Адаптация как стратегия: рынок недвижимости ищет новые точки роста
Рынок недвижимости в России в 2026 г. сталкивается с замедлением экономики, сокращением инвестиций и падением спроса в жилом сегменте. Для адаптации к новым условиям девелоперам и инвесторам необходимо перестраивать стратегии: предлагать новые финансовые инструменты, работать с концепциями проектов и смещать интерес в регионы. К таким выводам пришли участники пленарной сессии «Стратегии рынка недвижимости для преобразования городской среды» и стратегической сессии «Инвестиционная привлекательность жилья и коммерческих объектов» в рамках конференции «Ведомостей» «Недвижимость: стратегии рынка в 2026 году».
Офисный сегмент стал лидером
Один из главных вопросов, волнующих представителей рынка недвижимости, – замедление экономики. На эту проблему указал в начале дискуссии управляющий директор компании Ricci Андрей Постников. Если в 2025 г. рост ВВП составил около 1%, то первые месяцы 2026 г. демонстрируют отрицательную динамику. Прогноз на текущий год – 1% и на 2027 г. тоже 1%, что создает сдержанно-напряженные ожидания бизнеса. При этом индекс деловой активности в I квартале 2026 г. показал небольшой позитивный тренд. «Возможно, это связано с подорожанием нефти и ожиданием какого-то позитивного эффекта для бюджета», – предположил Постников.
Стоимость строительства продолжает оказывать давление на цену конечного продукта, а дефицит рабочей силы сохраняется, подчеркнул эксперт. По словам Постникова, инфляция в разных сферах замедлилась, но только не в части стройматериалов, где рост цен сохраняется на уровне 7–9% последние несколько лет.
В Московском регионе в сегменте многоквартирных домов объем продаж в прошлом году сохранился примерно на уровне 2024 г., но запуск новых проектов значительно снизился. Прогноз на текущий год – ощутимое падение как продаж, так и новых запусков. Есть предпосылки для дальнейшего роста стоимости квадратного метра, отметил спикер.
В 2026 г. эксперт ожидает дальнейшего сокращения общего объема инвестиций в недвижимость – до 850 млрд руб. – из-за жесткой денежно-кредитной политики и охлаждения спроса. В 2024 г. показатель вложений был рекордным – более 1,3 трлн руб., а в прошлом году уже снизился до 1,1 млрд руб.
По словам Постникова, офисный сегмент в 2025 г. стал лидером по объему привлеченного капитала с небольшим ростом к 2024 г. и в текущем году сохранит свою позицию в абсолютных цифрах, хоть и в меньших объемах, чем в 2025 г. «Поддержку спросу на покупку конечными пользователями окажет дефицит качественных и готовых к въезду площадей крупного формата», – подчеркнул эксперт.
Постников также констатировал, что инвестиции в площадки под девелопмент значительно снизились, складская недвижимость показала небольшой рост, гостиничная – существенный (с низкой базы). Ставки аренды на складскую и индустриальную недвижимость снизились на 20–25% с последнего квартала 2025 г. по I квартал 2026 г. Отдельно спикер выделил сегмент центров обработки данных (ЦОДов), который набирает обороты: все больше застройщиков – индустриальных, офисных, жилых – проявляют к нему интерес. В текущем году на фоне ожидаемого снижения ключевой ставки ожидается рост доли сделок с инвестиционными целями и снижение доли покупок конечными пользователями, заключил Постников.
От жилья до офисов
Большого внимания сегодня требует реализация государственных программ, связанных с развитием городской среды и комплексным развитием территорий (КРТ), заявила директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич. С 2025 г. началась реализация нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни», напомнила она. Для повышения качества среды выбраны 2160 опорных населенных пунктов – агломерации, города, наукограды, сельские опорные населенные пункты. Как меняется среда, федеральные и региональные власти отслеживают вместе по 16 показателям, пояснила Синичич. Это не только жилье и расселение аварийного фонда, но и коммерческая недвижимость, создание рабочих мест, транспортной, социальной и спортивной сферы.
«Эти задачи легко упаковываются в проекты КРТ: они отвечают за обновление жилищного фонда, повышение капитализации территории, строительство нового жилья, благоустройство, транспортную связанность, коммунальную инфраструктуру», – заявила Синичич. По ее словам, только за I квартал 2026 г. прирост в рамках реализации программы КРТ составил 34 проекта, а градостроительный потенциал вырос более чем на 218 млн кв. м. Порядка 25% в доле проектов КРТ сегодня занимает нежилая недвижимость, в том числе коммерческие объекты. Регионы уже расселили около 320 000 человек, улучшив их жилищные условия.
Механизм КРТ применяется для разных задач: от замены одного аварийного дома на участке от 0,8 га до грандиозных проектов вроде «Новой Анапы» почти на 1000 га с туристической инфраструктурой, уточнила Синичич. С прошлого года регионам с низкой бюджетной обеспеченностью предоставляются прямые субсидии на реализацию проектов КРТ, что позволяет запускать их там, где они раньше отсутствовали, например в Калмыкии, Тыве или на новых территориях, подчеркнула Синичич. Отвечая на вопрос модератора о балансе жилой и коммерческой недвижимости в столичном регионе, она признала, что самое сложное – найти его, он всегда исходит из финансовой модели. Разумным, по ее мнению, можно считать 10% нежилых объектов в рамках жилой застройки.
Про установление баланса на офисном рынке рассказал руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости FORMA Артем Еливанов. Если в 2024 г. 80% предложений офисов формировалось в сложившихся деловых локациях, таких как «Москва-сити», Ленинградский коридор, «Белорусская», то в прошлом году доля таких площадей в районах, где исторически бизнес-центров было мало, выросла до 37%. Эти деловые районы становятся сегодня главным драйвером предложения. Проекты линейки FORMA workplace представлены в основном именно здесь, отметил Еливанов. «Это связано с различными программами, прежде всего, по созданию мест приложения труда, с требованиями города по строительству офисов и инфраструктуры, которые позволят разгрузить центр и создать новые точки притяжения», – пояснил он.
Цены на офисы растут: в сложившихся локациях они выросли до 41%, в перспективных – примерно на 24%. Спрос в 2025 г., по оценке Еливанова, снизился на 15% (по сравнению с 2024 г.), но все равно составил около 2 млн кв. м. Главная причина снижения – не отсутствие интереса, а дефицит крупных площадей в аренду: найти помещение от 3000 до 10 000 кв. м сейчас крайне сложно, считает эксперт. На этом фоне растет доля покупки офисных блоков, причем если раньше наибольшим спросом пользовались лоты по 150–500 кв. м, то сейчас рынок фиксирует рост спроса на «мелкую нарезку» – лоты до 100 кв. м, отметил Еливанов. Девелоперы становятся гибче в цене и предлагают различные финансовые инструменты для стимулирования спроса на покупку: беспроцентные рассрочки до ввода в эксплуатацию, скидки при 100%-ной оплате, лизинг для строящихся проектов, а также услугу по поиску арендаторов для начинающих инвесторов, вплоть до продажи объектов уже с действующими арендаторами, добавил эксперт.
Для жилого сегмента Москвы I квартал 2026 г. стал уникальным за последние пять лет, отметила руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева: впервые снизилось не только новое строительство, но и фактический спрос. По сравнению с I кварталом 2025 г. ввод новых объектов упал на 33% до 378 000 кв. м, а объем сделок по договорам долевого участия – почти на 38% до 8500 сделок. При этом средневзвешенная цена жилого объекта выросла до 827 000 руб. за кв. м, но не из-за спроса, а из-за сдвига структуры предложения: сейчас более 65% на витрине занимает бизнес-класс и 30% – премиум в пределах cтарой Москвы, отметила эксперт. Вход для инвестора на первичный рынок стал очень высоким, констатировала Ломтева, при этом премиальные предложения уже выходят за пределы Третьего транспортного кольца.
Покупать логику дохода
Инвестиционный продукт как выгодный финансовый инструмент складывается из нескольких элементов: цены входа, ее роста и понятного выхода из проекта для инвестора, рассказала Ломтева. Для спекулятивного инвестора важны низкая стадия готовности, рассрочка и реальный плановый рост цены. Тому, кто планирует сдавать квартиру в аренду, нужны отделка, высокая стадия готовности и понятная эксплуатационная модель. Для будущих жителей на первый план выходят инфраструктура и пользовательский опыт, резюмировала Ломтева.
Чтобы быть привлекательными для инвесторов в 2026 г., девелоперам необходимо работать в формате стратегического маркетинга: четко и без преувеличений позиционировать класс жилого комплекса и предлагать соответствующую продуктовую линейку, указала спикер. Важны также инструменты продаж – комбинированные ипотечные программы, где складываются рыночные и собственные программы застройщика, а также рассрочка, которая особенно хорошо работает в периоды смены ипотечных формаций. Также следует привлекать партнеров с мультисегментной клиентской базой, помогающих диверсифицировать инвестиционный портфель клиента и закрывать его потребности в едином контуре, заключила Ломтева.
О том, как изменился сам частный инвестор и его требования к объектам недвижимости, рассказала генеральный директор компании «Финтеллект» Татьяна Волкова. По ее словам, он стал очень осторожным и расчетливым: высокая ставка по вкладам в предыдущий период приучила его сравнивать недвижимость с другими инструментами. «Сегодня инвесторы покупают уже не метры, а логику дохода. Делают расчеты, план А и план Б, оценивают концепцию», – сказала Волкова. Все больше запросов поступает от инвесторов с небольшими суммами, которые тревожатся об обесценении капитала, но для них рынок сложен: объектов с низкой точкой входа и хорошей привлекательностью немного, отметила эксперт.
По словам Волковой, сегодня в выигрыше три типа активов. Во-первых, жилая недвижимость с сильной концепцией – не просто квартира, а продукт с понятным сценарием спроса. Во-вторых, курортные и санаторно-курортные форматы там, где есть круглогодичный туристический поток и нет сезонности. В-третьих, сервисные объекты с управляющей компанией, где инвестор получает готовую модель дохода с понятными расчетами.
Инвестиционный интерес уходит в регионы: там ниже точка входа, есть льготные программы, а сдавать и покупать можно дистанционно. Лидирует по спросу Санкт-Петербург, далее следуют Калининград, Крым и Минеральные Воды, добавила Волкова.
Девелоперам, по мнению спикера, стоит проектировать не метры, а сценарий использования: объяснять инвестору экономику проектов, выстраивать сервис и модель управления, создавать продуктовую концепцию, а не просто строить и сдавать объект. Сейчас инвесторы очень внимательно относятся к расчетам и выбирают не просто квадратные метры, а продукт с понятной доходностью, устойчивым спросом и сервисом, подытожила Волкова.
Участники дискуссии пришли к выводу, что в условиях экономической турбулентности и сжатия рынка устойчивость проектов обеспечивается гибкими финансовыми инструментами, продуманной концепцией и ориентацией на разные типы инвесторов.