16 апреля 2024 года в формате видео-конференц-связи состоялось заседание Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ под председательством ее руководителя Рифата Гарипова.

Открыв заседание, он доложил о составах экспертных рабочих групп Комиссии — Экспертной рабочей группы по совершенствованию законодательства в сфере проектного финансирования строительной отрасли и Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в области проектного финансирования строительной отрасли.

Вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), руководитель Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в сфере проектного финансирования строительной отрасли Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России Антон Мороз остановился на вопросе, связанном с ценообразованием на рынке жилой недвижимости. Он объяснил, что стоимость многоквартирного жилья складывается из трех основных показателей: непосредственно строительная себестоимость (затраты, связанные с возведением объекта), стоимость присоединения объекта к сетям инженерного обеспечения и стоимость приобретения прав на земельный участок. Рост стоимости на строительные ресурсы, по словам спикера, является главным вызовом для жилищного строительства, поскольку это негативно сказывается на себестоимости возведения самого объекта.

«По данным НОСТРОЙ, 2023 год стал рекордным в части изменения цены контракта, в течение которого очень сильно менялись индексы, и временной разрыв даже в пару кварталов между проведением экспертизы и непосредственным торгами выводит объекты строительства за грань рентабельности», — пояснил вице-президент НОСТРОЙ.

Выходом из этой ситуации, помимо принимаемых мер, считает Антон Мороз, должно стать развитие индустриального домостроения наряду с типовыми общедоступными проектами. Готовые модульные решения позволят не только сократить сроки, но и снизить себестоимость строительства. Это может быть и крупнопанельное домостроение, и деревянные быстровозводимые дома, и металлокаркас, уточнил Антон Мороз.

Он привел данные Росстата за III квартал 2023 года, согласно которым средняя цена квадратного метра в стране составила 134 тыс. рублей. Это на 5,4% больше по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Наиболее существенно подорожали новостройки элит-класса, прибавившие 7,5%, до 303,3 тыс. рублей за 1 кв. м. В комфорт-классе рост средней цены составил 7,1%, до 135,5 тыс. рублей за 1 кв. м, в новостройках – 2,3%, до 119,8 тыс. рублей. На рынке вторичного жилья средняя цена квадратного метра увеличилась до 94,5 тыс. рублей (+7% по сравнению с тем же периодом 2022 года).

Также Антон Мороз рассказал о снижении количества дополнительных комиссий и высоких ставок проектного финансирования. Здесь он отметил, что подорожание проектного финансирования для застройщиков гораздо меньше, чем изменения ключевой ставки (22 марта ЦБ РФ сохранил на уровне 16%).

«Цикл жилищного строительства в среднем составляет 20 месяцев – в начале затраты достаточно небольшие, потом они резко возрастают и за 2-3 месяца до ввода дома начинают снижаться. Застройщик не берет всю сумму кредита сразу, а исключительно частями. В дальнейшем же начинается наполнение эскроу-счетов – и ставка снижается. Средняя норма рентабельности у девелопера в 2023 году составляла около 15%. Застройщику необходимо все время строить. Поэтому основная задача – заработать прибыль, заканчивая один проект, чтобы их хватило на следующий. На старте нужно примерно 15% собственных средств», – объяснил вице-президент НОСТРОЙ.

Он сообщил вместе с тем, что темп прироста объема кредитных лимитов в III квартале 2023 года ускорился (+11% против +9% во II квартале 2023 года). Это, по его словам, может объясняться ростом объема строящихся площадей, а также увеличением себестоимости строительства. Общий объем лимитов достиг 15,6 трлн рублей (+1,5 трлн рублей за квартал), а объем выдачи превысил показатели II квартала 2023 года на 20% и составил приблизительно1,2 трлн рублей, что является рекордом за все время существования проектного финансирования жилья, добавил он.

«Застройщики форсируют запуск новых проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса, пока действуют масштабные льготные госпрограммы. Однако в ближайшем будущем спрос может сократиться из-за ужесточения условий льготных программ, в том числе повышения первоначального взноса до 20%, и сокращения выдачи наиболее рискованных ипотечных кредитов ввиду повышения макропруденциальных надбавок Банка России. На этом фоне вероятно формирование рисков для проектов с низкой финансовой устойчивостью», – предположил Антон Мороз.

Докладчик также напомнил о введенной первоначально с 11 января 2024 года СБЕРом комиссии, которую должен будет заплатить девелопер, чей покупатель возьмет ипотеку по одной из госпрограмм. Так, объяснил он, если дольщик приобретет квартиру по «Госпрограмме-2020» с базовой ставкой 8% годовых, то девелопер должен заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита. По программе «Семейная ипотека» под 6% вознаграждение составит 8,4%, по IT-ипотеке под 5% – 8,9%, по дальневосточной и арктической программам под 2% годовых – 11,5%. А с 19 февраля 2024 года, добавил Антон Мороз, для застройщиков на проектном финансировании ПАО СБЕР будет доступна льготная субсидия от 3,9%. Для застройщиков, пользующихся комплексным продуктом банка, когда доходы от остатков на эскроу-счетах направляются на компенсацию процентов по ипотеке, размер субсидирования составит 0%.

Антон Мороз пояснил, что ситуация сейчас такова, что следует продолжать совершенствовать регулирование проектного финансирования с целью снижения высоких требований к заемщикам-застройщикам по проектному финансированию, уменьшать финансовую нагрузку на застройщика и вернуться к рассмотрению вопроса введения поэтапного раскрытия эскроу-счетов.

Важным и актуальным, подчеркнул вице-президент НОСТРОЙ, сегодня является недопущение пересмотра ставок по действующим кредитным линиям в сторону увеличения, а также внедрение механизма поэтапного раскрытия счетов-эскроу. Эти вопросы, по его мнению, должны вернуться в повестку обсуждения власти и бизнеса.

«Переход рынка жилищного строительства на механизм проектного финансирования с использованием счетов-эскроу привел к снижению размера оборотных средств застройщиков, необходимых для реализации крупномасштабных проектов жилищного строительства в связи с невозможностью использовать денежные средства участников долевого строительства до окончания строительства. Это послужило фактором увеличения сроков строительства проектов комплексного устойчивого развития территорий, в том числе связанных с расселением аварийного жилья. Поэтому требуется дальнейшая проработка вопроса о поэтапном раскрытии счетов-эскроу. На первом этапе такое раскрытие счетов-эскроу могло бы осуществляться только в отношении проектов комплексного развития территорий при соответствующей гарантии АО «ДОМ.РФ» или высшего исполнительного органа власти субъекта Российской Федерации», – подытожил вице-президент НОСТРОЙ.

Предложения Антона Мороза были поддержаны членами Комиссии и названы своевременными.

В завершение руководитель Экспертной рабочей группы по совершенствованию законодательства в сфере проектного финансирования строительной отрасли Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России Андрей Бахмутов рассказал о необходимости внесения дополнительных изменений в законодательство и разработки дополнительных мер поддержки застройщиков в области комплексного развития территорий.