«Вавилонская башня»: как офисы справляются с множеством резидентов

В бизнес-центре с большим числом резидентов неизбежно встает вопрос, как управлять этим масштабным коммерческим активом. Собственники заинтересованы в том, чтобы их инвестиции приносили доход, а арендаторы работали в комфортных условиях – без аварий, простоев и конфликтов. С этими проблемами могут справиться лишь профессиональные управляющие компании, отмечают опрошенные «Ведомостями. Город» эксперты. При этом, по их словам, в Москве и области число игроков, которые тесно сотрудничают с девелоперами проектов на всех этапах, единично. Но именно они могут сохранить и развивать концепцию, заложенную на старте, и минимизировать возможные риски.

Сегодня нет сложностей с заполнением бизнес-центров: как отмечает партнер NF Group Мария Зимина, большая часть объектов вводится в эксплуатацию полностью или частично заполненными, а свободных площадей в новых офисах не хватает, чтобы удовлетворить текущий спрос. Острая нехватка качественных площадей, по оценке руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, ощущается в востребованных деловых районах.

О дефиците свидетельствует низкий уровень вакантности – около 5%. Аналитики (CMWP, IBC Real Estate, NF Group) дают диапазон доли свободных площадей от 4,9 до 5,5%. При этом в последней подчеркивают, что показатель продолжает приближаться к историческому минимуму, в целом тренд на снижение вакантности сохранится до конца 2025 г.

Поэтому на первый план выходит другая проблема – насколько эффективно эти бизнес-центры будут управляться. Особенно остро она стоит в зданиях с «мелкой нарезкой», где насчитываются десятки собственников, отмечают эксперты. По данным NF Group, в конце третьего квартала 2025 г. на рынке было представлено 54 офисных объекта класса A, реализуемых «в нарезку». При этом офисы компании все чаще приобретают для собственного размещения. По оценкам NF Group, доля «конечников» в спросе достигает 50%. В 2023 г. их было 40%, в 2024 г. – 50%, а в 2025 г. – уже 60%, подсчитали в CORE.XP. Такие компании наиболее заинтересованы в качественном управлении офисного здания, резюмируют эксперты.

Единое управление

На рынке почти нет примеров бизнес-центров, реализованных в розницу, с единым управлением, утверждает директор по коммерческой недвижимости Forma Евгения Борзова. Тем не менее, по ее словам, есть тренд по формированию такой стратегии. Эксперты предупреждают, что управляющей компании, заходящей в бизнес-центр, которым владеют десятки организаций, приходится сталкиваться с разными интересами, требованиями и даже фантазиями резидентов. А также – с их слабыми представлениями о грамотной эксплуатации здания. Без единого управления в таком «муравейнике» не справиться, в противном случае будет невозможно принимать решения, необходимые для нормального функционирования БЦ, уверены эксперты. Например, «любые согласования – перепланировок, вывесок, фасадных решений, инженерных изменений – превращаются в длительный и зачастую конфликтный процесс, который может растягиваться на месяцы», делится управляющий партнер Manufaqtury Андрей Кулагин.

Эксперты приводят массу примеров нарушений в «неуправляемых» бизнес-центрах, где офисы обслуживаются разными подрядчиками. По словам генерального директора УК Stone Office Ирины Севалкиной, часто встречаются вывески разных цветов и размеров на фасадах, захламление общих зон, зарядные станции, установленные без выделения мощности и согласованного проекта. Бывает, клиенты совсем не понимают, как положено использовать помещения бизнес-центра: один собирался открыть клинику в офисе на четвертом этаже, другой – баню на восьмом, рассказывает она. В конце концов нарушения эксплуатации здания приводят к авариям. Таковые регулярно случались в одном московском бизнес-центре, где три компании одновременно, работая с вентиляцией, проводили несогласованные переделки стояков, говорит Кулагин. «Разношерстное» управление приводит и к ухудшению репутации объекта, и, как указывает эксперт, «качественные арендаторы не готовы находиться в здании с непредсказуемой операционной моделью».

Без хаоса и упадка

По закону собственники помещений имеют право выбирать модель управления. Например, обслуживать себя самостоятельно. Это допустимо в здании, где один владелец – крупная компания, объясняют эксперты. Но в бизнес-центре с большим числом резидентов такой подход, по их мнению, грозит хаосом и может привести к полной остановке функционирования объекта.

Современное управление офисной недвижимостью требует развития трех компетенций: эксплуатации, экспертизы fit-out (комплекс работ по созданию пространства в коммерческом объекте – от проектирования до отделки. – «Ведомости. Город») и цифровизации, перечисляет Кулагин. По его словам, УК одновременно управляет инженерной инфраструктурой, обеспечивает техническое сопровождение строительства и ремонта, стандартизирует настройки помещений и использует цифровую платформу для полной прозрачности процессов. Самостоятельно выстроить эти три компетенции практически невозможно, уверен эксперт.

«Управляющая компания работает по определенным стандартам и регламентам, – объясняет Севалкина. – Они касаются вопросов безопасности, технического обслуживания, клиентского сервиса. УК также разрабатывает правила эксплуатации объекта, проведения ремонтных работ, размещения наружных вывесок на фасаде и внутренней навигации».

Эти документы необходимо подготовить к вводу объекта в эксплуатацию, чтобы затем утвердить на общем собрании собственников, подчеркивает эксперт. Также общее собрание должно наделить УК полномочиями, позволяющими ей контролировать, как эксплуатируется здание, соблюдаются ли утвержденные правила и нет ли нарушений со стороны резидентов при использовании помещений. В частности, не уплотнена ли рассадка рабочих мест, соблюдаются ли правила пожарной безопасности, не нарушена ли гидроизоляция мокрых зон, не загромождены ли коридоры и эвакуационные пути. Часть этих позиций контролируется еще на этапе рассмотрения проектной документации, уточняет Севалкина.

Чужая или своя

Кому лучше передать бизнес-центр в управление: УК, аффилированной с девелопером, или приглашать организацию со стороны? «Здесь все зависит от стратегии, – объясняет директор департамента продаж Ortiga Development Константин Самеди. – Как правило, у крупных и системных игроков офисного сегмента, в портфеле которых далеко не один бизнес-центр, есть собственные управляющие компании. Менее крупные застройщики офисного сегмента, которые реализуют, например, один-два бизнес-центра, в большинстве случаев предпочитают передавать свои проекты в управление сторонним УК». Если у девелопера нет своего управляющего подразделения, то УК нет смысла мимикрировать под его бренд – это не вселит уверенность в будущих инвесторов в ее надежности, считает руководитель направления технического обслуживания и эксплуатации департамента управления недвижимостью Nikoliers Андрей Филиппов. И наоборот, по его мнению, профессиональный игрок с репутацией и оптимальными ставками в своих объектах придаст дополнительные плюсы офисному продукту. Так или иначе, вне зависимости от принадлежности УК, важно обеспечить тесное взаимодействие девелопера и управляющей организации, считает Самеди.

Однако, с точки зрения Кулагина, у партнерской структуры есть неоспоримое преимущество: «она встроена в бизнес-логику девелопера и работает не как подрядчик по эксплуатации, а как участник долгосрочного развития объекта». УК-партнер, заявляет эксперт, рассматривает здание «как инвестиционный актив» и думает не только об эксплуатации, но и о ключевых экономических параметрах, принимает решения с учетом капитализации и долгосрочной востребованности актива. Сторонняя же организация, по мнению Кулагина, «обычно сосредоточена на операционных задачах и выполнении регламентов».

Собственная или партнерская управляющая компания среди девелоперов, реализующих офисные центры блоками, присутствует у 11 игроков, подсчитали в аналитическом центре Stone. То есть не более чем у 30% от общего количества девелоперов в сегменте. При этом, если оценивать рынок аренды, у большинства крупных арендодателей есть собственная УК, заключают эксперты. «Модель самостоятельного управления в сегменте аренды – наиболее распространенная практика. При этом на рынке продажи самостоятельное управление сопряжено с большим количеством сложностей, которые вызывает множественная собственность в здании, и не все игроки обладают достаточной экспертизой для реализации этих решений внутри компаний», – объясняют в Stone.

Среди девелоперских компаний, работающих в тесном сотрудничестве с УК, эксперты отмечают Stone, О1 Properties, Enka. Все их бизнес-центры управляются собственными или партнерскими управляющими компаниями. Также эксперты называют фирму «Бизнес ПРО», которая управляет объектами ГК «А101»: первой фазой бизнес-квартала «Прокшино» и ТЦ «Скандинавия». Nikoliers тоже позиционирует себя как УК-партнер для девелоперов, которые не готовы брать на себя самостоятельное управление. В частности, под управлением Nikoliers находятся IQ-квартал, БЦ G10 – объекты с множественной структурой собственников. А также БЦ в 1-м Земельном переулке и «Бульварное кольцо». В эксплуатации УК Stone Office находится офисный квартал в Белорусском деловом районе Stone Towers: вторая очередь Tower B и Tower C. По словам Севалкиной, в течение года компания сопровождала заселение этих бизнес-центров. Больше половины собственников (60%) на текущий момент согласовали проектную документацию и ремонтируют помещения. Около 20% уже закончили ремонты. Также УК Stone Office запустила мобильное приложение управляющей компании для Stone Towers, внедрила электронную систему технического обслуживания оборудования и инженерных систем.

К середине следующего года в линейке готовых бизнес-центров класса А от Stone планируется уже порядка 300 000 кв. м офисных площадей: к вводу готовятся «Stone Савеловская», «Stone Ленинский» и Tower D. Все новые объекты компания планирует передать УК-партнеру.

Как УК-партнер меняет проект

Выбирая между приглашенной и партнерской УК, эксперты советуют выяснить, принимала ли управляющая компания участие в проектировании. Это важно, поскольку «позволяет избежать типичных ошибок, которые становятся заметны лишь после ввода здания в эксплуатацию», отмечает Кулагин.

По словам эксперта, участие УК в проектировании формирует планировочные и технические решения под будущую операционную модель здания, а не «как получится» в рамках строительного процесса. «Это позволяет корректно размещать санузлы и мокрые зоны, закладывать оптимальные инженерные системы, создавать продуманную структуру типовых блоков, заранее учитывать мощности под кухни, сервисные и технические помещения», – поясняет Кулагин.

Филиппов считает, что консультации с УК должны быть для девелопера таким же обязательным элементом процесса, как привлечение архитектора, инжиниринговой компании, ландшафтного дизайнера, декоратора. Но это не стало правилом для «независимых» УК, хотя, как говорят эксперты, большинство застройщиков стараются найти управляющую компанию на этапе проектирования и прислушиваются к ее рекомендациям.

Что касается УК-партнера, то он обязательно сотрудничает с девелопером на этапе проектирования. Ни одна управляющая компания не знает объект лучше, чем сам застройщик, утверждает Севалкина. Поэтому, по ее мнению, обеспечить самый высокий уровень управления и эксплуатации может тот, кто работает с ним в партнерстве.

«Мы выбираем стратегию работы со своей собственной управляющей компанией», – говорит руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101» Татьяна Грихно. По ее словам, наиболее значимым для группы конкурентным преимуществом является участие собственной УК на стадии проектирования. Команда вникает во все детали проекта с самого его запуска, так как впоследствии эти знания ложатся в основу принципов эксплуатации. В результате верно принятые решения при проектировании позволяют существенно снизить затраты на содержание».

Например, продолжает Севалкина, партнерская УК может заранее выдать техническое задание на проектирование системы контроля и управления доступом для будущей интеграции с приложением, которое позволяет обеспечивать бесконтактный проход по QR-коду и BLE (bluetooth low energy. – «Ведомости. Город»), а также выводит изображение с камер видеонаблюдения в местах общего пользования. Также она готовит свой стандарт на проектирование стоек ресепшен в лобби с выводом всех необходимых пультов управления на стойку для комфортной работы администраторов.

Бизнес зависит от ремонта

Собственникам важно вовремя начать ремонты офисных помещений и заселить арендаторов, подчеркивают эксперты. А это может обеспечить УК-партнер, хорошо знающий проект здания.

«Такой подход помогает новым владельцам быстрее подготовить свои офисы к переезду сотрудников или к сдаче в аренду, что ускоряет возврат инвестиций. Довольный клиент, получивший комплексную поддержку, с высокой долей вероятности вернется к тому же девелоперу за новой сделкой», – считает Грихно.

Сторонней управляющей компании понадобится время, чтобы изучить особенности бизнес-центра, вникнуть в детали, а собственникам придется ждать, отмечают эксперты. Партнерская структуры готова предоставлять собственникам помещений технические условия на проектирование еще до ввода объекта в эксплуатацию, говорит Севалкина. Это, по ее словам, дает возможность собственникам разработать проектную документацию к моменту получения ключей и оперативно начать ремонтные работы в их помещении.

УК-партнер контролирует процесс, так как некоторые клиенты (особенно собственники небольших лотов) часто экономят и не хотят заказывать проект, но его отсутствие «грозит риском аварий и системных проблем при эксплуатации», замечает Севалкина.

Партнерская УК, как правило, рекомендует подрядчиков, с которыми есть опыт работы, дополняет директор по коммерческой недвижимости Forma Евгения Борзова. По ее словам, качество работ подтверждается аккредитацией у УК. Это помогает ускорить коммуникацию и дальнейший ремонт, так как эти компании уже аккредитованы, нет необходимости запускать процесс заново, поясняет эксперт.

Бывает, что ремонт, проведенный «под присмотром» УК, может буквально спасти бизнес собственника, утверждают эксперты. Как рассказал Филиппов, однажды компания занималась «несдаваемым и неликвидным помещением бывшей столовой» в одном из вверенных БЦ. В результате, по его словам, удалось разработать проект его реконцепции, капитально отремонтировать (с высококачественной отделкой) и затем силами брокеров «быстро сдать по максимальной ставке».

Под брендом девелопера

У бизнес-центра с большим количеством собственников есть риск со временем растерять те качества, которые закладывал девелопер в концепцию объекта, предупреждают эксперты. Однако, если УК-партнер сохраняет его бренд после ввода, «это помогает поддерживать стандарты эксплуатации, не допуская их размывания, и удерживает объект в премиальном сегменте», замечает Кулагин.

УК Stone Office видит свою задачу в сохранении концепции объекта, заложенной архитекторами, то есть внешнего облика здания, архитектурных особенностей, а также внутренних интерьеров и инфраструктуры, использования помещений по назначению и поддержания работы инженерных систем, говорит Севалкина.

Если девелопер ориентирован на создание комфортной среды и закладывает это в концепции проекта, то УК-партнер воплощает эту идею в эксплуатации и сервисах. Например, поясняют в пресс-службе «Текта групп», девелопер решил не реализовывать коммерческие площади в ритейл-зоне, а передать их в управление профессиональной УК. «Это позволяет сформировать сбалансированный пул арендаторов. В результате резиденты получают полноценный набор сервисов – от кафе и ресторанов до фитнес-центра и химчистки. А наличие развитой и разнообразной инфраструктуры напрямую влияет на привлекательность бизнес-центра», – говорит представитель компании.

Девелоперу важно сохранение концепции, потому что речь о его репутации. «Успешно реализованный БЦ, заполненный арендаторами и экономически эффективный, является визитной карточкой девелопера и наилучшей рекламой для будущих инвесторов», – уверен Филиппов.

Бренд создаёт долгосрочное доверие к комплексу: он закрепляет ожидания относительно инженерных решений, благоустройства, уровня сервисов, дополняет Кулагин. Например, в УК Stone Office для каждого конкретного объекта коммерческой недвижимости формируют структуру его комплексной эксплуатации. «Уникальную, потому что все объекты очень разные и требуют индивидуального подхода», – уточняет Севалкина.

В результате бизнес-центр остается привлекательным для качественных арендаторов, демонстрирует стабильный доход и сохраняет высокую капитализацию в долгосрочной перспективе, подводит итог Кулагин.