Статья опубликована в № 4341 от 14.06.2017 под заголовком: Газовый гигант поддерживает ставки

Переезд «Газпрома» в Петербург вызвал дефицит высококлассных офисов в городе

Компаниям, которые хотят снять офис более 3000 кв. м, не из чего выбрать
Прослушать этот материал
Идет загрузка. Подождите, пожалуйста
Поставить на паузу
Продолжить прослушивание

За последние 10 лет «Газпром» и его сателлиты арендовали и купили около 580 000 кв. м офисных площадей города, подсчитали в Colliers.

По оценке JLL, за период с 2011 г. монополия и структуры купили и арендовали 370 000 кв. м арендопригодной площади в офисах Петербурга. Knight Frank оценивает офисные владения «Газпрома» в городе в 430 000 кв. м. Доля газпромовских сделок в общей структуре аренды офисов города по итогам прошлого года составила 61% – за год монополия и ее «дочки» заняли 124 000 кв. м, говорит директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. По его подсчетам, это самый высокий объем поглощения с начала переезда.

С 2008 г. доля добывающего сектора в структуре сделок растет, однако существенной она стала только после 2012 г., превысив 25% от общего объема арендных транзакций, заметил руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Владислав Фадеев. По данным Colliers International, в структуре офисных сделок Петербурга доля «Газпрома» последние пять лет ежегодно превышала 20%.

В 2017 г. не стоит ожидать сохранения темпа поглощения офисных площадей нефтегазовыми компаниями на уровне прежних лет, предупреждает Пашков. «Основной интерес приходится на Московский район, где структуры монополии заняли 76% от общей арендной площади бизнес-центров класса А. Девять из 10 бизнес-центров в этом сегменте заполнены на 100%. Вакансия в В-классе тоже небольшая – менее 5%, спрос на оставшиеся площади высок», – уточняет Пашков.

Дефицит высококлассных офисных площадей, доступных для аренды, вызван «фактором «Газпрома», согласен директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. «Компании, которая хочет снять 3000 кв. м или больше в классе А, практически не из чего выбрать», – сетует он. Но добавляет, что офисный рынок Петербурга поглощал бы свободные площади и без «Газпрома». Просто медленнее.

Цены на вырост

От переезда «Газпрома» особенно выиграли бизнес-центры Московского района. «В классе А делового района «Московский проспект» практически отсутствуют вакантные офисные площади, а заявленные арендные ставки в классе В превышают средние по городу на 24% и составляют 1360 руб./кв. м в месяц», – констатирует Пашков. Интерес к этому деловому району он объясняет его транспортной доступностью, близостью к центру и вводом качественных офисных площадей.

В сложные 2014–2015 годы «Газпром» поддержал арендные ставки на рынке офисов Петербурга и удержал их от снижения. «Иногда ставка аренды оказывалась выше среднего из-за улучшения инженерных решений или повышенных требований к отделке», – вспоминает Фадеев. Он замечает, что в зоне Пулкова спрос со стороны структур «Газпрома» позволил девелоперам успешно сдать объекты даже в период спада спроса на рынке офисной недвижимости.

По прогнозам Knight Frank, стабильный спрос на качественные офисные объекты класса А, экспансия «Газпрома» и приближенных к нему компаний, а также возрастающий интерес со стороны арендаторов сферы IT и телекоммуникаций могут поднять ставки на офисные помещения класса А в деловых локациях до 10%, в В-классе – на 3–5%.

Все не влезут

В 2018 г. «Газпром» планирует достроить в Петербурге «Лахта центр», общая площадь которого составит 400 000 кв. м. 180 000 кв. м из них придется на небоскреб высотой 462 м. Рядом расположится микрорайон с тремя бизнес-центрами общей площадью 257 000 кв. м. Объем инвестиций в проект может составить 29,8 млрд руб.

Предполагается, что в новые офисы переедут сотрудники компании. Однако аналитики считают, что для всех места не хватит. Площадей в «Лахта центре» недостаточно для размещения переехавших в Петербург структур холдинга, а процесс переезда еще не завершен, замечает Фадеев.

«Лахта центр» не перекрывает и четверти запросов на офисные площади от «Газпрома», которые в городе есть сегодня, согласен Пашков. Он ожидает, что в новый офис переедут компании, занимающие небольшие площади, и структуры, которые пока не переехали в Петербург. «Те компании, которые уже занимают целые здания и вложились в их ремонт, скорее всего останутся на своих местах», – рассуждает Пашков.

В «Газпроме» на вопросы «Ведомостей» о количестве приобретенных и арендованных в Петербурге офисов и планах по размещению сотрудников не ответили к моменту сдачи номера в печать.

После перевода располагающихся в Петербурге подразделений «Газпрома» в «Лахта центр» сопоставимый объем офисных площадей окажется вакантным. «Количество свободных площадей на офисном рынке при сохранении запланированных сроков ввода вырастет на 100 000–130 000 кв. м в 2018–2019 гг. Появление на рынке этих площадей будет растянуто на год-два», – говорит Фадеев. По его оценке, среднегодовой ввод бизнес-центров в Петербурге составляет 220 000 кв. м. Фадеев считает, что девелоперы офисных зданий постараются отложить ввод новых бизнес-центров.

В Питере – жить

Из-за переезда в город структур «Газпрома» запросы от иногородних покупателей стали поступать чаще, у москвичей требования к элитной недвижимости выше, чем у других покупателей, говорит Пашков.

Переезд «Газпрома» не влияет на рынок жилой недвижимости Петербурга, считает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева. «Так как «Лахта центр» не достроен, у сотрудников многих подразделений «Газпрома» нет ясности, когда начнется их работа в Петербурге. Они не спешат покупать дорогую недвижимость, чтобы потом не пришлось ее продавать», – рассуждает она. Пока аналитики Becar говорят о единичных сделках с клиентами, которые уже переехали. Спросом у работников «Газпрома» пользуется жилье бизнес- и комфорт-класса.

Можно отметить рост интереса высокопоставленных сотрудников «Газпрома» к покупке элитного жилья в Курортном, Приморском, Центральном районах и на Крестовском острове, говорит руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская недвижимость» Евгения Литвинова. Она наблюдала такой интерес, например, к комплексам Setl City на набережных.

В будущем возможен рост спроса со стороны сотрудников среднего звена на жилье классов бизнес и комфорт, замечает Литвинова. Например, в Приморском районе, где строится «Лахта центр». «Строящиеся объекты рассчитаны не только на сотрудников «Газпрома», но и на обычных покупателей. Поэтому вряд ли интерес приезжих специалистов существенно увеличит стоимость такого жилья – максимум возможен рост в пределах 10–15%», – считает она.

«Петербургская недвижимость» видит интерес со стороны сотрудников «Газпрома» к аренде жилья, говорит менеджер департамента аренды жилого фонда «Петербургской недвижимости» Татьяна Натыкач. «Эксклюзивное жилье – точечный спрос среди топ-менеджеров высокого уровня – это квартиры за 500 000 руб. в месяц площадью от 300 кв. м с 3–4 спальнями», – описывает аналитик.

Остальные сотрудники выбирают жилье подешевле – в Центральном районе на набережной Фонтанки и в Петроградском районе. «Двухкомнатные квартиры были сданы в аренду по 50 000 руб. Также были сделки меньшей стоимости в Московском районе, где в основном располагается жилье комфорт-класса», – говорит Натыкач.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать
Читать ещё
Preloader more