Вторая жизнь Кокоревского подворья

В 2026 г. на острове Балчуг восстановят красивое здание XIX в. Оно вернет городу ценный элемент исторического ансамбля на участке между Москвой-рекой и Водоотводным каналом, а рынок элитного жилья Якиманки пополнится клубным домом в историческом знаковом месте.

Москва уникальна своей многослойностью: эпохи и стили смешиваются по мере того, как растет город, на протяжении всей его истории. Здания надстраивались, перестраивались и меняли назначение постоянно. Особенно заметно это в центральной части. Многие памятники и достопримечательные объекты, формирующие «старую Москву», несут на себе признаки нескольких веков, в том числе – переделки советского времени. Зачастую при современной реконструкции и реставрации приходится выбирать, какой исторический период брать за основу.

Богатое прошлое

Корпус меблированных квартир с магазинами по проекту Ивана Черника на территории Кокоревского подворья, выходящий на Болотную улицу и набережную Водоотводного канала (выявленный объект культурного наследия), будет восстановлен в том виде, в котором увидела его Москва в конце XIX в.

Когда эта территория на правом берегу Москвы-реки еще не стала островом, на подтопляемых землях пышно росли Государевы сады, селились в слободах садовники. Затем держали лавки купцы, облюбовавшие удобный перекресток основных торговых путей рядом с Кремлем, но словно бы на окраине.

Остров, который сегодня называют и Болотным, и Балчугом, искусственно создан в XVIII в. (1784-1786 гг.). Для ремонта опор Большого Каменного моста, пострадавшего от весенних паводков, воду отвели в старое заболоченное русло Москвы-реки со множеством небольших озерец.

В 1860-х гг. (XIX в.) напротив Кремля и рядом с церковью св. Софии Премудрости Божией (XVII в.) строится невероятный для того времени комплекс. Сегодня его бы назвали МФК: гостиница, склады, помещения для банков и контор, лавки и шикарные магазины, ресторан, даже читальня с русскими и зарубежными газетами и журналами. Семь зданий занимали все пространство между Софийской набережной Москвы-реки и Болотной набережной Водоотводного канала. В трех корпусах располагались меблированные комнаты (номера разных ценовых категорий, но все «чисты и удобны»), в четырех – склады.

«Инвестором» и хозяином масштабного проекта был скоробогатый купец, общественный деятель и меценат Василий Александрович Кокорев, которого современники называли самородком, «золотистым лаптем» и «купеческим кандидатом в министры финансов». Он вложил сюда 2 млн руб. (почти 0,5 млрд руб. по нынешним временам).

В 1866 г. в Кокоревском подворье останавливалась делегация конгресса США. В номерах гостиницы в разные годы жили писатели Павел Мельников-Печерский, Дмитрий Мамин-Сибиряк, художники Иван Крамской и Василий Поленов. Здесь останавливался Лев Толстой и часто жил композитор Петр Чайковский во время визитов в Москву. Гостиница на Софийской набережной, из окон которой Чайковский любовался Кремлем, по праву считается одним из самых красивых зданий столицы. Архитектор Иван Черник, академик Императорской академии искусств, спроектировал его в русском стиле, со сводами и наличниками. Зато оборудована гостиница на 315 номеров была по последнему слову техники того времени. В описаниях подворья можно прочитать про «камеры духового отопления», «камины холодные для очищения воздуха», водокачальные машины и «ватерклозеты с проводом чистой воды», механические грузовые подъемники на паровой тяге и недавно изобретенный телеграф». И другим объектам этого ансамбля архитектор придал запоминающийся облик – например, помещения складов напоминали хозяйственные палаты северных монастырей. Четырех- и шестиуровневые корпуса с меблированными комнатами имели огромные проездные арки – и польза, и красота.

В 1889 г. из-за финансовых затруднений Кокорев продал подворье князю Гагарину, гостиница работала до революции. В советское время здания были отданы различным государственным и общественным организациям, затем – частным компаниям. В первой половине XX в. гостинице добавили несколько этажей.

Приметы нового времени

В XX и XXI вв. небольшая (от Дома музыки до Стрелки на «Красном Октябре» – 4,5 км), насыщенная историей территория острова оказалась крепким орешком для многих компаний, пытающихся тут что-то построить. Но постепенно, по мере развития более цивилизованных форм девелопмента и городских программ, новые проекты и благоустройство набережных и прилегающих улиц делают эту часть древнего Замоскворечья более удобной, открытой и современной частью города.

В настоящее время компания V2Group намерена вложить более 13 млрд руб. в строительство и реставрацию одного из корпусов «Кокоревского подворья», частично разрушенного (Софийская наб., д. 34, стр. 3, 1860-1867 гг. постройки). Финансовым партнером выступит Сбербанк, который, по словам вице-президента Сбербанка – председателя Московского банка Вячеслава Цыбульникова, «поддерживает усилия города и бизнеса по восстановлению и сохранению исторического облика Москвы, а также развитию жилого строительства в столице».

«Наша задача – продолжить предпринимательскую инициативу российского финансиста и мецената В. А. Кокорева, который в конце XIX в. объединил русскую классику и технологические новинки своего времени. Такой инвестиционный проект актуален и сегодня», – говорит партнер V2Group Виктор Фоминых. Расположение здания, его архитектура, технические характеристики и современное наполнение обеспечат будущим резидентам премиального клубного дома уникальный опыт взаимодействия со временем и пространством Москвы (и хорошее вложение средств).

Инвестор заключил соглашение о fee-девелопменте с компанией Hutton. По мнению Владислава Преображенского, исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы, подобный инструмент реализации проектов становится все более распространенным в России не только в сфере коммерческой, но и жилой недвижимости.

Сложный проект с реставрацией исторической части и воссозданием утраченного крыла планируют завершить к середине 2026 г., и тогда представление о знаменитом подворье можно будет составить не только по зданию гостиницы, смотрящему на Кремль, но и по элегантному корпусу с аркой посередине – со стороны Водоотводного канала.

Для этого предстоит бережно отреставрировать сохранившееся левое крыло и восстановить утерянный объем правой части здания. Это вернет баланс и  полностью завершит ансамбль и внешний вид как Болотной набережной, так и всего исторического «Кокоревского подворья». 

«Объект будет приспособлен под современное использование: планируется, что реставрируемое здание станет жилым, – рассказала в свою очередь председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. – Шестиэтажное здание с подвалом является вторым по композиционному значению в подворье».

Проект реставрации предусматривает восстановление парадной чугунной лестницы, сохранение исторических сводов подвалов первого этажа в существующей части здания. Что касается экстерьера, то будет сохранено историческое оформление и пропорции фасадов конца XIX в. В то же время использование современных материалов придаст новый, актуальный вид дому.

Архитектурное решение на стыке двухсотлетней истории и технологической эстетики XXI в. для этого проекта предложило итальянское бюро Marco Casamonti. Строгий фасад, регулярное расположение окон – в целом это здание составляло важный сценографический элемент набережной Водоотводного канала и может называться символом своей эпохи.

Этот ритм и гармония станут основой для воссоздания фасада разрушенной части. В итоге фасад, обращенный к каналу, будет классическим, но также и инновационным. Сердце дома – центральная арка – объединяет два крыла, историческое отреставрированное и восстановленное и заново построенное, в единое целое. Первоначально впечатляющая арка служила входом во внутреннее пространство квартала. Сегодня она становится порталом между прошлым и будущим.

При перепланировке помещений левого крыла архитекторы постарались максимально сохранить существующие своды и стены, которые придают историческому зданию особенный характер. 

Первый этаж, вытянутый вдоль реки, заполнят небольшие магазины, рестораны или необходимые горожанам сервисы. Сервисы и объекты инфраструктуры, доступные только резидентам дома (такие как винотека или сигарная комната), расположатся на втором этаже и с внутренней части здания.

Hutton выполняет все работы по управлению проектом, включая проведение реставрации, до ввода в эксплуатацию и передачи квартир покупателям. «Мы обладаем экспертизой в реализации комплексных проектов. Налажены контакты с архитекторами, проектировщиками, подрядчиками, различными финансовыми институтами», – говорит гендиректор Hutton Илья Давыдик.

В обновленном «Кокоревском подворье» будет 49 квартир (в том числе 5 пентхаусов и две двухуровневые квартиры), это клубный дом. По подсчетам аналитиков «Метриума», в районах Якиманка и Замоскворечье предлагаются в общей сложности 118 лотов в 9 клубных проектах (27% такого предложения).

На острове пока не так много жилья, хотя в непосредственной близости от этого проекта строится или построено несколько элитных комплексов. Но переизбыток предложения редким камерным проектам в исторической части города не грозит. «Перспективы застройки такой локации, как и большинства подобных центральных зон, крайне ограничены, новые проекты появляются редко, согласовываются и проектируются долго», – комментирует партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. Расположение «говорит» само за себя: напротив Кремля, на набережной Водоотводного канала, считает Соловьев: «Здесь отличные виды на «старую» Москву. И хотя это центр города, место не шумное и не проходное, что хорошо для жилья».