Регионы не смогут расселять хрущевки по московскому сценарию

Основные параметры московской программы известны. В первую волну, начиная с середины 1990-х, снесли 6,1 млн кв. м домов массовых серий, взамен построили 21 млн кв. м жилья. Коэффициент 3,3. Второй этап предполагает снос 25 млн кв. м жилья и переезд 1,6 млн горожан. Построить, стало быть, нужно 75 млн кв. м минимум. Затраты (ориентировочно) – 3,5–5 трлн руб. Годовой доход столичного бюджета – 1,8 трлн руб. Годовые затраты, например, на все мероприятия программы «Жилище» (очередники, многодетные, бюджетники и т. д.) – 112 млрд руб. В первые три года, как говорит заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин, столичная мэрия планирует тратить на реновацию по 100 млрд руб. ежегодно (дополнительно к остальным жилищным программам или вместо какой-то их части – не ясно).

То есть, если тратить на снос и переселение горожан бюджетные средства, понадобится 30–40 лет: даже мэр Сергей Собянин не умеет добывать деньги из воздуха. Привлечь инвесторов можно, однако им, чтобы окупить затраты, потребуется строить и продавать втрое больше жилья, чем расселили. Например, вместо снесенных пяти этажей строить по 15, с соответствующей социальной и транспортной инфраструктурой. И продавать. За 2016 г. в Москве застройщики реализовали около 1 млн кв. м жилья (вместе с апартаментами). И еще 200 000–250 000 кв. м (оценочно) – в новой Москве. Вопрос: сколько лет понадобится для реализации собянинской программы, если половину (допустим) будет финансировать городской бюджет, а половину – девелоперы?

Экономического обоснования у столичной программы нет. Идеологических – сколько угодно. «Надо решать проблемы, а не жить в аварийном жилье, ожидая, когда плита на голову упадет», – говорит один из авторов законопроекта, Зинаида Драгункина, представляющая столицу в Совете Федерации. Но здесь происходит подмена понятий: ведь аварийное жилье – не обязательно хрущевки. И наоборот.

Законопроект, регулирующий снос хрущевок в столице (оформленный почему-то в виде поправок к закону о столичном статусе), внесен в Думу и обсуждается в Совете Федерации. Продвигая его, столичные власти снимают многочисленные градостроительные ограничения, наложенные федеральным законодательством.

Включив квартал в программу реновации, граждан можно переселять без суда. А в суде недовольные могут оспорить только параметры новой квартиры, а не сам факт выселения.

Вносить в программу можно любые объекты, а не только продукт «первого этапа индустриального домостроения». Марат Хуснуллин заявил в одном из интервью: «Поскольку снос изначально планируется поквартальным, в зону реновации действительно могут войти объекты, не подпадающие под исходные параметры самой программы». Далее: для нового строительства в выбранных кварталах не обязательно придерживаться Правил землепользования и застройки, учитывать ограничения, заложенные в проекте планировки территории. Выдача градплана допускается без образования земельного участка. Допускаются отклонения от противопожарных и санитарных федеральных норм. И вообще: «Сметная стоимость объектов капитального строительства [в рамках реновации] <...> определяется в соответствии с законодательством РФ, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом города Москвы». Мечта застройщика! При условии, что у него налажено взаимопонимание с чиновниками.

Под прикрытием действительно серьезной проблемы – износ жилого фонда нарастает, и с этим надо что-то делать – решаются совсем другие задачи. Мэрия столицы старается получить весьма удобный инструмент, позволяющий практически в любом месте города с минимальными затратами расчистить площадку и с минимальными согласованиями построить то, что сочтет нужным.

Региональные власти смотрят на эту инициативу скептически. Хотя проблема знакома им не понаслышке.

В России жилой фонд в кварталах массовой индустриальной застройки составляет около 200 млн кв. м. По крупным городам – от 10 до 30%.

Например, в Рязани 2851 многоквартирный дом (МКД), это 11,7 млн кв. м. С 1950 по 1969 г. построено 1165 жилых зданий, 2,4 млн кв. м. В Новосибирске – 6243 МКД, всего 34,3 млн кв. м; из них 2925 домов (8,5 млн кв. м) возведены в период массовой хрущевской (и ранней брежневской) застройки. В Воронеже с 1950 по 1969 г. было построено 2243 многоквартирных дома – это более 2,5 млн кв. м.

Если брать по регионам, цифры тоже получаются интересные. Например, в Самарской области – 5474 хрущевки общей площадью 20,5 млн кв. м. По объему массовой застройки показатели близки к московским. Но доходы бюджета за год в Самарской области на порядок меньше московских – 143 млрд руб. И рынок менее активный. И привлекательность для приезжих другая.

Когда в Совете Федерации обсуждали столичный законопроект, самарский сенатор Дмитрий Азаров предложил: «Нужно пронаблюдать за ходом реализации программы в Москве, обкатать механизм, оценить результаты и тогда рассмотреть возможность реализации данной программы в других субъектах РФ, обладающих достаточными финансовыми и организационными ресурсами». Это такой мягкий эвфемизм. Нет в РФ регионов, располагающих сопоставимыми с Москвой ресурсами. И если столица, чтобы обеспечить себе свободу рук, громко заявляет неподготовленную, но социально важную программу и может хотя бы обозначить какие-то движения в заданном направлении – у подавляющего большинства регионов и такой возможности нет.

Не без исключений, конечно. В ХМАО с 1950 по 1969-й построили 742 жилых дома, 367 224 кв. м. А бюджет – 176 млрд руб. Отчего бы Югре не присоединиться к столичной инициативе?

В Петербурге программа развития застроенных территорий начата и действует, но периодически пробуксовывает из-за несовершенства действующего федерального законодательства. Владимир Ефремов, директор проектов компании «СПб реновация», говорит: «На примере Петербурга мы уже убедились: проекты такого масштаба не могут быть реализованы без внесения изменений в федеральные законы. Расселение граждан не должно быть проблемой инвестора!» То есть сейчас ситуация зависла между крайностями: по действующим нормам сделать практически ничего нельзя, по столичному варианту – можно делать что угодно, если денег хватит.

Буквальный перенос московского подхода в регионы не даст результата: не хватит ни денег в бюджете, ни инвесторов. Зато породит градостроительный хаос. И углубит пропасть между Москвой и остальной Россией

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»