Новое поколение городов

Города мира стремительно меняются: чтобы привлекать таланты и формировать устойчивую экономику, им необходимо создавать современную инфраструктуру. Еще несколько лет назад рынок недвижимости базировался на ограниченном наборе традиционных сегментов – жилого и коммерческого. Последний, как правило, предполагал фокус на торговые центры и ритейл, офисы, гостиницы и склады (преимущественно вне городской черты). Сегодня запрос на городскую недвижимость меняется: сегменты трансформируются, требования к объектам – тоже. Москва как лидер рынка недвижимости страны является флагманом проектов нового поколения, особенно в жилом секторе, но даже здесь многие проекты нового типа пока единичны и еще не получили должного распространения. 

От квадратных метров к жизненным сценариям

Современное общество кардинально меняет образ жизни, переосмысливая баланс работы и личной жизни, а также само пространство для жизни. Такие тренды, как четырехдневная рабочая неделя, удаленный формат работы, рост значимости домашних животных и самореализация вне офиса, формируют новый запрос на жилье. Оно превращается из просто «крыши над головой» в активного участника жизни – платформу для реализации разнообразных сценариев.

Эволюция спроса заставляет девелоперов действовать как продюсеров образа жизни, воплощая это в новых продуктах и сервисах. Они создают гибкие пространства, например, модульные квартиры с выбором конфигурации под конкретные нужды (например, «удаленный специалист» или «молодая семья»). Также развиваются проекты с концепцией дружелюбного отношения к питомцам, включающей груминг-зоны и ветеринарные пункты, и бесшовной спортивной средой, где двор с маршрутами для ходьбы и умными тренажерами становится продолжением квартиры.

Например, проект LIV Indigo в Австралии показывает, как жилье превращается в сервис на примере формата Build-to-Rent (BTR, «строить для сдачи в аренду») для долгосрочной аренды с правом персонализации. Комплекс включает студии и квартиры от одной до четырех комнат, рассчитанные на разные типы аудиторий: одиночные арендаторы, пары и семьи. Комплекс строится вокруг поддержки разных сценариев жизни: там размещены коворкинг с переговорными, общая кухня и фитнес-студия. Проект адаптирован для жизни с питомцами, в нем предусмотрены зоны выгула и отдельная комната для мытья собак, а также на 100% работает на возобновляемой энергии, оснащен солнечными панелями, системами сбора воды, энергоэффективными приборами и освещением.

Цифровая среда становится неотъемлемым элементом новой жилой реальности. Концепция умного дома эволюционирует от набора разрозненных датчиков к целостной цифровой экосистеме сервисов. Ее ключевые компоненты: супераппы для жителей, объединяющие все услуги – от управления ЖКХ до бронирования гостевой парковки и заказа услуг; цифровые двойники и предиктивная аналитика для эффективного управления ресурсами и своевременного ремонта; «умное благоустройство» – адаптивное освещение, зарядки для электромобилей, интеллектуальные системы сортировки отходов.

Показательный пример такой цифровой экосистемы – сингапурское приложение OneService, которым пользуются жители домов HDB (главный государственный застройщик и управляющий жилым фондом в стране). Это не просто канал для обращений, а единая точка взаимодействия с городом. Через него можно подать заявку на ремонт общедомового имущества, сообщить о проблемах во дворе, забронировать общественные пространства, например зону барбекю внутри жилого комплекса, отслеживать работы коммунальных служб, получать уведомления о благоустройстве и даже участвовать в опросах по развитию района. В итоге цифровая среда становится частью повседневной жизни: прозрачной, предсказуемой и ориентированной на качество городской среды, а не только на реакцию на проблемы.

В Москве существуют приложения с аналогичным функционалом для передачи показаний счетчиков, оказания ЖКХ-услуг и информирования о проблемах, но отслеживание выполнения заявок не всегда прозрачно. Дополнительные сервисы для жителей, как правило, доступны только в современных жилых комплексах (не более 20–25% домов), находящихся под управлением прогрессивных управляющих компаний.

Пространства работы и отдыха

На смену монофункциональным объектам (офис, торговый центр, гостиница, склад) приходят гибридные пространства-хабы, где функции динамично смешиваются, усиливают друг друга и адаптируются к запросам пользователей в реальном времени. Коммерческая недвижимость претерпевает конвергенцию форматов и становится платформой для смежных активностей. Лобби офисного здания превращается в коворкинг, кафе и выставочную площадку. В торговом центре появляются фитнес-студии, медицинские клиники и образовательные центры. Гостиница «поглощает» функции городской площади, ее лобби становится общественным пространством – коворкинг для фрилансеров, место для встреч местных жителей, площадка для кафе и культурных событий. Функции перестают быть привязанными к конкретной «ячейке», создавая ценность за счет синергии.

Массовый ритейлер трансформирует розницу в community‑space – превращает «магазин» в «место жизни», «опыта», «социального взаимодействия». Например, в одном из магазинов IKEA в Варшаве была реализована концепция «коммунальной кухни», которую можно арендовать, чтобы пригласить друзей/семью и провести совместный ужин. Другой пример – сеть товаров для дома MUJI в одном из флагманских магазинов в Шанхае открыла библиотеку Muji Books.

В РФ на фоне устойчивого снижения трафика в торговых центрах девелоперы уже предпринимают первые шаги по трансформации: расширяют пул арендаторов за счет медцентров, фитнес-клубов, сервисных форматов и других «якорей». Но этих точечных изменений недостаточно.

Рынку требуется глубокое переосмысление концепций ТЦ, переход от классической модели «покупки» к модели эмоционального потребления и досуга. Чтобы вернуть посетителей, необходимо создавать новые сценарии пребывания – те, что формируют эмоциональную мотивацию прийти не за товаром, а за впечатлением.

Операторы гостиниц адаптируются под новый стиль жизни. Например, в отелях The Millennials (Япония) 20% площади отведено под общие пространства: рабочие зоны и коворкинг, кухни, игровые зоны, обеденные зоны и барные стойки, доступные круглосуточно. Путешественники приезжают работать, играть, готовить, общаться и отдыхать.

 Промышленность под другим углом

Глобальный рынок индустриальной недвижимости продолжает расти на 5–6% в год под влиянием e-commerce и локализации производств в крупных городах. В результате промышленные объекты все чаще интегрируются в городскую среду, становясь частью городского ландшафта. Благодаря современным технологиям и экологичным материалам они гармонично взаимодействуют с жилыми и коммерческими зонами и приложения труда. Сохранение промышленной функции в городской зоне позволяет создать новые точки притяжения: рабочие места создают спрос на услуги и жилье рядом, что оживляет район, повышает ценность земли и улучшает качество среды.

В восточном районе Лондона Barking & Dagenham реализуется стратегия интенсификации и совместного размещения промышленной функции, а также жилой и общественной застройки. Наиболее интересными проектами там являются Industria Barking – многоуровневое здание с интеграцией производства, коворкинговых мастерских, сервисов и складов, а также 12 Thames Road – проект смешанного использования, в котором сочетаются жилые дома (четыре жилых блока на 156 квартир) и помещения для легкой промышленности (около 5000 кв. м индустриальных и коммерческих площадей).

Для развития в России полноценного «микса» жилья и производственных функций необходимо учитывать ограничения, закрепленные в градостроительной документации, требованиях по территориальному зонированию и санитарных нормативах (СанПиН). В их текущем виде такое соседство зачастую формально невозможно: большинство производственных объектов автоматически попадают в высокие классы опасности и не допускаются в непосредственной близости к жилой застройке.

Однако международная практика показывает, что встраивание легких, «чистых» производств в городскую ткань возможно при корректном регулировании. Например, в Лондоне успешно работают модели urban manufacturing и creative production, где под конкретные типы производств устанавливаются отдельные требования – по шуму, вибрации, выбросам, логистике и обороту транспорта.

Инфраструктура знаний

Современные города повышают свою конкурентоспособность через рост высокотехнологичных отраслей и создание наукоемких рабочих мест. В рамках этой трансформации кампусы нового поколения и технопарки играют центральную роль в создании инновационных экосистем, которые способствуют не только развитию науки и образования, но и стимулируют предпринимательскую активность и технологические стартапы.

В мире на территории таких кампусов соседствуют университетские корпуса, исследовательские центры, офисы стартапов, корпоративные лаборатории, а также тестовое мелкосерийное производство для разработки новых продуктов, среди объектов инфраструктуры – жилье для студентов и сотрудников, коворкинги, кафе, объекты сервиса.

Кампус Наньянгского технологического университета (НТУ) в Сингапуре – это продуманная научно-образовательная среда, где в одном пространстве объединены учебные корпуса, исследовательские центры, лаборатории, площадки для создания новых технологий и жилье для студентов и преподавателей. Учебные помещения проектируются так, чтобы их можно было быстро перестраивать под разные виды занятий, а лаборатории оснащены оборудованием для работы в онлайн- и офлайн-режиме. Университет поддерживает технологические проекты, помогая командам развивать идеи, проводить исследования и внедрять разработки в практику.

В России тоже создаются проекты нового поколения – примером многофункциональной научно-технологической среды является ИНТЦ МГУ «Воробьевы горы». Территория организована как экосистема для науки и бизнеса: кампус включает рабочие пространства для стартапов, корпоративные R&D-центры, коворкинги, лаборатории, жилые зоны и общественные пространства.

Инфраструктура нового поколения – это не просто тренд, а необходимость сбалансированного развития городов, повышения экономической устойчивости и роста конкурентоспособности. Москве для укрепления позиций города как международного бизнес- и инновационного хаба необходимо определить объемы и типы площадей, которые нужно строить, разработать отраслевые карты размещения объектов с акцентом на промышленность, науку, деловые и event-пространства, а также логистику, создать стимулы для развития новых типов объектов, устанавливая их стандарты (возможно, за счет городского бюджета).

Материал подготовлен при участии руководителя проектов, эксперта «Яков и Партнеры» Натальи Куваевой