Андрей Багаев: «Если что-то существует в буклете – это будет в проекте»
Интервью с заместителем гендиректора «Донстроя» Андреем БагаевымЧто дают городу масштабные комплексные проекты застройки, сколько земли надо, чтобы «развернуться по-настоящему», и когда можно будет прогуляться по sky-мостам, рассказал в интервью «Ведомости. Городу» заместитель генерального директора, руководитель бизнес-направления «Девелопмент» компании «Донстрой» Андрей Багаев.
– Комплексные, подчеркиваю, проекты на значительной площади – это здорово во всех отношениях и для девелопера, и для города и его жителей. Город получает большие благоустроенные территории, доступные для всех москвичей и гостей столицы. Кроме внутренних дворов ЖК, конечно, – они только для жителей, это обеспечивает нужную приватность. Но парки, набережные – публичные, доступ туда свободный для всех. Когда мы благоустроили городскую Шелепихинскую набережную в 2020 г. вдоль «Сердца столицы», потратив на это порядка 500 млн руб. и, разумеется, согласовав с городом всю концепцию, она, в этом же году, была признана лучшим проектом благоустройства Москвы.
– Я думаю, он должен быть не менее 10 га. И чем больше, тем лучше. Так появляется больше возможностей как для архитекторов, так и для девелопера воплотить различные идеи, опробовать новые подходы и технологии. То же «Сердце столицы» – около 15 га. На таких площадках уже есть резон делать сложные уникальные проекты и создавать интересное благоустройство. На 5 га так не развернешься: «королевство маловато».
– Да, конечно: и времени, и средств, и фантазии. Про затраты на Шелепихинскую набережную я уже сказал, второй яркий пример – парк «Событие» вдоль реки Раменка. Мы вложили туда около 600 млн руб. И это только затраты на очистку реки, укрепление берегов, ландшафтные работы и благоустройство: спортивные и детские площадки и т. д. На больших масштабах все это можно делать доступным для всех горожан.
Еще один из наглядных проектов – парк «Зеленая река», протянувшийся через все кварталы «Символа». Здесь инвестиции компании суммарно составят уже около 900 млн руб. По замыслу архитекторов, парк служит для связи воедино всей территории жилого комплекса. И действительно – его маршруты составляют единый зеленый каркас «Символа», который создает привлекательную среду для жизни.
Наша новая идея, которую мы уже начали внедрять в проекты благоустройства, – «Урбан 95». 95 см – это средний рост ребенка 3-5 лет. Мы стараемся делать благоустройство с учетом того, как видит мир вокруг малыш этого возраста, как он себя чувствует во взрослой среде. Перила, ступени лестниц, весь путь от квартиры до детсада или школы маленький человек воспринимает не так, как взрослые, это можно и нужно учитывать и в проектах.
– Без сомнения, очень важно соблюдать баланс между вложениями в проект и должным уровнем качества, но также нужно обращать внимание и на перспективу. Когда мы вкладываем деньги в развитие качественной инфраструктуры, в том числе инженерной, – это наши прямые затраты. Но они помогают продавать квартиры, и не только в текущих проектах, но и в будущих. Все окупается.
Таким образом, качественное исполнение, готовность выйти за рамки собственного проекта, чтобы сделать город лучше, – все это играет застройщикам на руку и в конечном итоге отражается на росте продаж. Не могу назвать точную пропорцию затрат на благоустройство и прибыли. Но если позволяет площадь, то все ответственные девелоперы, которые дорожат своей репутацией, стараются застраивать и осваивать территории с таким же точно подходом, как у нас.
А что касается стилобатов – мы заявляем в проектах дворы без машин, и это один из эффективных способов создавать такие дворы, особенно с учетом перепада высот, рельефа участка. Начиная с «Алых парусов» (первый крупный проект компании «Донстрой», 2001-2017 гг.) до «Реки» и «События» в Раменках и «Острова» в Мневниковской пойме, мы учитываем структуру самой площадки, сооружая стилобаты, которые занимают нежилые помещения, офисы или ритейл, а на них – безопасные и закрытые для посторонних дворы без машин.
Интересный пример нестандартного подхода – внутренний двор восьмой очереди «Острова»: он станет двухъярусным. Два уровня двора – стилизация природного парка и городской террасы – призваны дополнить друг друга. Из зеленой зоны отдыха можно будет подняться к коворкингу, а из спортивной зоны – спуститься к амфитеатру на зеленом холме.
– Сегодня у нас в работе более 4,3 млн кв. м жилья и объектов социальной инфраструктуры. Из тех, которые находятся в высокой стадии готовности, – последний корпус «Сердца столицы», завершающий проект. Для компании это определенная веха, поскольку это первый наш настолько масштабный проект редевелопмента, и у нас все получилось. В активной фазе «Символ» и проекты в Раменках (новые очереди «Событий» и премиальных кварталов «Реки»), а также наш флагман «Остров», их полное завершение – это перспектива до 2028 г.
В следующем году начнем монтировать «sky-мосты» в четвертом квартале «События», это наши «небоскребы» (проект Филиппа Никандрова), высотой более 50 этажей.
– Конечно, мы не лукавим. В процессе проработки концепции проекта и обсуждения архитектурных решений у нас, конечно, иногда бывают сомнения. Но после того, как мы презентуем объект, глобальные изменения исключены. Все будет так, как показано на рендерах: и функционал, и внешний вид. Для меня это закон. Впрочем, через год сами сможете убедиться в реальности sky-мостов. Кстати, на крыше небоскребов на высоте 170 м разместится еще и «небесный парк», который также будет оснащен беговыми дорожками, тренажерами, зонами отдыха с шезлонгами и зелеными насаждениями. В четвертом «Событии» можно будет полюбоваться потрясающими закатами и видами на МГУ как с самих sky-мостов, так и из sky-парка на крыше.
– Планы, которые мы для себя намечаем, мы выполняем. Не припомню, чтобы за 14 лет моей работы в компании были случаи невыполнения годового плана по продажам и производству. Если больше ничего глобального, сверхкритичного в стране или в мире не произойдет, то мы видим в перспективе хорошее стабильное развитие и с точки зрения спроса, и с точки зрения производства. Вопросы с импортозамещением мы решили, найдя новых партнеров.
– Конечно. Любой нормальный менеджер всегда стремится оптимизировать затраты, но в нашем случае это никогда не идет в ущерб качеству и тем обещаниям, которые мы даем, вне зависимости, идет ли речь о сети 5G на «Острове», бесплатном Wi-Fi, благоустройстве или инфраструктуре: зарядках для электрокаров, посадочных площадках для дронов-доставщиков. Если что-то существует на бумаге и в буклетах объектов, то именно это и получат покупатели квартир. Доходов от реализации нам достаточно для того, чтобы воплотить все наши амбициозные идеи без ущерба качеству.
– Надеюсь, что нет.
– Согласно исследованию, наши покупатели преимущественно мужчины и женщины 35-54 лет. В основном это владельцы бизнеса, топ- и мидл-менеджеры с доходом выше среднего. Все же «Донстрой» продает достаточно дорогое жилье. При выборе квартиры покупатель руководствуется доверием к застройщику, для него важна близость к центру Москвы, хорошая транспортная доступность, наличие всей необходимой инфраструктуры.
– Консолидация застройщиков в Южном порту, безусловно, пойдет на пользу всей огромной территории. Ни один застройщик не потянет комплексное освоение более 600 га и строительство около 3 млн кв. м только своими силами, или все это растянется на десятилетия. А что касается Раменок, то здесь многие наши соседи по району уже завершили стройки. Больше некуда прилагать совместные усилия. Считаю, что пример Южного порта очень важен как для застройщиков, так и для города, поскольку, когда усилия крупных игроков объединяются, это дает мощный синергетический эффект, который позволяет реализовывать проекты любой сложности. Еще один положительный момент – снижение затрат по внешним сетям, по магистралям: это колоссальные деньги для одной компании.
– Мы очень на это надеемся. Компания вкладывает немалые средства в комплексное благоустройство прилегающих территорий, которые впоследствии будут доступны всем жителям района, а не только жителям наших домов. Поэтому, скажу так: было бы обидно увидеть через 2-3 года развалины на некогда красивой территории.
– У застройщика нет на это ни возможностей, ни полномочий. Мы же не можем включить в тарифы для жителей обслуживание значительной общественной территории, которой пользуются все горожане. Это одна из функций города – поддерживать в хорошем состоянии парки, дороги. И город хорошо с этой задачей справляется.
– Конечно, в Москве – это лучший город в мире! Был бы климат помягче и пробок поменьше – и действительно было бы все идеально. Хочется – только не смейтесь! – привести в порядок центр города. Я живу в Хамовниках – это великолепный район, но даже здесь есть старые и неухоженные постройки. Или по Садовому кольцу, когда едешь, замечаешь, что есть качественная архитектура, новые великолепные здания, и тут же рядом стоит ветхая хрущевка…
– Нет, но все должно быть ухожено. Есть старинные здания, которые прекрасно выглядят. А есть дома, у которых, к примеру, фасады обросли кондиционерами и выглядят неопрятно – это очень бросается в глаза.
Недавно ехал в такси, и водитель, переспросив адрес, сказал: «Это наш самый красивый дом в Хамовниках, я живу в этом районе, сейчас сами увидите». Я не стал говорить, что я сам этот дом строил, но слышать такое представителю девелопера всегда приятно.