Большие города – большие задачи

В августе я презентовал проект мастер-плана в Арабских Эмиратах. После презентации заказчики озвучили много проблем, связанных с развитием территорий, в том числе ключевую: консолидация земель под масштабные проекты становится все сложнее из-за множества собственников, перегруженных транспортных артерий и устаревших коммуникаций.

Подумал, что у нас с ними довольно много общего – эти вызовы знакомы и Москве, но есть и существенная разница. У нас, например, механизм программы комплексного развития территорий (КРТ) призван учитывать интересы всех сторон, от инвесторов до жителей, и речь идет о ревитализации промзон, реновации устаревших кварталов. В Дубае КРТ – это чаще всего проекты «с нуля» с акцентом на туристическую и деловую привлекательность.

Обгоняя инфраструктуру

Возьмем для примера Downtown Dubai с его 500 000 кв. м коммерческих площадей и 30 000 жителей. Этот проект, включающий знаменитые Burj Khalifa и Dubai Mall, демонстрирует характерный для эмирата подход: высокая плотность застройки сочетается с развитой транспортной инфраструктурой. Однако даже такие продуманные проекты сталкиваются с проблемами – например, когда новые здания строятся быстрее, чем инженерная и бытовая городская инфраструктура. Самое высокое здание в мире, «Бурдж Халифа», изначально имело проблемы с подключением к канализации, позже здание оснастили автономным биореактором. Но и других кейсов, когда строительство недвижимости опережает инфраструктуру, в Дубае достаточно.

Например, район Dubai Marina на ранних этапах заселения: десятки небоскребов были сданы в сжатые сроки, а станция метро открылась лишь спустя несколько лет. Первые жители столкнулись с кошмарными пробками из-за узких дорог, с катастрофической нехваткой парковок и отсутствием полноценной ритейл-инфраструктуры. Или район Jumeirah Lakes Towers, который и сегодня страдает от транспортных коллапсов в часы пик из-за высокой зависимости от частного автотранспорта и ограниченного количества въездов-выездов на искусственных островах.

Московский подход

Московские проекты КРТ, которых в 2025 г. реализуется 302 на площади 4200 га, изначально решают другие задачи – возвращение в ткань города ранее вырванных из нее кусков. В советское время гигантские промпредприятия строились в черте города, но, устаревая, превращались в заброшенные зоны, выпадавшие из городской жизни. Такому мегаполису, как Москва, непозволительно держать вблизи центра, вдоль реки пространства, не включенные в экономику.

Яркий пример – преобразование территории бывшего завода ЗИЛ в многофункциональный квартал «ЗилАрт» площадью свыше 2 млн кв. м. Это масштабный пилотный проект, ставший «учебником» для Москвы: освоение огромной исторической промзоны в 5 км от Кремля – задача беспрецедентной сложности. Другой пример – «Южный порт», где на месте промзоны создается район на 1,5 млн кв. м.

В ЦАО, конечно, нет таких огромных территорий, поэтому проекты КРТ там точечные, как, например, реконструкция в Большом Харитоньевском переулке.

Наше КРТ также решает вопросы создания мест приложения труда вблизи жилых районов, уменьшая маятниковую миграцию. Речь не только непосредственно о бизнес-центрах: даже в сфере услуг и ритейла – в ТРЦ, на первых этажах жилых корпусов, в социальных объектах, в управляющих компаниях ЖК – количество рабочих мест в таких кварталах может измеряться десятками тысяч.

Ключевые проблемы и пути их решения

Транспортная инфраструктура остается больным местом для обоих городов. В Дубае стремительный рост населения в районе Dubai Hills Estate – на 25% за два года – привел к перегрузке дорожной сети, что вынудило власти ускорить строительство новых станций метро. В Москве за счет строительства Московских центральных диаметров (МЦД) ранее маргинализированные участки вблизи наземных ЖД-путей, характеризовавшиеся отставанием в развитии, получают импульс для более активного прогресса.

И для Москвы, и для Дубая характерна проблема нехватки социальной инфраструктуры. Подобные вызовы должны решаться на этапе проектирования. Но если фокус сбивается, приходится исправлять. В том же «ЗилАрте» активное заселение семей с детьми выявило дефицит школ, что широко обсуждалось. Ответом стала школа-гигант на 2500 учеников, одна из самых больших в стране, которая существенно решила вопрос.

Экономическая эффективность – еще одна проблемная зона. В Дубае, где традиционно делали ставку на премиальный сегмент, в прошлом году зафиксировали падение спроса на элитное жилье на 15%. Это заставляет девелоперов переориентироваться на средний класс. Московский подход изначально более сбалансирован: до 70% проектов КРТ приходится на жилье комфорт- и бизнес-класса (не путать с элитным премиумом), что соответствует структуре спроса.

Отдельный аспект – создание новых рабочих мест. В дубайском DIFC (Dubai International Financial Centre) офисные помещения загружены на 90%, но высокие арендные ставки вытесняют малый бизнес. В Москве, где в рамках КРТ закладывают 20–30% нежилых площадей, иногда возникает обратная проблема – длительная незаполняемость коммерческих пространств в одних проектах и их дефицит в других. Это уже задачи для продуктологов – специалистов в девелопменте, которые анализируют рынок и формируют стратегию создания востребованного продукта.

Перспективы

Оба города продолжают совершенствовать свои подходы. Дубай постепенно смещает фокус с роскошных проектов вроде Palm Jumeirah на более доступные форматы жилья. Москва ужесточает контроль за исполнением социальных обязательств девелоперов. Новые поправки в правила КРТ, вступающие в силу с 2025 г., касаются сроков реализации и порядка взаимодействия с собственниками и должны сделать подходы и решения в этой сфере более четкими для всех участников.

На мой взгляд, несмотря на различия, и Дубай, и Москва, как эффективные города, движутся к одной цели – созданию комфортной городской среды, где гармонично сочетаются жилье, рабочие места и инфраструктура. Как, например, в проекте «Stone Дмитровская», где в рамках КРТ бывший гараж и недострой преобразуется в современный бизнес-центр с торговой галереей и бульваром.

Главный тренд будущего для обоих городов – это разумная плотность застройки и создание «умных» районов, где людям действительно удобно жить, работать и отдыхать.