбанка: для незарплатных клиентов при приобретении квартиры на первичном или вторичном рынке ставка будет начинаться с 14,8% и достигать 23,5%.

Уральский банк реконструкции и развития (УБРиР) менял ставки по рыночным ипотечным программам в конце декабря 2023 г., говорит управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса банка Алина Буслова, пересмотр ставок будет зависеть от действий других участников рынка и регулятора.

В начале недели Сбербанк и ВТБ также объявили, что льготную ипотеку будут выдавать только на покупку квартир у аккредитованных застройщиков. В Альфа-банке планируют выдавать льготные программы при субсидировании застройщиков, сказал его представитель. Но не все крупные кредитные организации планируют изменения. Например, УБРиР сохраняет прежнюю схему работы по льготной ипотеке и не планирует на данном этапе вводить каких-либо дополнительных ограничений для клиентов при выборе застройщика, говорит Буслова. Совкомбанк также не вводил никаких новых ограничений по застройщикам, сказал его представитель, уточнив, что в банке следят за ситуацией и будут принимать решение в зависимости от ее развития.

Пик ставок по рыночным ипотечным программам банков будет в январе на уровне 15–18% и продержится на нем месяц-полтора, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Локальный пик ставок по ипотеке наблюдается уже сейчас, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. Рыночные ставки по жилищным кредитам (без учета льготных программ) в ближайшие 1,5–2 месяца в среднем составят 15–17%, отмечает младший директор банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова. Для поддержания чистой процентной маржи отдельные банки могут поднимать ставки выше 17%, что делает ежемесячный платеж неподъемным для большого количества граждан, добавляет она. Пик на уровне около 18% будет достигнут в последней декаде января и при прочих равных условиях продержится месяц-полтора, полагает Носова.

Дальнейшая привлекательность покупки жилья будет зависеть от последующих движений ключевой ставки и условий по льготной ипотеке, составляющей основу выдач крупнейших ипотечных банков, говорит Караваева. С повышением ключевой ставки до 16% в декабре 2023 г. цикл ужесточения денежно-кредитной политики завершился, поэтому дальнейшего существенного роста ставок по рыночным ипотечным программам ожидать не стоит, считает Богомолова. Но цикл снижения ключевой ставки начнется не раньше III–IV квартала 2024 г., уверена она.

Повышение ставок и различные ограничения будут способствовать снижению количества и объема ипотечных выдач, полагает Носова. По ее словам, уже в январе ожидается просадка как минимум в 2 раза по сравнению с декабрем, который является сезонно наиболее успешным месяцем для банков в кредитовании. К ужесточению требований и росту ставок добавятся малое количество рабочих дней в январе и низкая активность населения, отмечает она. По мнению Богомоловой, повышение ставок по рыночным программам и введение ограничений по льготным уже в феврале приведут к постепенному охлаждению ипотечного рынка и снижению темпов общих выдач, потому что в январе потенциальные заемщики будут пытаться «запрыгнуть в последний вагон». Наиболее показательным станет II квартал 2024 г., уверена она.

Предлагая льготную ипотеку на новостройки только при покупке жилья у аккредитованных застройщиков, банки преследуют цель стимулировать строительный сектор делиться прибылью от продаж, полагает Караваева. Результатом такой политики почти неизбежно станет новый виток удорожания новостроек и сжатия выдач по госпрограммам, заключает она.