Читайте также
«Молодость – идеальное время, чтобы найти себя». Истории трех предпринимателей, открывших бизнес до 18 лет
«Москва полна возможностей. Просто бери и работай». Гуляем по столице с основателем «Алгоритмики» Андреем Лобановым
«Бросили в море без спасательного жилета»: истории сменивших профессию в пандемию

«90% сотрудников недовольны своим офисом»: интервью с сооснователем Manufaqtury

Как меняются офисы крупных компаний, чтобы конкурировать за лучшие кадры
Андрей Кулагин, сооснователь Manufaqtury /Андрей Гордеев / Ведомости

После глобального эксперимента по переходу на удаленку перед компаниями встала задача: как поменять офис, сократив его площадь, при этом повысив его эффективность и сохранив численность персонала. Сооснователь компании Manufaqtury Андрей Кулагин рассказал, какие перспективы у built-to-suit модели создания офисов и почему компании, не желающие меняться, будут проигрывать в борьбе за таланты.

– Пандемия сформировала интересную ситуацию на рынке офисной недвижимости. Более трети компаний по всему миру планируют сократить свои офисы, однако другие 30% компаний, наоборот, хотят их увеличить. С чем может быть связан такой разброс и какой вариант развития событий более вероятен?

Во время пандемии все прогнозировали, что офисы умрут, но эти прогнозы не сбылись. Пандемия просто перераспределила ресурсы. Одни компании, например в секторе e-commerce, стали активно расти, им органически нужно больше офисов. Другие компании уменьшаются, потому что готовы отправлять часть сотрудников на удаленку и работать в гибридной модели. В любом случае офисы останутся, но будут меняться. 

При этом в ближайшие три года изменятся 8 из 10 офисов. Во-первых, потому, что большинство компаний готовы переводить на удаленку от 20 до 35% своих сотрудников и до трети площадей будут пустовать. Во-вторых, люди поменялись и у них совершенно другой запрос на офис. Кроме того, работодатели сокращают офисы, чтобы экономить на освободившихся площадях, увеличивая качество офиса, его отдачу и эффективность и делая рабочие пространства востребованными для сотрудников. Это нужно потому, что офисы сегодня – способ борьбы за лучшие кадры. 

– Что сейчас происходит на рынке офисной недвижимости?

– За первое полугодие 2021 г. сделок по аренде недвижимости в Москве было больше, чем за аналогичные периоды в последние восемь лет. Большой объем площадей освобождается, офисы выходят на рынок. С другой стороны, с учетом растущего спроса много площадей с рынка поглощаются. При этом общая вакансия свободных офисов снижается до исторических минимумов. Спрос значительно превышает качественное предложение, а для крупных арендаторов предложения по аренде сейчас и вовсе отсутствуют.

– После перехода части сотрудников на удаленку многие компании начали отказываться от офисных площадей, использовать гибкие офисы и коворкинги. Зачем рынку формат built-to-suit ?

– Коворкинг – очевидный вариант. Из-за кризисов 2014–2016 гг. в Москве сейчас очень мало качественных объектов недвижимости. Именно поэтому столичный рынок коворкингов в свое время вырос почти до 0,5 млн кв. м недвижимости. Около 70% всех коворкингов в Москве заняты корпоративными игроками.

Однако коворкинг чаще рассматривается бизнесом как формат эффективного, быстрого и, как правило, временного решения по размещению сотрудников. Во-первых, коворкинг позиционирует себя через брендинг в пространстве и часто не разрешает компаниям менять пространство под свои нужды. Из-за этого у новых сотрудников компании-арендатора не происходит идентификации с брендом работодателя. Во-вторых, требования по безопасности в коворкинге не всегда удовлетворяют корпоративным нормам. Например, многим компаниям важно, чтобы помещение было изолированным и в общую зону никто посторонний не имел доступа. Третий момент – коворкинги часто не удовлетворяют специальным требованиям компаний в вопросе информационных (СКС) и инженерных систем и не дают возможности арендаторам внести нужные изменения. 

По этим причинам на рынок выходит новая модель создания офисов для среднего и крупного бизнеса – built-to-suit. Это формат, при котором built-to-suit инвестор создает офис для корпоративного клиента за свой счет в выбранном клиентом бизнес-центре. По цене получается, как арендовать коворкинг в Москве. Но в отличие от коворкинга офис изначально создается с учетом того задания, которое ставит корпоративный клиент. При этом клиент не несет никаких расходов до тех пор, пока офис не введен в эксплуатацию. 

– Какие сейчас тренды на организацию офисов? Какие задачи по преобразованию рабочих пространств ставят компании?

– Пожалуй, самый главный тренд в том, что офис – больше не место для всех сотрудников. Размер офиса более не определяется числом работников компании. И в целом офис становится скорее привилегией, даже частью социального пакета работодателя. 

Второе – офис, как ни странно, больше не место для работы. Он должен соответствовать жизненному циклу человека, его бытовым и интеллектуальным потребностям, быть местом для коллабораций, для идентификации работника с брендом работодателя, для образования и самообразования, переговоров и встреч. 

Еще одним важным трендом является цифровизация рабочего пространства – активное внедрение PropTech-решений в интеллектуальном управлении офисом. Это системы бронирования рабочих мест и переговорных комнат, мобильного управления офисами, настраиваемой отчетности и управления безопасностью, что особенно важно в условиях пандемии. Также это системы бесконтактного доступа в пространство, включая доступ через телефон с помощью распознавания лиц, измерение температуры, управление эксплуатацией и даже климатом.

Часто к нам обращаются с запросом: «Мы не знаем, какой офис нам нужен. Сделайте так, чтобы мы поняли, какой». Тогда мы запускаем внутреннее корпоративное исследование, результаты которого часто удивляют работодателя: «Оказывается, нам нужен другой офис. Люди хотят абсолютно другого».

– А чего люди хотят?

– 90% людей, которых мы опрашиваем в разных компаниях, недовольны действующим офисом. Представляете, 9 из 10 недовольны. Общий запрос можно сформулировать так: офис должен быть таким, чтобы люди мечтали проводить в нем время. Например, люди хотят на работе менять физическое положение: не только сидеть за своим столом, но и работать лежа, стоя, сидя на пуфе. Люди не говорят об этом напрямую – что им сложно сидеть близко друг к другу в open space или что им нужен xBox. Они говорят о том, что офис – это место, где можно по-разному провести время: образовываться, развиваться в своей профессии, отдыхать, есть, развлекаться. Офис сегодня должен всем этим элементам жизненного цикла человека удовлетворять.

– После пандемии люди почувствовали комфорт работы из дома. Действительно ли сотрудникам и соискателям важно, как выглядит офис?

– Офисы – это причина номер два, по которой работники выбирают своего работодателя (причина номер один – зарплата). У нас есть одна компания-партнер, в которой зарплаты выше рынка, но к ним не идут, а идут в тройку – Mail.ru, «Яндекс» и ПАО «Сбербанк», – только потому, что у них более привлекательные офисы, комьюнити, образовательные программы, мероприятия. В общем, все, что связано с идентификацией работника как сотрудника конкретной компании. Через три года миллениалы будут составлять 70% всей рабочей силы, у них другой запрос на работу и отношение к офису. Это и есть причина изменений офисов уже сегодня. 

- Действительно ли устройство офиса так важно для работодателя?

- Есть исследование, в котором работодатель проанализировал внутреннюю культуру, поменял конфигурацию: одни отделы посадил вместе, другие, наоборот, друг от друга отсадил. Благодаря этому выросла прибыль компании. Получается, что конфигурация офиса влияет на прибыль компании. 

- Вы не думаете, что здесь скорее сыграло роль общение с новыми людьми, а не смена обстановки?

- Абсолютно нет. Человеческое общение, в том числе, складывается из того, как организован офис. У нас есть кейс, где проект разваливался только потому, что в одной комнате сидели курящие и некурящие люди. Они никак не могли совместно построить проект. Когда им предоставили разные кабинеты, они скооперировались и показали хорошие результаты.

Нужно организовывать офис таким образом, чтобы люди спонтанно и, как им кажется, исходя из своего решения, кооперировались. Например, стоячие столики для двоих, мини-будки для коротких переговоров.

– Какие компании и отрасли проявляют наибольший интерес к модели built-to-suit? Для кого это экономически выгодная модель, а для кого – нет?

– В первую очередь офисы built-to-suit подходят компаниям и отраслям, где есть реальная конкуренция за нелинейные кадры и компаниям нужно создавать условия, в которых сотрудники будут счастливы.

Кроме того, экономически модель built-to-suit выгодна компаниям, которые знают, где они будут через 3–5 лет, и могут прогнозировать численность сотрудников. Для быстро растущих компаний, где горизонт планирования ограничивается годом или двумя, формат built-to-suit не подойдет в краткосрочной перспективе. Экономически целесообразнее для них будет въехать в готовый офис или арендовать коворкинг. Пока офисы built-to-suit выбирают наиболее прогрессивные компании, затем будут появляться фаст-фолловеры. Такую модель создания офисов уже выбрали девелоперская группа «Самолет», компания Ferronordic, ритейлер Ozon. 

– Каковы перспективы built-to-suit в России?

– На текущий момент в Москве закрыто порядка шести сделок built-to-suit общим объемом около 50 000 кв. м. Это небольшой объем на 20 млн кв. м столичной офисной недвижимости. Но built-to-suit уже пришел в девелопмент. В 2021 г. 82% всех введенных в эксплуатацию новых площадей на московском рынке были построены для конкретного клиента. После того как несколько крупных компаний реализуют свои офисы по такой модели, формат built-to-suit офисов будет активно развиваться. 

В течение 2–3 лет рынок built-to-suit будет оцениваться примерно в 0,5 млн кв. м, построенных по такой модели. То есть в создание этих офисов будет вложено порядка 50 млрд руб. В свою очередь, летом этого года Manufaqtury уже привлекла 2 млрд руб. от фонда WS Capital, которые мы собираемся инвестировать в built-to-suit офисы крупных компаний и в PropTech-платформу по управлению оптимизированными корпоративными офисами Q:OS. 

Самое популярное
Наш город / Галерея
Уличные арт-объекты в Москве, которые стоит увидеть
В столице можно найти частичку Крыма, Нью-Йорка и Парижа
Наш город
Мелодии лета. Где послушать живую музыку в Москве
В парках и скверах играют джаз, барокко, инди и рок
Свободное время
«Главная роль» – сеанс разоблачения магии кино
Пародия на киноиндустрию вышла остроумной, но затянутой, несмотря на пышную гриву Пенелопы Круз
Наш город
Акватории московских причалов очистят от мусора
До конца сезона навигации углубят дно трех причалов и очистят еще 17
Другие города / Интервью
Валерий Лимаренко: «Индия, Китай и Корея купят все, что нужно»
Губернатор Сахалинской области – об итогах ПМЭФ-2022 и импортозамещении в регионе
Другие города
Путешествия на машине по России: самые интересные маршруты этим летом
Лучшие пляжи Крыма, реконструкция похода Александра Невского, открытый автодром для «Форумулы 1» — куда поехать автотуристу
Другие города
Приятное окружение. Чем заняться в ближайших к Москве регионах
7 ярких и интересных областей рядом со столицей
Горожане / Мнение
Скрытые кухни, «острова» с барной стойкой и округлые пуфики: модные тренды с Миланского мебельного салона
За время пандемии кухни переместились в кабинеты, гостиные и во дворы
Другие города
В глуши с комфортом. Что нового готов предложить туристам Алтай
Детокс без связи с внешним миром и поездки в неизведанную тайгу на конях и уазиках
Свободное время
Трусцой по Москве. Как развиваются беговые экскурсии в столице
Осмотреть достопримечательности на скорости 6-9 км/ч и завести новые контакты
Свободное время
Куда пойти в выходные 2-3 июля
Выставка секретных материалов о разведчиках-нелегалах, балет про Коко Шанель и новый гастропаб с пивоварней
Наш город
Крупные столичные больницы оборудуют вертолетными площадками
Одна из них появится в этом году у НИИ Склифосовского
Другие города
В Суздале 8-10 июля пройдет Blues-Bike Festival
На ежегодном фестивале блюза и мотокультуры выступят коллективы из разных городов России
Свободное время
5 новинок нон-фикшн: почему при ярком свете питаются правильно и как Metallica выступала в Москве
Самые интересные книги для отпуска — в подборке «Ведомости. Город»
Культурный город
Что смотреть в июле: 4 новых сериала
Крис Пратт против американского правительства, Тэрон Эджертон против маньяка и неожиданное возвращение «Обители зла»