Инвестиции в недвижимость по данным NF GROUP по-прежнему остаются популярным инструментом вложения капитала. Основной пик сделок за последние 10 лет пришелся на 2024г., достигнув пиковых значений в 1314 млрд.руб. При этом 2025 год оказался менее удачным. Показатель 2025 года по объему сделок оказался чуть меньше 2023г., составив 973 млрд.руб.
Структура рынка инвестиционной недвижимости в России сегодня включает офисную недвижимость, складскую недвижимость, жилую недвижимость, торговую недвижимость, гостиничную недвижимость и многофункциональные комплексы (МФК), которые в едином пространстве могут объединять несколько функций. В МФК могут входить, например, жилая, офисная, торговая, гостиничная, спортивная, культурно-развлекательная недвижимость. Таким образом, создается комфортная среда для работы, отдыха и развлечений. Жилая недвижимость МФК, как правило, имеет статус апартаментов.
Важно отметить, что сегодня более половины общего объема сделок с недвижимостью занимают сделки с офисной и складской недвижимостью. При этом сделки с жилой недвижимостью составляют 19%, с торговой недвижимостью - 10%, а с гостиничными комплексами всего 5% общего объема совершаемых сделок.
Наращение объема сделок связано не только с увеличением прямой реализации объектов недвижимости, но и с развитием самого рынка инструментов недвижимости. Достаточно часто инвестору может быть недоступно приобретение всего объекта даже при наличии ипотеки или иных кредитных инструментов. Важно отметить, что приобретение, например, коммерческой недвижимости аналитики советуют делать при наличии свободного капитала в объеме не менее 100 млн.руб.
В этих условиях инвестору на помощь приходит рынок коллективных инвестиций, который позволяет стать соинвестором (пайщиком) крупного объекта недвижимости или целого комплекса объектов. Здесь наибольшую популярность в последние годы приобрели закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Так, например, доля сделок с недвижимостью через ЗПИФ в 2025 году составила 18%, удваиваясь год к году.
Формирование ЗПИФ реализуется под конкретную инвестиционную стратегию. Соответственно средства пайщиков могут инвестироваться в акции, облигации, недвижимость или ипотечные закладные в зависимости от вида фонда. Как правило, представленные на рынке ЗПИФ работают либо с квалифицированным инвестором (фонд финансовых инструментов, фонд недвижимости, комбинированный фонд), либо с неквалифицированным инвестором (фонд рыночных финансовых инструментов, фонд недвижимости).
Стоимость чистых активов (СЧА) рыночных фондов недвижимости в 2025 году достигла 893млрд.руб., увеличившись с 2020г. в 6,7 раза. По прогнозам IBC Real Estate СЧА рыночных фондов недвижимости в 2026г. может составить 1300 млрд.руб. Такой рост стоимости обусловлен, прежде всего, снижением привлекательности ипотечных продуктов с середины 2024г., сокращением ставок по банковским вкладам, а также относительно прозрачной структурой владения и получения дохода в ЗПИФах.
По данным «Альфа-Капитал» прогнозное значение рентных выплат в ЗПИФах в среднем до 2030г. составляет 13,5%. И это без учета роста стоимости самой недвижимости.
Если рассмотреть схему работы инвестиционного цикла ЗПИФ складской недвижимости, то она включает следующие основные этапы:
- фонд покупает складской комплекс;
- в течение 5 лет фонд ежеквартально выплачивает инвестору рентный доход;
- в конце срока фонд реализует складской комплекс на рынке, и инвестор получает итоговую выплату при погашении стоимости пая.
Если рассматривать индекс складской недвижимости полной доходности (GREEITR), то с сентября 2024г. здесь отмечается кратный рост показателя за счет увеличения стоимости недвижимости и рентных выплат.
При этом, если анализировать рынок складов класса «А» по данным «Альфа-Капитал» в Московском регионе, средневзвешенная ставка аренды склада ЗПИФ составляет 11,6 тыс.руб. за квадратный метр в год. При этом доля свободных площадей, например, на складе в ЗПИФе в составе ИДУ «Альфа Складская недвижимость 3.0» составляет менее 1%.
По мнению доцента кафедры финансовых рынков и финансового инжиниринга Финуниверситета Алтуховой Елены, сложившийся тренд популярности ЗПИФ будет только нарастать и некоторое изменение в сторону сокращения можно ожидать лишь в случае достижения значений ключевой ставки тех диапазонов, в рамках которых ипотека станет максимально доступной для массового потребителя.
Однако, анализируя прогнозы роста интернет-торговли и планируемое увеличение данного показателя к 2028г. более чем в два раза, можно предположить, что можно с успехом наблюдать дальнейший стремительный рост и развитие инструментов рынка недвижимости.