«90% сотрудников недовольны своим офисом»: интервью с сооснователем Manufaqtury

После глобального эксперимента по переходу на удаленку перед компаниями встала задача: как поменять офис, сократив его площадь, при этом повысив его эффективность и сохранив численность персонала. Сооснователь компании Manufaqtury Андрей Кулагин рассказал, какие перспективы у built-to-suit модели создания офисов и почему компании, не желающие меняться, будут проигрывать в борьбе за таланты.

– Пандемия сформировала интересную ситуацию на рынке офисной недвижимости. Более трети компаний по всему миру планируют сократить свои офисы, однако другие 30% компаний, наоборот, хотят их увеличить. С чем может быть связан такой разброс и какой вариант развития событий более вероятен?

Во время пандемии все прогнозировали, что офисы умрут, но эти прогнозы не сбылись. Пандемия просто перераспределила ресурсы. Одни компании, например в секторе e-commerce, стали активно расти, им органически нужно больше офисов. Другие компании уменьшаются, потому что готовы отправлять часть сотрудников на удаленку и работать в гибридной модели. В любом случае офисы останутся, но будут меняться. 

При этом в ближайшие три года изменятся 8 из 10 офисов. Во-первых, потому, что большинство компаний готовы переводить на удаленку от 20 до 35% своих сотрудников и до трети площадей будут пустовать. Во-вторых, люди поменялись и у них совершенно другой запрос на офис. Кроме того, работодатели сокращают офисы, чтобы экономить на освободившихся площадях, увеличивая качество офиса, его отдачу и эффективность и делая рабочие пространства востребованными для сотрудников. Это нужно потому, что офисы сегодня – способ борьбы за лучшие кадры. 

– Что сейчас происходит на рынке офисной недвижимости?

– За первое полугодие 2021 г. сделок по аренде недвижимости в Москве было больше, чем за аналогичные периоды в последние восемь лет. Большой объем площадей освобождается, офисы выходят на рынок. С другой стороны, с учетом растущего спроса много площадей с рынка поглощаются. При этом общая вакансия свободных офисов снижается до исторических минимумов. Спрос значительно превышает качественное предложение, а для крупных арендаторов предложения по аренде сейчас и вовсе отсутствуют.

– После перехода части сотрудников на удаленку многие компании начали отказываться от офисных площадей, использовать гибкие офисы и коворкинги. Зачем рынку формат built-to-suit ?

– Коворкинг – очевидный вариант. Из-за кризисов 2014–2016 гг. в Москве сейчас очень мало качественных объектов недвижимости. Именно поэтому столичный рынок коворкингов в свое время вырос почти до 0,5 млн кв. м недвижимости. Около 70% всех коворкингов в Москве заняты корпоративными игроками.

Однако коворкинг чаще рассматривается бизнесом как формат эффективного, быстрого и, как правило, временного решения по размещению сотрудников. Во-первых, коворкинг позиционирует себя через брендинг в пространстве и часто не разрешает компаниям менять пространство под свои нужды. Из-за этого у новых сотрудников компании-арендатора не происходит идентификации с брендом работодателя. Во-вторых, требования по безопасности в коворкинге не всегда удовлетворяют корпоративным нормам. Например, многим компаниям важно, чтобы помещение было изолированным и в общую зону никто посторонний не имел доступа. Третий момент – коворкинги часто не удовлетворяют специальным требованиям компаний в вопросе информационных (СКС) и инженерных систем и не дают возможности арендаторам внести нужные изменения. 

По этим причинам на рынок выходит новая модель создания офисов для среднего и крупного бизнеса – built-to-suit. Это формат, при котором built-to-suit инвестор создает офис для корпоративного клиента за свой счет в выбранном клиентом бизнес-центре. По цене получается, как арендовать коворкинг в Москве. Но в отличие от коворкинга офис изначально создается с учетом того задания, которое ставит корпоративный клиент. При этом клиент не несет никаких расходов до тех пор, пока офис не введен в эксплуатацию. 

– Какие сейчас тренды на организацию офисов? Какие задачи по преобразованию рабочих пространств ставят компании?

– Пожалуй, самый главный тренд в том, что офис – больше не место для всех сотрудников. Размер офиса более не определяется числом работников компании. И в целом офис становится скорее привилегией, даже частью социального пакета работодателя. 

Второе – офис, как ни странно, больше не место для работы. Он должен соответствовать жизненному циклу человека, его бытовым и интеллектуальным потребностям, быть местом для коллабораций, для идентификации работника с брендом работодателя, для образования и самообразования, переговоров и встреч. 

Еще одним важным трендом является цифровизация рабочего пространства – активное внедрение PropTech-решений в интеллектуальном управлении офисом. Это системы бронирования рабочих мест и переговорных комнат, мобильного управления офисами, настраиваемой отчетности и управления безопасностью, что особенно важно в условиях пандемии. Также это системы бесконтактного доступа в пространство, включая доступ через телефон с помощью распознавания лиц, измерение температуры, управление эксплуатацией и даже климатом.

Часто к нам обращаются с запросом: «Мы не знаем, какой офис нам нужен. Сделайте так, чтобы мы поняли, какой». Тогда мы запускаем внутреннее корпоративное исследование, результаты которого часто удивляют работодателя: «Оказывается, нам нужен другой офис. Люди хотят абсолютно другого».

– А чего люди хотят?

– 90% людей, которых мы опрашиваем в разных компаниях, недовольны действующим офисом. Представляете, 9 из 10 недовольны. Общий запрос можно сформулировать так: офис должен быть таким, чтобы люди мечтали проводить в нем время. Например, люди хотят на работе менять физическое положение: не только сидеть за своим столом, но и работать лежа, стоя, сидя на пуфе. Люди не говорят об этом напрямую – что им сложно сидеть близко друг к другу в open space или что им нужен xBox. Они говорят о том, что офис – это место, где можно по-разному провести время: образовываться, развиваться в своей профессии, отдыхать, есть, развлекаться. Офис сегодня должен всем этим элементам жизненного цикла человека удовлетворять.

– После пандемии люди почувствовали комфорт работы из дома. Действительно ли сотрудникам и соискателям важно, как выглядит офис?

– Офисы – это причина номер два, по которой работники выбирают своего работодателя (причина номер один – зарплата). У нас есть одна компания-партнер, в которой зарплаты выше рынка, но к ним не идут, а идут в тройку – Mail.ru, «Яндекс» и ПАО «Сбербанк», – только потому, что у них более привлекательные офисы, комьюнити, образовательные программы, мероприятия. В общем, все, что связано с идентификацией работника как сотрудника конкретной компании. Через три года миллениалы будут составлять 70% всей рабочей силы, у них другой запрос на работу и отношение к офису. Это и есть причина изменений офисов уже сегодня. 

- Действительно ли устройство офиса так важно для работодателя?

- Есть исследование, в котором работодатель проанализировал внутреннюю культуру, поменял конфигурацию: одни отделы посадил вместе, другие, наоборот, друг от друга отсадил. Благодаря этому выросла прибыль компании. Получается, что конфигурация офиса влияет на прибыль компании. 

- Вы не думаете, что здесь скорее сыграло роль общение с новыми людьми, а не смена обстановки?

- Абсолютно нет. Человеческое общение, в том числе, складывается из того, как организован офис. У нас есть кейс, где проект разваливался только потому, что в одной комнате сидели курящие и некурящие люди. Они никак не могли совместно построить проект. Когда им предоставили разные кабинеты, они скооперировались и показали хорошие результаты.

Нужно организовывать офис таким образом, чтобы люди спонтанно и, как им кажется, исходя из своего решения, кооперировались. Например, стоячие столики для двоих, мини-будки для коротких переговоров.

– Какие компании и отрасли проявляют наибольший интерес к модели built-to-suit? Для кого это экономически выгодная модель, а для кого – нет?

– В первую очередь офисы built-to-suit подходят компаниям и отраслям, где есть реальная конкуренция за нелинейные кадры и компаниям нужно создавать условия, в которых сотрудники будут счастливы.

Кроме того, экономически модель built-to-suit выгодна компаниям, которые знают, где они будут через 3–5 лет, и могут прогнозировать численность сотрудников. Для быстро растущих компаний, где горизонт планирования ограничивается годом или двумя, формат built-to-suit не подойдет в краткосрочной перспективе. Экономически целесообразнее для них будет въехать в готовый офис или арендовать коворкинг. Пока офисы built-to-suit выбирают наиболее прогрессивные компании, затем будут появляться фаст-фолловеры. Такую модель создания офисов уже выбрали девелоперская группа «Самолет», компания Ferronordic, ритейлер Ozon. 

– Каковы перспективы built-to-suit в России?

– На текущий момент в Москве закрыто порядка шести сделок built-to-suit общим объемом около 50 000 кв. м. Это небольшой объем на 20 млн кв. м столичной офисной недвижимости. Но built-to-suit уже пришел в девелопмент. В 2021 г. 82% всех введенных в эксплуатацию новых площадей на московском рынке были построены для конкретного клиента. После того как несколько крупных компаний реализуют свои офисы по такой модели, формат built-to-suit офисов будет активно развиваться. 

В течение 2–3 лет рынок built-to-suit будет оцениваться примерно в 0,5 млн кв. м, построенных по такой модели. То есть в создание этих офисов будет вложено порядка 50 млрд руб. В свою очередь, летом этого года Manufaqtury уже привлекла 2 млрд руб. от фонда WS Capital, которые мы собираемся инвестировать в built-to-suit офисы крупных компаний и в PropTech-платформу по управлению оптимизированными корпоративными офисами Q:OS.