Промзоны Петербурга приспособят под жилье
Редевелопмент вошел в моду в Петербурге. Пусть это длительный, рисковый и дорогостоящий процесс, но строить новые кварталы в центре больше негдеВ Петербурге строится несколько масштабных кварталов на месте бывших промзон в центре города. Опрошенные «Ведомостями» эксперты объясняют интерес инвесторов к подобным проектам тем, что участков, пригодных для строительства, становится все меньше.
Фабрики и люди. Александра Славянская, генеральный директор УК «Овентал»
Как стать хорошим. Большинство старых фабрик расположено в центрах городов (и это главное их достоинство), а местные власти заинтересованы, чтобы эти объекты развивались и продвигались. Обычно в глазах общественности инвестор получает почетное звание хорошего инвестора. Кроме того, в регионах, начиная с Санкт-Петербурга, руководство городов обычно заинтересовано в развитии подобных неперспективных территорий и поддерживает инвесторов, реконструирующих бывшие промышленные предприятия. В Москве ситуация несколько иная в связи с особенностями инвестиционного климата города.
Жилье вместо заводов
Вывод промышленных объектов за пределы города позитивно скажется на развитии Петербурга, считает гендиректор «Лемминкяйнен рус» Юха Вятто. Его компания реализует проект «Илматар» стоимостью 400 млн евро на территории бывшего Сталепрокатного завода на Васильевском острове. На площадке около 6 га к 2016 г. планируется построить современный жилой квартал на 2000 квартир комфорт-класса.
Основная трудность, с которой сталкиваются строительные компании при редевелопменте промтерриторий, – разработка концепции ее развития, которая не только устроит градостроительных чиновников, но и будет отвечать требованиям будущих покупателей, считает Вятто. Зачастую интересы и требования этих двух групп противоречат друг другу и застройщику приходится искать золотую середину, говорит он. «Себестоимость 1 кв. м в «Илматаре» в целом не отличается от других наших проектов. Затраты на рекультивацию компенсируются тем, что нам не нужно делать объемные вложения в инженерную инфраструктуру, так как электричество и водопровод на участке уже есть», – объясняет застройщик. Возврата инвестиций компания ждет по факту завершения строительства – в 2017 г.
Редевелопмент – это возможность делать масштабные кварталы в центре, применяя современные технологии строительства, говорит Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» (входит в ГК ЛСР). Первый опыт редевелопмента у ЛСР был в 1998 г.: вместо молокозавода на ул. Радищева она построила жилой дом. Сейчас компания работает над проектом на пр-те Медиков в Петроградском районе, где на участке в 7,4 га на месте завода «Электрик» появится 9–14-этажный жилой комплекс со встроенными коммерческими помещениями и подземной автостоянкой. «Это первый проект нашей компании бизнес-класса в центре Петербурга. В нем будут преобладать небольшие квартиры (по 45–65 кв. м)», – рассказывает Бабаков. Затраты на редевелопмент ЛСР не комментирует.
Крупнейший из проектов редевелопмента – «Набережная Европы» (47,3 млрд руб., «ВТБ девелопмент»). На 10 га вблизи Биржевого моста и стрелки Васильевского острова будет построено 350 000 кв. м элитного жилья, офисных, торговых и гостиничных площадей, объекты социальной инфраструктуры, пешеходная набережная Невы. В начале марта 2012 г. «ВТБ девелопмент» объявил о начале демонтажа основного комплекса зданий Института прикладной химии (ГИПХ), которые находились здесь с 1919 г. Вице-президент ВТБ Александр Ольховский называет этот проект крупнейшей рекультивацией. По оценке «ВТБ девелопмента», с территории ГИПХ будет вывезено более 700 000 куб. м обломков зданий и зараженного грунта. Девелопер обещает завершить инженерную подготовку в августе 2013 г., а весь проект – до 2017 г.
«Культурные» проекты
Однако девелоперы готовы не только строить на месте заводов жилье, но и добавлять к нему «культурные пространства». Например, Millhouse Романа Абрамовича развивает остров Новая Голландия. Проект ориентировочной стоимостью 12 млрд руб. предполагает создание целого культурного центра, включающего Дворец танцев, концертный зал, галерею искусств, музей. Они будут соседствовать с офисами, торгцентрами, отелями и подземными паркингами. Сейчас идет процесс консервации имеющихся на острове исторических объектов, все памятники будут сохранены, говорит представитель Millhouse Джон Манн. Этим летом компания планирует открыть доступ на остров для всех желающих.
ГК «Овентал» создала «креативное пространство «Ткачи» на территории приобретенной ею в 2006 г. бывшей прядильно-ткацкой фабрики им. Петра Анисимова. Первоначальную концепцию девелопера (строительство элитного торгового или офисного центра) изменил кризис, рассказал Алексей Нешитов, директор по развитию «Ткачей». По его словам, в новом креативном пространстве смогут работать рекламные агентства, образовательные центры, выставочные пространства и магазины. В строительство 10 500 кв. м (из них 1500 кв. м будут отданы под выставки) «Овентал» вложил $27 млн, окупить которые планирует за семь лет. На реконструкцию здания было затрачено в 2 раза больше средств, чем потребовалось бы на новое строительство, признает Нешитов. Строительство заняло два года, сейчас идут отделочные работы, рассказывает Александра Славянская, гендиректор группы компаний. По ее словам, часть площадей уже сдана, в мае компания планирует выйти на заполняемость в 80%.
Плюс или минус
Реализация подобных проектов под силу только опытному девелоперу с хорошими финансовыми возможностями, уверен Бабаков. На начальных этапах неизбежны затраты по освобождению территорий, необходимо решить вопросы с подведением коммуникаций, обеспечением мощностей, благоустройством прилегающей территории, добавляет он.
Обычно те, кто развивает подобные проекты, имеют серьезный административный ресурс, который помогает им в преодолении сложностей, тем не менее только подготовительная стадия может занять 5–7, а то и 10 лет, а общие сроки реализации проекта в разы выше, чем у «обычных», говорит директор департамента АРИН Екатерина Марковец.
Инвестиции для проектов в историческом центре могут быть в 2 раза больше, чем для аналогичных на окраинах, говорит Игорь Кокорев, менеджер проектов Knight Frank Saint-Petersburg. Впрочем, признает он, и доходность их в разы выше.
Участки под редевелопмент обычно удачно расположены: «серый пояс» Петербурга – это прослойка между обжитыми районами с уже сложившимся спросом на недвижимость, говорит Наталья Агрэ, маркетолог KVS.
Если при реализации стандартного проекта маржа девелопера составляет 20–25% за весь период реализации, то при редевелопменте она может быть 45–50%. Но инвестор всегда рискует оказаться в убытке – затраты на подобные проекты зачастую непредсказуемы, считает Агрэ: например, может быть выявлен памятник, который нельзя сносить, а можно только реконструировать, либо зараженный грунт, что потребует рекультивации.
Город не выработал четкой стратегии по развитию исторической части, сожалеет Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента «Главстрой СПб» (компания занимается реконструкцией «Апраксина двора»). Законы носят не системный, а фрагментарный характер, юридических схем и инструментов для работы с памятниками практически нет, указывает она.
При редевелопменте объектов в историческом центре приходится иметь дело с множеством ограничений, напоминает Кокорев. Связаны они с охранными зонами, определенной высотностью, соседи по участку могут предъявить претензии и т. д. Все это влечет необходимость большего количества согласований. В центре города нельзя строить высотные здания, там много памятников, которые нельзя разрушать.
Но зато проблемы с инженерным обеспечением, столь актуальные для центра Петербурга, для заводских территорий не столь острые, говорит Марковец. Например, при переделке промышленных корпусов под офисы имеющихся заводских мощностей, как правило, более чем достаточно, добавляет она.