Рынок ипотечного жилищного кредитования в период 2023-2025 гг. характеризовался нисходящими тенденциями. Так, по данным Банка России, в 2023 г. было выдано 2 036 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 7 778,9 млрд. рублей, в 2024 г. - 1 303 тыс. кредитов на общую сумму 4 888,3 млрд. рублей и в 2025 г. – 968 тыс. кредитов на сумму 4 452,5 млрд. рублей. Представленные цифры показывают падение рынка ипотечного кредитования в 2025 году практические на 50% по сравнению с 2023 годом.
Это подтверждают и темпы прироста ипотечного жилищного кредитования. Так, если в мае 2023 г. темп прироста относительно показателя мая 2022 г. составил 331%, то в мае 2024 уже «-7,1%», а в мае 2025 г. – «- 56,9%».
Если анализировать 2026 год, то за январь-февраль выдано 153 тыс. кредитов на сумму 715,1 млрд. рублей, что уже практически в 2 раза превышает аналогичный показатель 2025 г.
Что же ожидает рынок ипотечного жилищного кредитования? По мнению доцента кафедры «Финансовый контроль и казначейское дело» Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Рудневой Д.В. прогнозы следует строить с учетом двух факторов: изменения ключевой ставки Банка России и ряда изменений в правилах ипотечного кредитования, которые вступили в силу в 2026 г.
Касательно ключевой ставки Банка России отмечаем ее поступательное снижение, с 21 % с (июнь 2025 г.) до 15 % (март 2026 г.). При этом согласно основным направлениям единой государственной денежно-кредитной политики Банка России ключевая ставка в 2026 году должна составить 12-13% и снизится до 7,5 % в 2027 году. Несомненно, что снижение ключевой ставки приведет к снижению коммерческими банками ставок по ипотечным кредитам, а, следовательно, к доступности ипотеки для населения Российской Федерации.
Повышая доступность ипотеки необходимо обратить должное внимание и на повышение финансовой дисциплины заемщиков. Так, по состоянию на 1 января 2026 г. объем просроченной задолженности по ипотечному жилищному кредитованию составил в целом по Российской Федерации 206,3 млрд. рублей и выросла за 2026 год в 2,1 раза.
Решению данного вопроса будут способствовать вступившие в силу с 1 апреля 2026 г. новые правила ипотечного кредитовая. В частности, речь про то, что при оценке платёжеспособности заемщика будут учитываться только доходы, подтвержденные Федеральной налоговой службой или Единым социальным фондом России. Такая информация поступает в банки напрямую через систему «Цифровой профиль», что, с одной стороны, освобождает заемщика от справок, подтверждающих доход, и, с другой стороны, минимизирует риски неплатёжеспособности заемщика, исключая из расчета неофициальные, единоразовые доходы (к примеру, межбанковские переводы, подарки, поступление наличных денег и др.).
Кроме того, банки получают доступ к расходам заемщика. Так, если заемщик по картам тратит больше, чем зарабатывает, то это становится основанием для сокращения суммы ипотеки, а непредоставление заемщиком доступа к Бюро кредитных историй может стать основанием для автоматического отказа в предоставлении ипотеки.
Для поддержания рынка ипотечного кредитования в краткосрочной перспективе в течение 2026 года будет действовать упрощенный подход, согласно которому, если заемщик не может подтвердить свой доход, то по новым правилам банк для расчета ипотеки основывается на среднедушевом доходе по региону, а с 1 июля 2026 года к этому будет применяться 10%-ый дисконт.
Кроме того, в 2026 году продолжают работать программы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, такие как семейная ипотека, дальневосточная и арктическая ипотека, сельская ипотека и др. Так, в 2025 году, в период спада ипотечной активности доля ипотеки по программам государственной поддержки составила беспрецедентные показатели 80-86,6 процентов, среди которых наибольший удельный вес принадлежит мерам государственной поддержки в рамках семейной ипотеки (92%).
Подытоживая все вышесказанное можно сделать вывод о дальнейшей наметившейся тенденции роста рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, который по прогнозам экспертов в 2027 году достигнет 10-15 процентов. Кроме того, принятые государством меры по повышению платежеспособности заемщиков положительно скажутся не только на ипотечном рынке, но и на «обеление» доходов населения, что, в свою очередь, будет нести положительный эффект для роста экономики страны, что по эффекту спирали повторно укрепит количественные и качественные показатели ипотечного кредитования в Российской Федерации.