Ставка на масштаб: крупные проекты обеспечат жизнеспособность девелоперам

Рынок новостроек становится рынком покупателя. Государство больше не стимулирует спрос льготной ипотекой, и тот, кто намерен приобретать жилье, будет выбирать тщательно, особенно если берет его в кредит у банка по рыночным ставкам.

Что касается девелоперов, то в выигрыше окажутся те, которые работают вдолгую и предлагают покупателям не просто квартирные «стены», но жилые районы, обеспеченные всей необходимой инфраструктурой и местами приложения труда. Например, в Москве уже строятся «мини-города», рассчитанные на миллионы квадратных метров и десятилетия реализации. Они включают в себя и жилье, и бизнес-центры, и магазины, и социальные, спортивные, досуговые объекты.

Программируй это

Поэтапное освоение территории (девелоперы называют его «программированием») идет по нескольким направлениям. Каждому из них присваивается свое название: «дом», «образование», «спорт», «культура», «бизнес». При этом важно иметь правильный план развития не только жилых районов, но и городов, и регионов, где идет строительство. Девелопер должен не просто вписывать проект в городскую ткань, но и активно взаимодействовать с местными властями. К примеру, две очереди нашего первого проекта офисной недвижимости – бизнес-квартала «Прокшино» – вошли в московскую программу стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Суть программы в том, что девелопер возводит офисные, промышленные и другие объекты, которые дадут городу новые рабочие места, в обмен на льготы при строительстве жилья. При этом рабочие места для жителей новых районов должны находиться как можно ближе к их дому. В этом случае у города снижается нагрузка на транспортную сеть, девелопер добавляет привлекательности своим проектам, а главным бенефициаром, конечно, становится житель района.

Сейчас популярна концепция «пятнадцатиминутного города». Что это значит? В шаговой или, в крайнем случае, велосипедной доступности от жилых новостроек расположены (или создаются) не только магазины, кафе, аптеки, но и поликлиники, школы, детские сады, а также те самые рабочие места – то есть те же офисы или объекты «лайт индастриал», а также общественные центры, объекты досуга и развлечений. Они формируют комфортную для потенциальных покупателей городскую среду. На это всегда будет спрос, особенно если проекты крупные и «долгоиграющие». Хотя и в менее масштабных без инфраструктурной «начинки» уже не обойтись.

Программирование территории предполагает не только возведение жилья и строительство коммерческой недвижимости, но и наполнение их правильными «функциями». Для этого важно наладить партнерские отношения с различными бизнес-структурами (как крупными, так и с малым и средним бизнесом) и привлечь их в проект.

Концепцию «наполнения» жилых районов коммерческой инфраструктурой необходимо формировать уже на этапе проектирования. Стараться распределить схожие виды бизнеса по всему району и не допускать сосредоточения похожих предприятий в одной локации. Торговые зоны должны складываться с учетом особенностей благоустройства, плотности населения, транспортной и пешеходной инфраструктуры. Арендодателей и арендаторов необходимо снабжать самыми актуальными данными по трафику. Да и в целом относиться к торгово-сервисным помещениям в жилых районах как к ТЦ, где каждый магазин или развлекательный центр находится именно там, где нужно посетителям.

Нужна поддержка

Но все эти идеи по созданию комфортной городской среды сложно реализовать в текущей экономической ситуации. Всех застройщиков очень волнует вопрос, что будет происходить с продажами на рынке новостроек и как это отразится на предложении.

Действующие ставки на проектное финансирование вряд ли будут стимулировать застройщиков начинать масштабные проекты. Если только у них не будет господдержки, инвестиционной «подпитки» и уверенности в платежеспособном спросе.

Девелоперам необходимо не только платить проценты банкам по кредитам, но и где-то найти деньги на создание той самой «инфраструктуры для жизни». Сейчас застройщик, обращаясь в банк за кредитом (к примеру, на строительство торгового центра), должен иметь в запасе 50% от общей стоимости проекта – это собственные средства, которые он должен вложить, а половина суммы – процентные платежи по кредиту. Но свободной ликвидности у застройщиков в условиях эскроу-финансирования недостаточно, а в условиях жесткой кредитной политики ЦБ привлечение средств стало еще сложнее. Никаких субсидированных программ для торговой недвижимости, в отличие от спортивной или гостиничной, не предусмотрено. А они очень поддержали бы рынок.

Качество прежде всего

Для социальной инфраструктуры существует механизм частно-государственного партнерства, например концессии. К сожалению, этот механизм сейчас затормозился, потому что высокая ключевая ставка ЦБ делает слишком дорогим его финансирование и для компаний, и для региональных бюджетов. Проценты по кредитам на концессионный проект, выплачиваемые за время его реализации, могут превысить стоимость самого инфраструктурного объекта в несколько раз. Здесь возможны производные финансовые инструменты: субсидирование процентной ставки, применение опционов для хеджирования риска роста ключевой ставки и др.

Более эффективным представляется вариант предоставления отдельных кредитных линий на строительство школ, детских садов и поликлиник, которые затем передаются городу. Сейчас расходы на них включаются в общие кредитные линии на возведение домов, накручивая, по сути, стоимость жилья и проектного финансирования для застройщиков, ставки по которому прямо зависят от соотношения денег на эскроу-счетах и объемов средств на строительство. Если бы на государственные школы и детские сады ставка по проектному финансированию субсидировалась, строительство социальных объектов могло бы заметно ускориться.

Пока же застройщики продолжают оттачивать свое мастерство по снижению себестоимости стройки. Если сделать все правильно, получаются действительно эффективные и современные проекты. Например, ГК «А101» при возведении школы за счет отказа от нефункциональных коридоров сокращает строительный объем на 30%. Но подобных решений на рынке пока не так много.

Работая с себестоимостью, нельзя забывать о том, что экономить на качестве можно до определенного предела. Если качественный продукт будет востребован при любых экономических проблемах, то некачественный не окупит даже тех затрат, которые на него пошли.