ДОХОДНОЕ МЕСТО: Изгои стрит-ритейла

“Территории набережных, являющиеся пешеходными зонами в большинстве европейских городов, довольно успешно используются западными ритейлерами. Это своеобразные торговые коридоры, где обычно размещаются небольшие магазинчики и крупные моллы, рассчитанные как на местных жителей, так и на иностранных туристов”, – говорит директор отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлия Дальнова. По ее словам, подобные зоны ритейла, традиционно расположенные в центре города и обладающие высокой проходимостью, достаточно популярны в Европе. Однако, как отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, в Москве сложилась иная ситуация: отмечается устойчиво невысокий интерес к объектам на набережных.

“Возможности расширения активности на набережных в Центральном административном округе (ЦАО) фактически отсутствуют, за пределами ЦАО, наоборот, хватает мест с более выгодным расположением – вдоль магистралей, около станций метро и т. п.”, – считает Ковалев. “На сегодняшний день главные зоны стрит-ритейла в Москве уже определись. Например, есть такие зоны вокруг станций метро. Набережные же развиваются прежде всего как удобное место для офисов, а не как торговые коридоры. Большинство компаний открывают здесь свои представительства. Например, у компании “Росно” есть свой офис на Овчинниковской набережной”, – соглашается руководитель отдела торговой недвижимости NG/CBRE Нина Новикова.

Историческая несправедливость

По мнению большинства специалистов, непопулярность столичных набережных у девелоперов и ритейлеров объясняется прежде всего историческими факторами. “Изначально в архитектуре Москвы набережным отводились функции [вспомогательных] транспортных магистралей. Кроме того, они были частью промышленных зон, и на их территориях размещались предприятия, в частности тяжелого машиностроения, для того чтобы уменьшить длину водосброса. Поэтому обжитых набережных мало, и часть из них используется как зоны отдыха и лесопарки, примеры тому – Центральный парк культуры и отдыха, Нескучный сад, Филевский лесопарк и другие объекты. Функции набережных сузились, и вдоль них размещаются главным образом гостиницы и офисные помещения”, – констатирует ведущий консультант управления коммерческой недвижимости компании “Миэль-Недвижимость” Сергей Блохин.

Как отмечает директор по развитию компании Prime City Properties Роман Чепцов, промзоны практически полностью лишили набережные Москвы-реки своей привлекательности. “Далеко не все берега Москвы-реки и Яузы в черте города можно назвать набережными в полном смысле слова. За Третьим транспортным кольцом (ТТК) по берегам Москвы-реки часто встречаются неблагоустроенные территории, склады, промышленные зоны, пустыри либо просто свалки. Эти территории имеют большой потенциал развития, поскольку близость реки является преимуществом как для жилого комплекса, так и для офисного центра. Однако для развития стрит-ритейла одного этого фактора недостаточно – необходима также хорошая проходимость. Хотя в некоторых районах на берегах есть благоустроенные парки: Парк Горького, Парк 850-летия Москвы, Филевский парк, отсутствие интенсивных людских потоков обусловило в этих районах слабое развитие торговли с сезонными спадами”, – считает эксперт.

Более того, ведущие торговые коридоры Москвы просто бессмысленно сравнивать с набережными, говорит Константин Ковалев. “У этих дорог разная история возникновения: торговые коридоры проектировались с учетом оптимизации транспортного сообщения – в Москве они спроектированы по радиально-кольцевому принципу. Набережные же извиваются, повторяя изгибы реки, что не всегда соответствует запросам города”, – говорит он. По словам директора департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимира Журавлева, возможность развития торговых коридоров на набережных Москвы также значительно осложнена уже сложившейся географией основных торговых районов города. “Набережные не являются основными транспортными магистралями. Это дополнительные объездные артерии, хотя, безусловно, важные”, – вспоминает еще один недостаток этих коридоров Константин Ковалев.

Для московских набережных характерна не только низкая транспортная доступность, но и плохая проходимость. “Как правило, набережные даже в центре города находятся в некотором отдалении от основных транспортных узлов – станций метро, перекрестков крупных улиц, поэтому они характеризуются менее интенсивными людскими потоками. В то же время торговые коридоры сами являются крупными загруженными магистралями и проходят мимо нескольких станций метро, так что здесь обеспечен постоянный приток посетителей”, – добавляет Роман Чепцов. В результате большинство набережных в Москве, по словам руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Ольги Кисариной, превратились в “достаточно тихие проезжие улицы, вдоль которых невыгодно размещать торговые объекты”.

“В Москве зоны стрит-ритейла на набережных, в большинстве своем проходящих в пределах промышленных зон, где затруднительна парковка, а пешеходный трафик практически отсутствует, как отдельное направление не особо развиты”, – резюмирует Юлия Дальнова.

Желанный берег

В Москве довольно много набережных, однако далеко не все они даже потенциально и в далеком будущем могут заинтересовать девелоперов. “В первую очередь интерес девелоперов вызывают набережные, расположенные в черте ЦАО. К примеру, помещения на 1-х этажах жилых зданий на Саввинской, Фрунзенской, Пречистенской набережных, наб. Тараса Шевченко подходят для переустройства в бутиковый формат ритейла, а новое строительство торговых комплексов возможно лишь при условии редевелопмента уже застроенных участков”, – считает Владимир Журавлев. По его словам, по такому принципу планируется разместить торговые объекты в рамках реконструкции гостиницы “Россия” и строительства торгово-офисного центра “Третий Рим” на Лужнецкой набережной.

Однако, по мнению других экспертов, интерес к набережным ограничивается не только ЦАО, но и уже Садовым кольцом. “Наиболее развит стрит-ритейл на центральных набережных, находящихся внутри Садового кольца. Поскольку центр города характеризуется высокой концентрацией дневного населения, то здесь располагаются турагентства, отделения банков, магазины различных профилей, салоны мобильной связи, клубы, рестораны. Прежде всего речь идет о Кадашевской, Овчинниковской, Раушской, Садовнической, а также Якиманской, Софийской, Озерковской и Пречистенской набережных. Кроме того, сюда можно отнести Фрунзенскую набережную”, – отмечает Роман Чепцов. С ним согласен и руководитель направления коммерческой недвижимости “МИАН – Агентство недвижимости” Сергей Лобкарев: “Перспективны с точки зрения развития стрит-ритейла все набережные в пределах Садового кольца. А именно Фрунзенская, Саввинская, Лужнецкая и Краснопресненская набережные. Они наиболее приспособлены для организации стрит-ритейла”.

По словам Ольги Кисариной, зоны стрит-ритейла на московских набережных значительно уже. В частности, по ее словам, в этом смысле можно выделить только две набережные – Фрунзенскую и Саввинскую.

Немногочисленные примеры

“Стрит-ритейл московских набережных представлен в основном точечными объектами, расположенными на территории ЦАО”, – считает Владимир Журавлев. По его словам, среди крупных объектов на набережных можно выделить лишь торговый центр “Багратион” площадью около 13 500 кв. м в районе “Москва-Сити”. Стоит отметить, что, несмотря на заявленную площадь, на этом объекте в аренду сдается только 2572 кв. м. Якорным арендатором комплекса является боулинг-клуб “Крейзи болл”. Арендаторами центра также являются рестораны “Рио-Рио”, “Три товарища” и кофейный дом “Венский двор”, салон красоты “Сити-студио” и “Айс-Фили”. Однако этот пример, по сведениям специалистов, является скорее исключением.

По словам Владимира Журавлева, “более 70% торговых площадей набережных представлены помещениями на 1-х этажах жилых домов”. Наибольшую концентрацию подобных помещений эксперт отмечает на наб. Тараса Шевченко между Кутузовским проспектом и Дорогомиловской улицей, где расположены бутики “Про Вино” и Viva Exclusive, салон интерьера “Чудо света”, а также на Фрунзенской набережной – Carpet House, Salon Interior, Ligne Roset, “Станция Дизайн”.

“Вдоль Фрунзенской набережной торговые помещения расположены на 1-х этажах жилых зданий. В частности, наиболее широко представлена группа товаров мебели. Есть еще несколько продуктовых магазинов и аптека, однако товары других групп не пошли. Ранее, например, были специализированный рыболовный магазин, книжный, оптика, но достаточно скоро их закрыли из-за нерентабельности”, – соглашается Ольга Кисарина.

Другим потенциальным торговым коридором вдоль реки, по ее мнению, является Саввинская набережная. Как отмечает эксперт, на Саввинской набережной размещены следующие торговые комплексы: “Дисконт”, “Центр распродаж Брауде”, дисконт-центр Bosco di Ciliegi “Остатки сладки”, известный также как Rimanenze Dolci. Ко всем этим крупным центрам организованы шаттлы от ст. м. “Спортивная” или “Киевская”, что, в свою очередь, способствует увеличению потока потребителей. Но развитие подобных сток-центров сложно назвать стрит-ритейлом, так как большая часть посетителей все-таки приезжают в такие центры целенаправленно.

“Все представленные торговые комплексы на Саввинской расположены в бывших производственных помещениях, переоборудованных специально под эти торговые комплексы. Поэтому на текущий момент мало предложений торговых площадей в аренду в этом районе, а те, что есть, как правило, требуют достаточно больших дополнительных инвестиций в оборудование. Ставки, по которым они предлагаются, достаточно низкие”, – добавляет Ольга Кисарина.

В свою очередь, Сергей Блохин также выделяет два главных торговых коридора вдоль Москвы-реки. Примером существующих объектов стрит-ритейла на московских набережных, по его словам, является группа магазинов, расположенных между Новоарбатским и Бородинским мостами на наб. Тараса Шевченко и на Фрунзенской набережной от Крымского моста до ТТК. “Это довольно хаотичный набор специализированных магазинов, предлагающих товары, относящиеся к элитному сегменту. На наб. Тараса Шевченко можно купить одежду ведущих мировых домов моды, дорогие модели мотоциклов и аксессуары, ювелирные изделия. А на Смоленской набережной, которая располагается напротив, предлагается похожий наборов магазинов – элитные ковры, дорогая сантехника и салоны красоты. Судить об их успешности трудно. Ввиду узкого ассортимента у них есть постоянные клиенты, которые специально приезжают из разных частей города. И, судя по тому, что магазины работают в течение нескольких лет, видимо, они приносят достаточный доход их владельцам”, – отмечает эксперт.

По словам специалистов, кроме небольшого числа удачных примеров размещения ритейла на набережных уже можно назвать и один неудачный проект. Речь идет о магазине “Садко-Аркада”, расположенном на Краснопресненской набережной недалеко от “Экспоцентра”. Одноэтажное здание площадью 1500 кв. м представляло собой специализированный торговый центр моды, созданный в 1993 г. при участии владельца водочного холдинга S.P.I. Юрия Шефлера. Соарендаторами комплекса были Dimensione Danza, Organza, La Borsetta, Angelic, Via Roma, “Мадам Чик”. Однако летом 2002 г. магазин закрылся. По словам Ольги Кисариной, к этому привело банкротство, связанное с небольшим числом покупателей и невыгодным местоположением.

Ставки плавают

Арендные ставки на немногочисленные торговые помещения, предлагаемые на столичных набережных, как и везде в Москве, сильно зависят от района. “Ставки аренды на набережных ниже, чем на основных магистралях города. Это связано с тем, что транспортный поток на набережных существенно меньше. Кроме того, окружение дороги на набережной ограничено одной ее стороной, что также снижает ее эффективность”, – считает Константин Ковалев. Усредненные показатели стоимости этих помещений у разных экспертов могут различаться в несколько раз.

Как отмечает Владимир Журавлев, дороже всего торговое помещение обойдется на Смоленской и Пречистенской набережных. По его данным, в среднем совокупная стоимость аренды за 1 кв. м в год с учетом всех расходов составит $2000–3000, что вполне сопоставимо с главными торговыми коридорами столицы. На наб. Тараса Шевченко и Фрунзенской набережной, по его сведениям, этот показатель достигает $2500 за 1 кв. м, на Саввинской набережной – не превышает $2100 за 1 кв. м в год, а на Котельнической и Краснопресненской набережных годовая ставка аренды может составить $1500 за 1 кв. м в год.

По мнению других экспертов, арендные ставки на набережных все-таки действительно ниже, чем на расположенных неподалеку главных торговых коридорах. “Арендные ставки на торговые площади составляют в районе наб. Тараса Шевченко около $1200 за 1 кв. м. В районе Фрунзенской набережной, где торговые точки располагаются в домах сталинской постройки, – от $650 до $900 за 1 кв. м”, – считает Сергей Блохин. По данным Ольги Кисариной, на той же Фрунзенской набережной этот показатель равняется от $800 до $1500 за 1 кв. м в год.

Если же обратиться к конкретным объектам, то в торговом центре “Багратион” аренда обходится от $525 до $1100 за 1 кв. м в год. К этой сумме добавляются эксплуатационные расходы в размере $35 за 1 кв. м, коммунальные расходы по факту и НДС. Таким образом, годовая аренда 1 кв. м может достигать $1350. В магазине “Садко-Аркада”, по словам Ольги Кисариной, арендные ставки составляли от $600 до $1000.

Все меняется

Несмотря на то что в настоящее время стрит-ритейл на московских набережных если и развит, то выборочно, в дальнейшем, по мнению специалистов, ситуация может кардинально измениться. В первую очередь в связи с реализацией масштабных городских программ.

“Так как в Москве идет интенсивное строительство, скоро городские власти и инвесторы начнут обращать внимание на неиспользуемые территории вдоль берегов реки. Например, сейчас уже идет освоение Нагатинской поймы, где планируется построить более 1 млн кв. м офисных площадей со всей инфраструктурой, включающей и торговые помещения. Подход к таким территориям должен быть комплексным, ведь в итоге получаются целые районы новой застройки”, – отмечает Роман Чепцов.

Другой городской программой, способной изменить ситуацию, по словам Чепцова, является проект “Золотой остров”, предусматривающий создание на Болотном острове туристско-рекреационной зоны, офисных, торговых и элитных жилых площадей. “В результате реализации этого проекта Болотная, Берсеневская и Софийская набережные получат новый импульс для развития стрит-ритейла”, – считает эксперт.

Едва ли не главным городским проектом в этом плане является создание “Москва-Сити”. С тем, что его реализация может повлиять на развитие стрит-ритейла на столичных набережных, согласны даже скептики.

“Вероятно, на развитие розничной торговли на набережных повлияет организация к 2012 г. пешеходного туристического маршрута Нескучный сад – “Москва-Сити”, предусмотренного в рамках программы “Золотое кольцо Москвы”. Планируется, что пешеходная зона будет пересекаться с руслом Москвы-реки в трех местах, в рамках проекта также планируется построить торговые комплексы”, – говорит Юлия Дальнова.

По словам Ольги Кисариной, строительство делового центра поможет вернуть рентабельность проектам вроде “Садко-Аркада”, расположенным на Краснопресненской набережной. “Среди отдаленных перспектив можно назвать проект “Большой Сити”, который охватывает часть Москвы-реки от Краснопресненской набережной до Филевского бульвара. Он предусматривает снос ветхих домов, благоустройство территории и строительство нескольких миллионов квадратных метров жилых, а также коммерческих площадей”, – заглядывает в будущее Роман Чепцов.

Поначалу как девелоперов, так и покупателей будет сложно “перетянуть” поближе к реке. “Переориентировать покупательские потоки с известных всем Тверской, Нового Арбата, Садового кольца, Кутузовского и Ленинского проспектов на новые торговые площадки можно лишь в случае реализации таких проектов, как “Москва-Сити” или “Золотой остров”. Также динамичное развитие торговой недвижимости на набережных возможно в местах “совпадения” набережных зон и основных торговых коридоров Москвы”, – отмечает Владимир Журавлев.

Однако даже в будущем, по словам Константина Ковалева, различные набережные ждет разная судьба. “Расположенные в центре города, возле Кремля Кремлевская, Москворецкая, Пречистенская, Софийская набережные скорее всего не претерпят серьезных изменений в своем профиле. Преимущественно они будут заполнены офисной недвижимостью и объектами торговой инфраструктуры. Судьба же набережных за пределами ЦАО зависит от конкретного района и округа. Предположительно они также будут развиваться в направлении офисов, жилья высокого класса и торговой инфраструктуры”, – говорит эксперт.

По мнению Владимира Журавлева, девелоперы в состоянии дополнительно привлечь клиентов за счет оригинальных проектов. По его словам, ресурсом для развития ритейла на набережных может стать использование устаревших кораблей в качестве платформ для размещения торгово-развлекательных комплексов. Эта схема позволяет получить полноценный объект недвижимости, расположенный в центральной части города, и обойти дорогостоящий процесс проектирования и строительства здания. “К примеру, в европейских странах “припаркованные” корабли используются весьма активно, тогда как в Москве подобных объектов не более двух десятков”, – добавляет он.