НЕДВИЖИМОСТЬ: Быстрые деньги в пригороде
Территориально лидирующими направлениями остаются Выборгское (Курортный район - Солнечное, Репино, Сестрорецк, Комарово), несколько уступает ему Приозерское (Токсово, Кавголово, Сосново, Лосево); разница в цене аналогичных по качеству постройки объектов примерно вдвое. Грандиозные проекты на юге - Дворец Конгрессов в Стрельне, развитие туристской зоны "Царская дорога" - привели к росту популярности южного направления (Пушкин, Павловск, Гатчина, Стрельна). Специалисты загородного отдела "Итаки" отмечают, что снизился спрос на небольшие дачки в садоводствах: все меньше людей покупают что-либо за городом ради огорода. Исполнительный директор "Александр-Недвижимость" Федор Дьячков говорит, впрочем, что и в дорогом секторе (от $150 000) также отмечается сокращение спроса примерно на 30%: те, кто хотел и мог, в большинстве своем уже купили. Самые дорогие объекты сконцентрированы по традиции в Курортном районе. Генеральный директор агентства "Авторитет" Светлана Ботвич отмечает, что побережьем Финского залива (так называемая зона "Золотого берега") постоянно интересуется довольно специфический круг клиентов - политическая, деловая и артистическая элита Петербурга. Работает не прямая реклама, а давние связи, знакомства и рекомендации. Здесь обустроены загородные резиденции губернатора Владимира Яковлева, полпреда президента РФ Виктора Черкесова, дома таких знаменитостей, как Юрий Темирканов и Валерий Гергиев.
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - В первом полугодии петербургский рынок загородной недвижимости переживает настоящий бум. В специальных изданиях и электронных базах данных еженедельно выставляется на продажу 3000 - 3500 объектов в ценовом диапазоне от $1000 (неразработанный участок в 100 км от города) до $1 млн (усадьба в Репине). Примерно половина сделок идет мимо цивилизованного рынка, но их общее количество сопоставимо с оборотами "городского" сектора (см. таблицу).
Если раньше в каждом райцентре Ленобласти работало несколько небольших агентств, то теперь в окрестности Северной столицы потянулись крупные универсальные фирмы. Риэлторские компании открывают все новые загородные филиалы и представительства: "Бекар" - в Петродворце, "Адвекс", "Александр-Недвижимость" и "Итака" - в Гатчине. Создана Ассоциация загородной недвижимости, объединившая несколько крупных компаний; легче стали проходить совместные сделки. Загородный рынок цивилизуется под давлением растущего (хотя и неравномерно) спроса.
Пик спроса пришелся на раннюю весну, когда участники рынка дружно отметили небывалый дефицит предложения готовых построек, особенно в среднем ценовом сегменте (от $30 000 до $70 000) и в категории "элита". То есть количественно предложение было вроде бы и достаточным, однако возросли покупательские требования к местоположению, качеству построек, инженерии, социальному окружению. Это привело к естественному смещению спроса в зону нового строительства, и тут уже остродефицитными стали участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Залив вне конкуренции.
С новыми постройками соседствуют скопления ветшающих профессорских и академических дач. Но продажи в старых дачных поселках единичны - предложение практически отсутствует.
Огромные территории заняты ведомственными детскими лагерями, базами отдыха, государственным дачным хозяйством. Купить такую обузу можно, но вот изменить назначение земли и перевести участок в категорию ИЖС очень трудно, долго и дорого, хотя отдельные случаи встречаются. Ощутимый дефицит предложения в сочетании с модой на загородное жилье обусловил рост цен на порядки: сразу после кризиса сотка в не самых плохих уголках "Золотого берега" стоила $300 - 400, через год-полтора ее цена поднялась до $1000 - 1500, сегодня за наиболее ликвидные участки запрашивают до $7000 - 10 000 за сотку. По мнению Валерии Трухановой, главного специалиста по оценке группы компаний "Аверс", цена земли возрастает в зависимости от следующих факторов: экология, вода, вид (желательно сосновый бор), развитая инфраструктура, включая удобные подъездные пути, отсутствие "безденежного" контингента, удаление от города не более чем на 40 км (менее часа на машине). Таким условиям полностью отвечают только "Золотой берег " залива и единичные места в районе Токсова, Кавголова, Оселькова, Лемболова. Важным преимуществом "Золотого берега" является приличная трасса.
По рассказам риэлторов, один клиент построил себе роскошный коттедж в Мельникове, на берегу озера Вуоксы, в 150 км от Петербурга. Однако узкое и извилистое Приозерское шоссе его не устраивало, и он одновременно обзавелся вертолетом. Теперь едет до Ржевки, оставляет у аэродрома машину и летит на дачу.
Перспективная автономка.
Специалисты склоняются к тому, что наиболее перспективный вариант застройки - возведение небольших автономных поселков, по 20 - 30 домов в каждом. Такая "жилая единица" относительно управляема (есть возможность договориться насчет общих расходов - безопасность, коммуникации, связь) и в то же время позволяет оптимизировать расходы на инженерную инфраструктуру и охрану. Эти поселки становятся "точками роста", притягивая и объекты социальной инфраструктуры, и аналогично обустраивающихся соседей.
Например, начинает застраиваться участок в поселке Молодежный ("Золотой берег "). Земля, принадлежавшая базе отдыха, была выкуплена при содействии компании "Авторитет". Сейчас уже все участки обрели новых хозяев, идет обустройство, тянется инженерия. Дома будут строиться по индивидуальным проектам. Земля здесь продавалась по $2000 - 2500 за сотку. Управлять хозяйством из двух десятков домов будет специально создаваемое АО. Компания Honka, по словам участников рынка, проявляет пристальный интерес к земельным участкам в районе Токсова - Кавголова, где на озерах уже сформировалась достаточно насыщенная рекреационная зона ("Охта-парк", "Орлиная гора", "Северный склон" и другие), причем владельцы горнолыжных комплексов стремятся уйти от жесткой сезонной привязки и развивают инфраструктуру летнего отдыха - прокат лодок, водные лыжи, аква-байк, серфинг. Стоимость аренды благоустроенного коттеджа в этих местах (на берегу озера) - $50 - 150 в сутки.