В трети крупных городов льготная ипотека себя исчерпала

Сегодня переплата по ней выше, чем по обычному ипотечному кредиту, взятому год назад
Причиной роста цен на недвижимость стала не только программа льготной ипотеки, но и нестабильная экономическая ситуация в стране /Андрей Гордеев / Ведомости

Программа льготной ипотеки на новостройки исчерпала себя в 38% российских городов с населением более 500 000 человек, подсчитал онлайн-сервис по продаже недвижимости ЦИАН: экономия от льготной ипотеки исчезла из-за роста цен на жилье. Общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке сегодня оказывается выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад, в Ростове-на-Дону (на 6%, или 123 000 руб.), Ярославле (6%, или 127 000 руб.), Барнауле (3%, или 65 000 руб.), Самаре (1%, или 12 000 руб.).

Рост цен нивелировал выгоду от господдержки в Перми, Москве, Санкт-Петербурге, Казани и Краснодаре. В частности, в Санкт-Петербурге льготная ипотека позволяет сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет (в сравнении с обычной ипотекой год назад при покупке жилья по старой цене). По оценкам ЦИАН, в среднем заемщики сегодня выплачивают 26 600 руб. в месяц по льготной ипотеке, что на 10% больше расходов, которые несли покупатели жилья, взявшие кредит год назад. До роста цен на жилье, спровоцированного программой льготного ипотечного кредитования.

В результате если на старте программы, весной прошлого года, с минимальным взносом можно было купить 91% квартир, то сегодня – 84%. В Москве, к примеру, год назад при лимите ипотечного кредита в 12 млн руб. и первом взносе 20% покупателям было доступно 76% предложений, а сейчас только 62%. Из-за роста цен средние расходы на кредит по льготной ипотеке от среднего семейного дохода также увеличились за год с 26 до 28%. Сложнее всего приходится жителям Нижнего Новгорода, Казани и Москвы, где на обслуживание кредита даже по льготной ипотеке уходит более 35% дохода семьи.

«Субсидия, с одной стороны, помогла рынку компенсировать провал по сделкам в весенний локдаун 2020 г. С другой стороны, низкие ставки по кредиту способствовали значительному росту цен. В среднем по 24 городам (население от 500 000 человек и объем предложения в новостройках от 500 квартир) средний бюджет на первичном рынке за год льготного ипотечного кредитования увеличился на 1 млн руб. – с 4,2 млн до 5,2 млн руб. То есть жилье стало дороже почти на четверть: +22% за год», – констатируют аналитики ЦИАН.

Абсолютным рекордсменом по росту цен оказался Сочи (+40% за год), где средняя стоимость новостройки почти достигла 10 млн руб., обогнав по этому показателю Санкт-Петербург и уступая только Москве. Аномальный рост (свыше 30%) также отмечен в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле. Все это грозит большими проблемами после отмены программы льготной ипотеки.

«Сложная ситуация наступит сразу после отмены льготного ипотечного кредитования: цены останутся прежними, зато переплата по ипотеке увеличится значительно», – предупреждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Например, в Москве при средней стоимости квартиры на первичном рынке в 14,7 млн руб. по льготной ипотеке и первом взносе 30% переплата по кредиту за 20 лет составит 7,7 млн руб., а ежемесячный платеж – 75 000 руб. «При стандартной ставке 8,2% переплата вырастет на 39% и составит уже 10,7 млн руб., а ежемесячный платеж вырастет на 13 000 руб.», – указывает он.

По мнению аналитика ГК «Финам» Наталии Пырьевой, причиной роста цен на недвижимость стала не только программа льготной ипотеки, но и нестабильная экономическая ситуация в стране, обесценивание рубля и снижение доходностей банковских депозитов. «Поскольку недвижимость является традиционно самым понятным и доступным активом для сохранения средств в сознании россиян, то в период экономической неопределенности люди сконцентрировали свое внимание на рынке недвижимости, – объясняет она. – И уже как следствие программа доступной ипотеки усилила возникший спрос. При этом на некоторое время строительство было заморожено (из-за отсутствия рабочих-мигрантов. – «Ведомости»), поэтому предложение физически не могло увеличиваться, в то время как спрос продолжал расти». Эксперт ИК «Универ капитал» Сергей Дроздов добавляет, что рост цен связан также «с увеличением расходов строителей на стройматериалы и на оплату труда, в связи с оттоком иностранных рабочих».

Пырьева считает, что рост цен начнет замедляться во второй половине года, когда будет завершена программа льготной ипотеки и соотношение спроса и предложения начнет стабилизироваться. «Девелоперы в полном объеме восстанавливают строительство имеющихся объектов, а также осваивают новые территории, поэтому постепенно предложение будет расти, а спрос снижаться, поскольку большая часть населения уже реализовала свои инвестиционные и жилищные амбиции», – считает она. «Повышение ставки ЦБ вызовет удорожание ипотеки и несколько сократит спрос», – добавляет Дроздов.

При этом он уверен, что государство, несмотря на многие заявления официальных лиц, не заинтересовано в снижении цен на недвижимость. «Это нанесет удар и по строительной отрасли, выступающей драйвером спроса на многие виды промышленной продукции, и по качеству кредитных портфелей банков, – указывает он. – Льготная ипотечная программа в целом скорее была направлена на поддержку этих отраслей, а также на некоторое перераспределение предложения в пользу менее состоятельной части населения. Но не на снижение цен».

По мнению советника вице-президента ЦСР Любови Араповой, в 2021 г. замедлению роста цен на жилье будут способствовать усилия государства по увеличению предложения жилья: упрощение административных процедур, вовлечение дополнительных земельных участков под жилищное строительство, разработка региональных комплексных планов развития территорий, стимулирование строительства индивидуальных домов и обеспечение бесперебойной трудовой миграции для строительных работ.