–66% на подписку
Номер 0 от 04 июля 2019
Партнер проекта «O1 Properties»

Офисы для легкого дыхания

Как зеленый девелопмент поможет выжить в городе будущего

Современные мегаполисы перегревают планету, будучи главным источником углеродного следа. Дышать воздухом некоторых из них – все равно что выкуривать пачку сигарет ежедневно. До трети углекислого газа выделяют здания, в которых люди живут и работают. Застройщики учат дома экономить ресурсы и сохранять здоровье людей.

Выборочная забота

В июне столичный департамент природопользования провел шестую ежегодной акцию «Зеленый офис». «Участвовало рекордное число компаний – 134. В большинстве внедрена система раздельного сбора отходов, 24% публикуют ежегодный социальный и экологический отчет, больше половины имеют зоны отдыха для сотрудников, реализуют собственные экологические проекты», – рассказывает руководитель проекта Елена Верховская. Но опрос участников проекта показал, что, например, 55% из них до сих пор используют одноразовую пластиковую посуду.

В городах становится тесно

В городах живет больше половины населения планеты. Мегаполисы производят 80% ВВП, но потребляют 75% природных ресурсов и производят более 70% выбросов углекислого газа, говорится в отчете Всемирного экономического форума (ВЭФ).

К 2050 г. население Земли увеличится на треть до 9 млрд человек, прогнозирует ООН. Главный удар примут на себя мегаполисы. «Стремительная урбанизация и перенаселенность идут вместе с социальными проблемами и загрязнением воздуха. 87% городов в мире не соответствуют рекомендации ВОЗ по содержанию вредных веществ в воздухе. В некоторых районах Дели загрязнение воздуха в 2017 г. достигало такого уровня, что дышать им – все равно что выкуривать 50 сигарет в день», – констатировал председатель Глобальной комиссии по экономике и климату (это влиятельная общественная инициатива, объединяющая бывших руководителей правительств и финансовых ведомств, а также топ-менеджеров из бизнеса), бывший президент Мексики Фелипе Кальдерон в опубликованной летом 2018 г. статье в журнале The Brown Journal of World Affairs. Городам будущего нужна новая модель развития, где важное место отводится сохранению ресурсов в том числе благодаря энергоэффективным и экологичным зданиям. Именно городские здания ответственны за треть выбросов углекислого газа, указывает ВЭФ. В Москве, например, большая доля офисной недвижимости расположена в пределах Третьего транспортного кольца.

Зеленое строительство – это больше, чем возведение экологичных зданий, которые экономят тепло, электричество и воду, объясняет коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев в интервью «Ведомости&». Это комплексный подход, который включает создание качественной и комфортной атмосферы и заботу о том, чтобы здания были органично вписаны в городскую среду, говорит он.

Современные здания способны на многое: они могут сами обеспечивать себя электричеством за счет солнечных батарей, экономить на освещении благодаря светодиодам и большим окнам, сохранять оптимальную температуру за счет хорошей термоизоляции и экономичных климатических систем. «Даже полностью стеклянное здание может быть очень эффективным благодаря энергосберегающим стеклопакетам, сохраняющим тепло не хуже массивной стены. В таком здании гораздо больше дневного света, что экономит электричество и создает здоровый микроклимат», – объясняет вице-президент Союза архитекторов России Андрей Асадов.

Недвижимость просит оздоровления

Ежегодно европейцы тратят 240 млрд евро на обогрев помещений и воды, отмечает датская компания Danfoss. Термоизоляция и использование интеллектуальных климатических систем в зданиях могут снизить потребление природного газа на 13% и уменьшить расходы европейцев на отопление и электричество на 67 млрд евро в год, подсчитывают эксперты компании. При этом выбросы углекислого газа уменьшится на 156 млн т – эквивалент выхлопов 82 млн автомобилей.

Евросоюз в 2010 г. принял Директиву об энергетической эффективности зданий. Она предполагает, что с 2021 г. все новые здания в странах ЕС должны иметь почти нулевое потребление энергии (nearly zero-energy buildings). А к 2050 г. этого показателя должны достигнуть и существующие строения. По расчетам Еврокомиссии, для этого потребуется ежегодно ремонтировать в среднем 3% зданий (затраты и экономический эффект она не указывает).

Градостроительной политикой занимается государство, но финансируют проекты чаще всего частные компании, поэтому для развития зеленого строительства необходимы государственные меры поддержки, указывает Глобальная комиссия по экономике и климату в отчете The New Climate Economy. Государствам и городским администрациям необходимо создавать особые налоговые режимы, чтобы стимулировать экологический девелопмент, считает комиссия.

Как стимулировать заботу об экологии

Правительство Сингапура обязало всех застройщиков восстанавливать пострадавшие при строительстве зеленые насаждения и взяло на себя 50% расходов на вертикальное озеленение и создание садов на крышах существующих зданий. Несмотря на 68%-ный прирост населения в период с 1986 по 2007 г., площадь зеленых насаждений в стране выросла с 36 до 47% территории.
Многие страны внедряют специальный налоговый режим для экодевелопмента, напоминает EY в отчете об экологических налогах. Например, в США энергоэффективные коммерческие здания вправе получать налоговый вычет в размере до $1,8 на квадратный фут здания (более $19 на 1 кв. м. – «Ведомости&»).
Европейский фонд стратегических инвестиций выдает целевые кредиты на реконструкцию зданий и строительство новых проектов с близким к нулю потреблением энергии. Так, например, 130 млн евро получил проект по строительству многофункционального квартала Трипла в центре Хельсинки. Проект включает железнодорожную станцию, торговый центр, офисные здания, отель на 400 номеров и жилой комплекс на 1000 семей.
Похожий проект меньшего масштаба фонд финансирует в испанской Наварре. Планируется, что все новые здания там будут сами вырабатывать энергию для своих нужд. За счет более эффективных технологий строительства такие дома потребуют на 90% меньше отопления зимой, чем построенные 30 лет назад здания. Расходы на отопление в таком доме составят 75 евро в год против в среднем 785 евро в год в старых зданиях.

СвернутьПрочитать полный текст
Какой сертификат

Своего зеленого стандарта у России нет. Есть закон «Об энергосбережении», ряд СНиПов и ГОСТов и система добровольной сертификации «Зеленые стандарты», которая опирается на международные нормы.
Российские девелоперы, инвестирующие в экологичное строительство, сертифицируют объекты либо по британской системе экологической оценки объектов недвижимости BREEAM, либо по американской LEED. Сертификат подтверждает энергоэффективность, экологичность и комфортность здания. Он учитывает такие параметры, как качество использования земельного участка, транспортная доступность, наличие парковок для велосипедистов, развитость инфраструктуры.

Россия в начале пути

Российский рынок отстает от западного на несколько лет, поэтому спрос на экологичные энергоэффективные проекты приходит с опозданием, констатирует Барбашев из O1 Properties.

Спрос на зеленые проекты растет, но их доля на рынке недвижимости остается небольшой, говорит руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин. По его словам, на сертифицированные по международным стандартам зеленого строительства BREEAM и LEED площади приходится около 5% от рынка офисной и 6% складской недвижимости в городе.

«Применение новых технологий и материалов для большинства участников рынка подразумевает существенные инвестиции. Средний срок окупаемости проектов зеленого строительства превышает 10 лет, что подразумевает дополнительные риски их реализации», – рассказывает Лёвкин «Ведомости&». По его словам, волатильность рубля, ограниченный доступ к кредитным ресурсам, высокая стоимость финансирования и другие специфические для российского строительного рынка риски вынуждают девелоперов выбирать проекты с более короткими сроками окупаемости.

Применение энергоэффективных технологий повышает смету строительства на 5–10%, подтверждает Барбашев из О1 Properties. Но в дальнейшем экономия на эксплуатационных затратах может достигать 30%, утверждает он. В портфеле O1 Properties более 300 000 кв. м офисной недвижимости имеют экологический сертификат – это бизнес-центры «Белая площадь», Ducat Place III, «Вивальди Плаза» и Lighthouse (в квадратных метрах это половина портфеля, в количестве бизнес-центров – треть). Проект строящегося бизнес-центра Greendale получил сертификат уровня BREEAM Outstanding с самым высоким для России рейтингом.

Зеленое строительство выгодно и девелоперам, и государству, считает руководитель департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин. Для строителей зеленый сертификат здания – это сильное конкурентное преимущество, отмечает он. Сертификат означает, что здание сделано из экологичных материалов, экономично в эксплуатации, наносит меньший ущерб окружающей среде и обеспечивает комфортные условия для обитателей. С позиции государства зеленый девелопмент – это перспективное направление строительной отрасли, объясняет Лёвкин. Он помогает России развивать инновационную экономику, сохранять природу и обеспечивать более комфортные условия жизни для людей.

Российские застройщики все чаще оценивают проекты в критериях жизненного цикла здания, в которых строительство – это лишь 15–20% расходов, а 80% – это траты на эксплуатацию, говорит Асадов. «Чем более энергоэффективные решения будут заложены в самом начале, тем больше удастся сберечь денег потом», – объясняет он. В течение всего жизненного цикла зеленые здания могут быть на 50% дешевле обычных за счет экономии на коммунальных платежах, соглашается председатель Совета по экологическому строительству в России (RuGBC) Гай Имз. Он уверен, что для инвесторов такие проекты более выгодны: они привлекают более качественных арендаторов и лучших покупателей.

«Внедрение зеленых технологий позволяет снизить операционные издержки и, что особенно важно, повышает продуктивность сотрудников. Качество воздуха, естественное освещение, акустический комфорт, озелененные территории – все это создает более здоровую атмосферу, уменьшает стресс и позитивно влияет на работоспособность», – отмечает Барбашев.

Кроме того, девелоперы зеленых зданий могут претендовать на налоговые льготы и субсидии, отмечает Лёвкин. Здания высокого класса энергетической эффективности освобождаются от уплаты налога на имущество в течение трех лет со дня постановки на учет, говорится в Налоговом кодексе.

Текст: Александра Мальцева

Вернуться к номеру