Как застройщики жилья отбивают инвестиции в строительство школ
Затраты на строительство школ не окупаются и обходятся примерно в 1 млн рублей на одного ученика
Типовые школа или детсад, как правило, невзрачные здания от одного до четырех этажей в центре многоэтажной жилой застройки. Не самый привлекательный городской объект с архитектурной точки зрения. До недавнего времени девелоперы не уделяли внимания внешнему облику всего того, чем нагружают проекты ЖК власти. Тем более что требования к школам и детсадам жесткие, ограничений много, окупаемость не ясна – все это не располагает к экспериментам с архитектурой. «К сожалению, типовые проекты ведут к типовому обществу, а ведь для развития индивидуальности важно закладывать определенные принципы в архитектуру учебных учреждений, где с самого раннего возраста формируется личность», – рассуждает архитектор Эрик Валеев.
Однако за последние пять лет картина изменилась. В Москве и Московской области появились учебные заведения нового формата, около 60 школ и 200 детских садов в Москве, подсчитывает Петр Кирилловский, директор по маркетингу корпорации «Баркли»: «И я бы не сказал, что интересных проектов мало». Компания, прежде занимавшаяся только элитными проектами, строит ЖК массового сегмента в новой Москве с детским садом и потому «изучала вопрос».
Нагрузка или актив
Жесткая конкуренция вынуждает девелоперов больше вкладываться в социальную инфраструктуру. Чем меньше оптимизма в прогнозах относительно продаж жилья, тем больше это на руку социальным проектам. «Сильная школа или детский сад стали коммерчески интересным активом для некоторых девелоперов», – говорит Елена Аралова, директор компании Martela и учредитель архитектурной премии Martela EdDesign Award.
«Около 60% покупателей квартир в «Символе» – семьи с детьми, для них возможность дать детям качественное образование в шаговой доступности от дома – приоритет при выборе квартиры», – говорит Евгения Колосова, руководитель департамента PR и маркетинговых коммуникаций «Дон-строй инвеста». А в проектах за пределами МКАД этот фактор особенно важен. В проекте бизнес-класса «Олимпийская деревня Новогорск» от «Химки групп» именно спортивная школа стала центральным элементом концепции, вокруг нее потом создавался поселок.
Обременение жилого проекта инфраструктурой зависит от плотности застройки и размера проекта. «Девелопер просто не получит разрешение на строительство в том случае, если проект не будет соответствовать нормативам и ТЭПам по обеспеченности социальной инфраструктурой», – напоминает Александр Гусев, руководитель департамента управления проектами по Московской области ГК «Инград».
В проектах премиального сегмента в центре Москвы школы строятся редко (в лучшем случае – детский сад), поскольку часто это точечная застройка на небольшом участке. Исключение – «Садовые кварталы» в Хамовниках, почти 500 000 кв. м на 14 га, где есть частная школа на 550 мест. «Многие проекты – это реконструкция, и, как правило, это апартаменты, что не подразумевает наличия социальной инфраструктуры», – добавляет Алексей Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.
Школы нового формата
В проектах бизнес-класса появляются школы и дошкольные образовательные учреждения с индивидуальным архитектурным обликом. Например, «Новая школа» на Мосфильмовской улице от бюро «Архинж» или «Хорошкола» в Хорошево-Мневниках, построенная концерном «Крост», – над концепцией последней трудилась команда «А-проект.К».
Классическая архитектура фасадов «Новой школы» дополнена современными интерьерами, разработанными компанией Martela. Здесь весьма смело экспериментируют с пространством, изобретают новые классы и рекреации, буквально переворачивая обывательское представление о социальной архитектуре и дизайне. Особое внимание дизайнеры уделили акустике. Благодаря шведским потолочным системам, поглощающим звук, в помещениях нет ощущения гула даже во время шумной перемены. Сердцем школы стал собственный театр. Это общественное пространство с прозрачными стенами – можно увидеть репетиционный процесс, проходя по коридору. Вместо привычных зрительских рядов с жестко закрепленными креслами – пуфы, подушки и небольшие стулья. Все предметы интерьера легко перемещаются, трансформируя учебное пространство под любые задачи.
«Хорошкола» на 700 мест буквально начинена инновационными решениями, даже установлена система «умный дом», позволяющая управлять зданием из единой точки, отслеживать передвижение, настраивать вентиляцию и освещение, комфортное для детских глаз. Многофункциональные пространства, «Хогвардский лес» на фасаде из стекла и архитектурного бетона, светлый атриум, пронизывающий все четыре этажа, и воздушные с виду, но прочные и безопасные лестницы – со всей этой красотой, едва открывшись в 2017 г., Хорошевская гимназия уже успела завоевать награды двух международных архитектурных премий.
В подмосковном Королеве общеобразовательная школа в ЖК «Валентиновка парк» (построена ГК «Гранель», на 550 мест) удостоилась в 2017 г. диплома Союза архитекторов России. Здание внешне выглядит замкнутым светлым четырехугольником с множеством порталов для входа. Внутренние фасады образуют из ломаных линий цветной многогранник. Школа построена с применением современных технологий – здесь есть интерактивные доски, учебные лаборатории, оборудованные новейшей техникой актовый и спортивный залы и даже свой стадион.
Здание инженерного корпуса школы № 548 в совхозе им. Ленина на Каширском шоссе поделено на два крыла – одно для начальных, другое для старших классов. Границу обозначают желтые и оранжевые панели в отделке фасадов. Панорамное остекление, прозрачные стены классов и даже учительской создают ощущение единого светлого пространства. В крыле для начальной школы продуманы игровые площадки, для старшеклассников есть архитектурные мастерские, мастерские по обработке металла, научная лаборатория.
Одним из наиболее масштабных школьных проектов в новой Москве стала школа № 2070, построенная в пос. Коммунарка девелоперской компанией А101.Территория школы на 1775 мест занимает более 24 000 кв. м. Помимо стандартного набора легко трансформируемых учебных помещений в проекте есть пять спортивных залов, открытая столовая, организованная по принципу фудкорта. А также современная библиотека под стеклянным куполом. У компании грандиозные планы по созданию совместно с центром разработки образовательных систем «Умная школа» новой образовательной среды во всех своих проектах. «Школы, которые мы уже сегодня проектируем на территории новой Москвы, будут соответствовать всем государственным нормативам, но по атмосфере и функционалу радикально отличаться от того, к чему все привыкли», – заявляет Юлия Чернец, руководитель проектов строительства объектов социальной инфраструктуры ГК А101 (в 2017 г. потратила более 3 млрд руб. на объекты социальной инфраструктуры. Всего на территории новой Москвы А101 построено четыре детских сада на 640 детей и школа на 1775 мест).
«Школа все чаще избегает жесткого деления пространства, даже муниципальные школы охотно внедряют нестандартные решения, – описывает некоторые общие признаки новых школ Аралова. – Например, вместо предметных классов (математика, русский язык, география, информатика) появляются классы универсальные, в которых можно провести любой урок любому из преподавателей. Из классов уходят шкафы, и практически все стены становятся пригодными для письма на них маркерами. А вместо стационарных парт появляются такие, которые можно расставлять группами. Коммуникации (вода, электрика, слабые токи, газ, сжатый воздух) уходят в потолок, освобождая пространство на полу, что позволяет организовать работу в лабораториях индивидуально или в группах. Лаборатории становятся универсальными – в каждом кабинете можно провести любое из исследований. Конечно, особое внимание должно уделяться безопасности доступа к коммуникациям, устанавливается многоуровневая система защиты от несанкционированного доступа».
Границы дозволенного
«При строительстве детских садов, школ и других социальных объектов девелопер зажат санитарными, пожарными нормами и стандартами строительства, которые были определены практически 100 лет назад», – делится Кирилл Бортов, директор по маркетингу ГК Insigma (в 2015 г. нормы проектирования и строительства школ были обновлены, эти объекты создаются по модульному принципу). Аралова согласна: «Жесткая и устаревшая нормативная база по строительству школ и детских садов – это главный предмет наших стенаний и плача». Например, согласно существующим правилам все электрические розетки в школах должны быть установлены на высоте не ниже 180 см от пола. «Теперь представьте, как подключить к такой розетке ноутбуки учащихся или гаджет зарядить», – продолжает она. В учебных помещениях запрещены мягкие ковровые покрытия. Время пользования интерактивной доской или панелью жестко регламентируется. «Для архитектора проблем и суеты со школами много, а коммерческих возможностей пока существенно меньше», – говорит Аралова.
«Высоки требования к освещенности помещений, они влияют на внутреннюю и внешнюю планировку школы, на ее посадку на местности и на ориентированность относительно сторон света. Учебные классы должны быть расположены таким образом, чтобы максимально ловить естественное освещение, поэтому в большинстве современных образовательных учреждений классы расположены с одной стороны, коридоры – глухие», – рассказывает Гусев.
Непростой является и процедура сдачи-приемки проекта. «Органы строительного надзора тщательно следят за строительством социальных объектов и с внимательностью принимают их у застройщика, особенно если уже было достигнуто соглашение с муниципальными властями о передаче объекта на баланс властей. С этим бывают проблемы – иногда договориться не удается, и детский сад или школа становятся коммерческими», – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриума», участник партнерской сети CBRE. Гусев уверен, что процесс приемки можно упростить: «Если застройщик от стадии проекта до финальной отделки будет находиться во взаимодействии с управлением образования (или министерством, если речь идет о Москве), а также с рядом служб, которые периодически инспектируют строительство объекта социальной инфраструктуры. Это позволяет вносить коррективы в процессе, а не по факту». Александр Зубец, гендиректор «Новых Ватутинок», обращает внимание, что школы с тематической направленностью и привлечением известных спортсменов, музыкантов и артистов – изначально «коммерческая история»: «Такие школы, как правило, не передаются на баланс городу и обслуживаются частными операторами, выбранными девелопером».
Невозвратные инвестиции
По подсчетам Литинецкой, возведение школы на 800 учеников обойдется примерно в 600–800 млн руб. Гусев говорит, что стоимость муниципальной лингвистической гимназии № 33 для «Инграда» составила чуть менее 1 млрд руб. В проект школы на 1100 учащихся в «Новых Ватутинках» инвестировали около 900 млн руб. – почти 820 000 руб. на одного школьника. По словам Яны Максимовой, директора по информационной политике и PR Urban Group, организация одного места для ребенка в школе стоит 1,4 млн руб. «Расходы на строительство школы оказываются сопоставимы с затратами на возведение жилого дома», – сравнивает Зубец.
Инвестиции в некоммерческие школы и детские сады не окупаются, поскольку чаще всего они передаются на баланс местной администрации безвозмездно, говорит Максимова. «Невосполнимые с коммерческой точки зрения затраты компенсируются репутационными очками и маркетинговым эффектом», – резюмирует Литинецкая.