ДОХОДНОЕ МЕСТО: Офисы на дороге

Эксперты до сих спорят о том, как воспринимать развитие офисной недвижимости на МКАД. “Во всем мире существуют деловые районы, вынесенные за пределы мегаполисов. Позитивный пример Лондона или Парижа говорит о том, что подобные проекты рентабельны и конкурентоспособны”, – утверждает генеральный директор управляющей компании “РИГрупп-Финанс” Павел Лебедев. “Девелоперы, реализующие крупные офисные проекты, пока не слишком верят в перспективы МКАД. В Москве на сегодняшний день можно найти земельные участки, расположенные гораздо более удачно с точки зрения транспортной доступности и удаленности от центра, которые могут использоваться для нового строительства”, – в свою очередь, считает директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков.

Первый самый

Строго говоря, реализованных офисных проектов на МКАД в настоящий момент немного. В полную силу функционирует только один бизнес-парк – это “Кантри Парк”, возведенный в начале 2004 г. компаниями “СитиПРО” и Race Communications на пересечении МКАД с Ленинградским шоссе. “Несмотря на адрес – г. Химки, ул. Панфилова, 19, – здание находится практически на внешней стороне МКАД, и его вполне можно отнести к московскому офисному рынку”, – объясняет генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов.

В настоящий момент свободных площадей в комплексе не осталось. Как рассказала начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Герасимова, арендаторами бизнес-парка являются BMW Russland Trading, “Реал-Гипермаркет”, Metro Cash & Carry GmbH, Nokian Tyres, Volvo Trucks и некоторые другие.

В компании “СитиПРО” утверждают, что были уверены в своей победе. “Надо отметить, что не только расположение на МКАД определило успех “Кантри Парка”, МКАД – магистраль длиной 110 км, где тоже есть лучшие и худшие места. “Кантри Парк” все-таки находится на пересечении главной дороги страны, соединяющей Москву и Санкт-Петербург, со МКАД, хорошо заметен большому потоку людей и машин”, – говорит председатель совета директоров компании Леонид Лопатин. Кроме того, по его словам, в итоге успешной реализации проекта способствовали помимо транспортной доступности Бутаковский залив, на котором расположен комплекс, и относительная близость к метро.

Кроме “Кантри Парка” эксперты выделяют несколько проектов, реализованных хотя и не непосредственно на МКАД, однако поблизости от этой магистрали. Так, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле называет комплекс “Верейская Плаза”, введенный в эксплуатацию в 2005 г., и технопарк “Орбита”, расположенный между Таллинской улицей и Строгинским бульваром.

Кроме того, ведущий аналитик рынка офисной недвижимости отдела исследований Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Лада Белайчук добавляет к этому списку известный московский бизнес-парк “Крылатские Холмы”, возведенный CMI Development. “Это первый пример в Москве настоящего бизнес-парка и один из крупнейших офисных центров города”, – утверждает эксперт. Однако, несмотря на относительную близость к МКАД, эти объекты расположены не непосредственно на кольцевой автодороге.

Проекты будущего

Несмотря на то что некоторые арендаторы на МКАД уже переехали, самые амбициозные проекты на этой магистрали находятся либо на уровне котлована, либо на стадии проектирования. В частности, одним из важных проектов эксперты называют строительство бизнес-парка класса А “Гринвуд” на 71-м км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе.

“Комплекс будет состоять из 16 зданий, 13 из которых будут офисными. Одно из зданий займет апарт-отель. В настоящее время потенциальные арендаторы уже ведут переговоры”, – рассказывает Ирина Герасимова. По ее словам, общая площадь офисных помещений бизнес-парка составит 90 000 кв. м. “Кроме офисов в бизнес-парке планируется расположить отель, апартаменты, фитнес-центр, отделения банков”, – добавляет руководитель управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость” Андрей Бушин. Открытие бизнес-парка запланировано на 2007 г.

В рамках “города миллионеров” “Рублево-Архангельское” всего в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе компания CMI Development также предполагает построить 100 000 кв. м офисных площадей, однако в настоящий момент это только планы. Кроме того, компания IKEA объявила о строительстве шести офисных башен напротив торгового комплекса “Мега-Химки”, а на 7-м км МКАД “Плакон Эстейт” в 2007 г. планирует открыть 60 000 кв. м в рамках торгово-офисного комплекса “Косинская Плаза”.

Все эти комплексы еще нельзя назвать самыми крупными проектами на МКАД. Безусловное 1-е место в виртуальном соревновании по праву принадлежит компании “Крокус Интернэшнл”, планирующей возвести на 66-м км МКАД, рядом с “Крокус Экспо”, район деловой активности общей площадью 700 000 кв. м. “Начало строительства первого в “Крокус Сити” 40-этажного бизнес-небоскреба площадью 110 000 кв. м начнется в конце 2006 г. и завершится в 2008 г. Далее жизнь покажет. Интерес наших партнеров к организации офисных помещений именно на территории “Крокус Сити” для нас давно очевиден”, – говорит президент “Крокус Интернэшнл” Арас Агаларов.

Действительно, интерес к этому проекту уже проявили не только арендаторы, но и другие девелоперы. Так, по соседству с “Крокус Сити” к 2008 г. “РИГрупп” планирует возвести свой офисный центр. “Общая площадь застройки составит 2,4 га, ориентировочная общая площадь комплекса, включающего в себя гостевой паркинг на 1200 автомобилей, достигнет 105 000 кв. м. Здание класса А будет предположительно высотой 20–22 этажей, а общую архитектурную концепцию центра разработает “Курортпроект”, – рассказал Павел Лебедев. Оба проекта будут возведены в Мякининской пойме. По словам эксперта, это будет “единственный в своем роде объект, деловой и общественный центр”.

На кого рассчитано?

Портрет будущих арендаторов офисных центров на МКАД, по мнению специалистов, можно определить уже сейчас, и прежде всего это те компании, которые не боятся удаляться от центра. “На Западе расположение штаб-квартир крупных компаний в пригороде больших городов стало правилом еще с 1950–1960-х гг. Поэтому для западных компаний такие офисы понятны и востребованы в мировом масштабе”, – утверждает Леонид Лопатин. “Если проект на МКАД соответствует классу А, то именно у западных компаний не возникает комплексов по поводу его “нецентрального” расположения”, – соглашается с коллегой Сергей Колегов. По его словам, “российские арендаторы чаще придерживаются мнения, что офис должен располагаться если не в центре, то хотя бы в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК)”.

По мнению Леонида Лопатина, выбор офиса на МКАД никак не коррелирует со статусом будущего арендатора, а помещения класса А даже на этой магистрали в полной мере востребованы серьезными компаниями. “На МКАД может быть несколько концепций построения бизнес-центров – либо удешевление, либо предложение большего за те же деньги. Например, “Кантри Парк” мало отличается от московских бизнес-центров по ценам, не является бюджетным или экономичным офисом, он просто предлагает больше возможностей для арендатора: больше парковки, лучше экология, расширение офисных стен до офисного пространства, включая парковую зону. Именно поэтому он стал бизнес-центром премиум-класса”, – говорит эксперт.

По мнению Ирины Герасимовой, арендаторами офисных помещений на МКАД могут быть IT-компании, кроме того, в офисах на кольцевой могут размещаться call-центры, бэк-офисы компаний.

“Потенциальными арендаторами данных бизнес-центров могут являться как российские, так и зарубежные компании, поток клиентов которых не связан с главным офисом. Это прежде всего крупные автомобильные дилеры, фармацевтические фирмы, логистические компании, складские комплексы которых располагаются за МКАД, транспортно-экспедиторские компании, которые так или иначе тяготеют к транспортным магистралям”, – добавляет руководитель направления коммерческой недвижимости “МИАН – Агентство недвижимости” Сергей Лобкарев. По мнению управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, к последней категории арендаторов можно отнести российские дистрибуторские компании и ритейл-операторов (“Старик Хоттабыч”, “Пятерочка”), имеющих склады в районе МКАД и в Московской области.

Кроме того, потенциальными арендаторами на МКАД, по данным экспертов, являются любые компании, желающие сэкономить. Так, по словам Регины Лочмеле, к этой категории относятся крупные и средние российские и международные компании, проводящие политику по отдельному местонахождению головного офиса и бэк-офисов для оптимизации расходов компании. “В аренде офисных помещений в районе МКАД в основном заинтересованы крупные компании, оптимизирующие расходы по размещению своего технического и вспомогательного персонала”, – соглашается директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.

По мнению самих девелоперов офисных центров на МКАД, для арендаторов важна не только возможность сэкономить, но и географическое расположение Московской кольцевой. Так, по словам Павла Лебедева, “на МКАД поселятся представительства компаний, работающих в регионах ЦФО, и в первую очередь в Московской области”. “Приступая к реализации проекта в Мякининской пойме, специалисты “РИГрупп” учитывают в числе прочего и близость выставочного комплекса “Крокус Экспо” и связанных с выставочной деятельностью арендаторов”, – добавляет он. С этой же оговоркой о своем проекте рассказывает и Арас Агаларов. “Всем контрагентам “Крокуса” нужны офисные помещения в “Крокус Сити”, фактически мы строим для тех компаний, с которыми работаем”, – говорит он, добавляя, что “город будет терять свою привлекательность, в частности, для тех бизнесменов, которые не проживают в центре Москвы”.

Бросовые цены

Как отмечают участники рынка, возможность сэкономить на арендных ставках на МКАД является отнюдь не мифологической. “Ставки аренды в дальних районах Москвы и в районе МКАД, по нашим оценкам, в среднем ниже на 30–40%, чем в офисных центрах внутри ТТК”, – рассказывает Константин Ковалев. “Уровень арендных ставок офисных центров высокого класса, расположенных на МКАД, сопоставим с арендными ставками в среднем по Москве на офисные центры класса В. Вполне сложившаяся и очевидная практика для арендодателей на МКАД – офисные помещения высокого класса предлагаются по несколько меньшей цене, чем аналогичные помещения, расположенные ближе к центру”, – объясняет руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина.

“Диапазон арендных ставок, включая операционные расходы, но не считая НДС, в офисных проектах, соответствующих международным стандартам и реализуемых в настоящее время в непосредственной близости от МКАД, составляет от $500–550 за 1 кв. м в год на начальном этапе строительства и до $630–680 за 1 кв. м на этапе, близком к завершению реализации проекта”, – отмечает Регина Лочмеле. По ее словам, в свою очередь, арендные ставки в реконструированных и вновь построенных зданиях, находящихся на территории бывших промзон, составляют $350–500 за 1 кв. м, а “по мере приближения к завершению реконструкции или строительства ставки приближаются к верхней границе данного диапазона”.

Как напоминает Лада Белайчук, “ставки на здания класса А в “Москва-Сити” сейчас находятся на уровне $700–800 за 1 кв. м в год, а в Центральном округе – уже и выше $800 за 1 кв. м, по отдельным же зданиям превышают $1000 за 1 кв. м”. По ее данным, в офисных центрах, расположенных близко к МКАД, этот показатель находится на уровне $500 за 1 кв. м.

Арендные ставки на помещения в “Кантри Парке” составляют $500–600 за 1 кв. м в год без учета НДС и расходов на управление, т. е. вполне сравнимы с общестоличными. Но девелоперы будущих офисов на МКАД не предполагают устанавливать такие высокие ставки за помещения.

“Мы планируем выйти в среднем на $400 за 1 кв. м брутто”, – рассказывает Арас Агаларов. По мнению Андрея Бушина, офисы именно по таким невысоким ценам популярнее всего у потенциальных арендаторов. “Наиболее востребованы качественные недорогие площади – от 1000–1500 кв. м с уровнем арендных ставок не выше $350–400 за 1 кв. м в год”, – утверждает он.

Эксперты не прогнозируют в ближайшее время резкого роста арендных ставок на офисные помещения вдоль Московской кольцевой. “Цены растут теми же темпами, что и на офисную недвижимость в других районах Москвы”, – говорит Константин Ковалев. “Рынок коммерческой недвижимости консервативен, резких ценовых колебаний на этом сегменте в ближайшее время не предвидится. Только наиболее удачные проекты могут рассчитывать на более высокие ставки”, – соглашается Андрей Бушин.

По данным Владимира Журавлева, “за I квартал 2006 г. средняя стоимость аренды офисных помещений на МКАД выросла на 4,5%, что сопоставимо с показателями для офисов, расположенных на ТТК”. “На данный момент трудно говорить о динамике ставок, так как данный рынок имеет короткую историю и число примеров ограниченно”, – осторожна в своем прогнозе Ирина Герасимова.

Скептики и сторонники

Рынок офисной недвижимости на МКАД пока находится в зачаточном состоянии, и, несмотря на успех “Кантри Парка”, многие эксперты в целом скептически относятся к перспективам этой магистрали в рамках офисного сегмента. Одной из причин такого отношения, в частности, является наличие свободных участков под застройку ближе к центру столицы. “Московские застройщики активно осваивают участки, расположенные в промежутке между Садовым и ТТК, где сейчас реализуется довольно много интересных проектов, включая ММДЦ “Москва-Сити”. Еще один значимый проект – технопарк Nagatino i-Land (заказчик и инвестор строительства – “Московский бизнес-инкубатор”) в западной части Нагатинской поймы”, – говорит Константин Лосюков.

“Пока эти территории не исчерпают свой потенциал, массовый арендатор вряд ли обратит свое внимание на МКАД. А учитывая, сколько промзон и пустующих земель существует в настоящее время хотя бы в границах ТТК, можно прогнозировать, что работы девелоперам здесь хватит еще на 8–10 лет”, – утверждает Сергей Колегов.

Другим недостатком МКАД противники этой магистрали называют многочисленные неудобства, связанные с доставкой сотрудников в офисы. “Сотрудникам, которые пользуются личным автотранспортом, будет непросто добираться до места работы в районе МКАД, а тем, кто пользуется общественным транспортом, будет сложно вдвойне”, – считает Ирина Герасимова.

Однако есть у офисных центров на МКАД и свои сторонники. Так, по словам Регины Лочмеле, децентрализация офисного сегмента в столице налицо. Как отмечает эксперт, импульсом к появлению этой тенденции стали ограниченное предложение свободных земельных участков для девелопмента офисных и многофункциональных проектов в пределах центра Москвы, недостаток парковочных мест, а также заметный рост девелоперской активности в классе А в условиях, когда арендные ставки достигли своего максимума за последние семь лет. “Таким образом, одним из ключевых факторов, определяющих рост спроса на офисные помещения за пределами ТТК, является возможность аренды офисных помещений, соответствующих международным стандартам, по более низким ставкам, чем в пределах Центрального делового района”, – констатирует эксперт.

По мнению сторонников офисных центров на МКАД, эти проекты уже могут рассчитывать на своих клиентов. “Это достаточно перспективное направление. Вполне привлекательными выглядят форматы офисно-складского комплекса, бизнес-парков”, – утверждает Ольга Кисарина. “Расположение офисной недвижимости за МКАД подразумевает определенный формат бизнес-парка: низкоэтажная застройка, большая площадь земельного участка, развитая социально-бытовая инфраструктура, удобные подъездные пути, невысокие арендные ставки”, – дополняет картину Андрей Бушин.

В чем солидарны и противники, и сторонники МКАД, так это во мнении о неоднородности магистрали. “Сама МКАД не является показателем успешности проекта с точки зрения востребованности рынком и коммерческой эффективности. Мы выбрали не магистраль, а конкретное место с серьезными перспективами развития территории”, – рассказывает Павел Лебедев. “Зона вокруг МКАД не является однородной. Перспективна западная часть – этот сегмент будет активно развиваться, и, несмотря на удаленность от центра города, ставки на высококачественные здания будут высоки”, – считает Лада Белайчук.

По мнению же Владимира Журавлева, в ближайшие несколько лет на МКАД может сформироваться полноценный район деловой активности. По его словам, на МКАД строительство офисных центров актуально лишь в динамично развивающихся районах и одним из таких районов является отрезок Московской кольцевой от Ленинградского до Новорижского шоссе, в частности участок Мякининской поймы. По мнению эксперта, развитию этого региона будет способствовать соединение выставочного центра “Крокус Сити” с новыми башнями, построенными Арасом Агаларовым. “По нашим оценкам, формирование комплексного района, который включит в себя деловой анклав на пересечении МКАД и Волоколамки, жилые кварталы Строгина, Митина, Мякининской поймы, а также часть поселков по Новой Риге, завершится к 2010–2012 гг.”, – заявил Владимир Журавлев.