Ориентиры: Горизонтальный рост

Ставки растут на уровне инфляции, пустые площади сдаются, новые – строятся, готовые – покупаются. Никаких интриг, всплесков или даже хоть сколь бы то ни было интересных событий. Зато отсутствие динамики весьма радует арендаторов и покупателей.

Рост ставок на уровне 4–5% в год позволяет, не торопясь, выбирать новый офис. Не случайно сами брокеры в этом году активно переезжали. Jones Lang LaSalle (JLL) перебралась с Космодамианской набережной в новопостроенный «Вивальди плаза» на Павелецкой, Colliers International с Садовнической набережной переехала в бизнес-центр за Аптекарским огородом на пр-те Мира. Многие арендаторы, у которых подходили к концу их пятилетние договоры, поменяли место работы.

Объем поглощения по итогам года, по оценкам Knight Frank, составит около 900000 кв. м. Введено будет, по их предварительным прогнозам, 727000 кв. м. В прошлом году было сдано в эксплуатацию почти столько же – 719700 кв. м, а поглощено 989330 кв. м. Несмотря на превышение спроса над уровнем нового строительства, мы не наблюдаем значительного снижения уровня свободных помещений, комментируют в Colliers International, в основном поглощение площадей происходит за счет смены зданий без увеличения арендуемой площади. С конца 2011 г. доля вакантности в классе А сократилась всего на 0,8% до 11,7% и на 2,9% в классе B, составив 14,3% (данные Knight Frank).

Средние арендные ставки на качественные офисные объекты сохраняются на уровне середины прошлого года: $830 за 1 кв. м в год для класса А и $480 за 1 кв. м в год для класса В. Корректировка арендных ставок не превысила 5% в год, говорит Никола Обайдин, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank.

По данным JLL, в премиальном сегменте просят по $1000–1200 за 1 кв. м в год, в классе А – $625–850 за 1 кв. м в год, в классе B+ – $400–600 за 1 кв. м в год, в классе B – $300–400 за 1 кв. м в год. В ММДЦ «Москва-сити» ставки – $650–1000 за 1 кв. м в год.

Больше качества

По итогам трех кварталов 2012 г. в Москве было введено 400000 кв. м офисов, подсчитали в JLL. До конца года в столице будет введено 12 офисных зданий общей арендуемой площадью 313000 кв. м, в том числе в классе А – деловой комплекс «Алкон», «Кантри парк» (III фаза), CityPoint; в классе B+ – БЦ «Парк Победы», «Золотое кольцо»; в классе B – «Ривер сайд», «Орбита» (II фаза).

Общий объем современных офисных площадей в Москве достигнет 14,6 млн кв. м, из них 2,5 млн кв. м – класс A, 7,4 млн кв. м – класс B+, 4,6 млн кв. м – класс B. Получается, что только 17% современного предложения на рынке недвижимости Москвы относится к классу A, говорит Валентин Стобецкий, региональный директор JLL.

На 2013 г. анонсирован ввод ряда крупных офисных объектов в Москве: Wall Street на Садовом кольце, White Gardens на Лесной улице, Mirax Plaza, здание Г, на Кутузовском проспекте, а также сразу несколько башен в ММДЦ «Москва-сити»: «Евразия», башня «Восток» комплекса «Федерация» и самое высокое здание в Европе – «Меркурий сити тауэр». «Следующий год будет годом «Москва-сити», – говорит Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield. – Есть вероятность, что рядом с «Сити» на Кутузовском будут построены «Миракс плаза», бизнес-центры на Поклонной и ул. Кульнева».

В случае выхода на рынок всех заявленных объектов объем ввода достигнет примерно 1 млн кв. м, «однако сроки строительства некоторых зданий могут быть пересмотрены и в результате объем ввода в 2013 г. будет около 650–700 000 кв. м», полагает Стобецкий.

Кабинеты в собственность

В 2012 г. по сравнению с 2011 г. заметно увеличилась доля сделок по продаже офисных помещений в составе общего объема поглощения и достигла почти 25%, радуется Обайдин. В первые девять месяцев 2012 г. было закрыто несколько крупных сделок: покупка двумя банками – Райффайзенбанком и Альфа-банком зданий в Nagatino i-Land и приобретение ГМК «Норильский никель» офисного центра «ЛегионII» (II фаза). Цена продажи качественных офисных помещений не изменилась по сравнению с 2011 г. и находится на уровне $7000 за 1 кв. м в зданиях класса А и $5500 за 1 кв. м в зданиях класса В.

В 2012 г. общий объем купленных и арендованных площадей составит около 1,4 млн кв. м, подсчитал Стобецкий.

Прогноз без динамики

В следующем году эксперты также не ожидают от рынка динамичности. «В 2013 г. в случае положительной динамики спроса рост ставок возможен не более чем на 5–7%, и это коснется прежде всего центрального сегмента, который достаточно дефицитен», – говорит Обайдин. В JLL в следующем году ожидают не более 3–5% роста.

По прогнозам CBRE, в 2013 г. спрос сохранится на уровне 1–1,1 млн кв. м, в основном он будет со стороны российских компаний и на помещения класса В. Общий объем купленных и арендованных помещений в следующем году, по мнению Стобецкого, – около 1,6 млн кв. м.

Одна из тенденций, которую он наблюдает, – увеличение доли объектов класса А: на 2013 г. заявлено 400000 кв. м офисных площадей этого класса, тогда как в этом году показатель составит около 250000 кв. м. В связи с этим в CBRE ожидают увеличения доли свободных площадей в сегменте офисов класса А. Но значительных изменений не предвидится.