Спрос россиян на недвижимость в ОАЭ упал более чем на 60%

Конфликт между США, Израилем и Ираном привел к резкому снижению интереса россиян к недвижимости на Ближнем Востоке. Об этом говорится в отчете компании Sunway Estates. В марте – мае граждане нашей страны приобрели порядка 1500 объектов в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ), тогда как в аналогичный период прошлого года было зафиксировано порядка 4200 сделок. То есть, как уточняет управляющий директор этой фирмы Алексей Амбросов, снижение составило 64,3%. Он добавляет, что весной 2025 г. россияне заключили примерно 50 транзакций в Катаре и 10–20 в Омане и Бахрейне, тогда как в этом году число договоров купли-продажи было незначительным.

Почти такую же статистику приводит и Kalinka Ecosystem. По ее данным, реализация недвижимости в ОАЭ с участием наших граждан сократилась на 60–65% год к году. Если в марте – мае 2025 г. они закрыли 4000–4500 сделок, то в этом году – 1400–1600. Число запросов, по информации компании, снизилось на 45–50%, говорит генеральный директор франшизы «Kalinka ОАЭ» Анастасия Тян. Правда, как уточняет сооснователь Bright Rich | Corfac International Виктор Заглумин, спрос на коммерческую недвижимость (офисы и склады) пострадал в меньшей степени. Он в марте – мае упал год к году лишь на 10–20%.

Для российских клиентов ключевым негативным фактором стали проблемы с транспортной доступностью из-за ограничения авиаперевозок в регионе, объясняет Амбросов. Но, по его мнению, дело не только в геополитике. Уже к началу 2025 г. на рынке ближневосточных стран, особенно в наиболее популярных у граждан нашей страны ОАЭ, наметились признаки перегрева. Российский покупатель в Эмиратах – это в основном частное лицо, которое приобретает жилье с целью переезда, безопасности семьи и сохранения сбережений, говорит Тян. Но, по его словам, весенняя эскалация повлияла на мотивацию, поэтому решения о сделках были отложены.

Сильнее всего продажи упали в марте этого года – на 80% год к году, говорит директор риэлторской компании «Этажи» в ОАЭ Данис Латыпов. К маю, согласно его оценкам, спрос сократился лишь на 60%. Рынок изменился – покупатель есть, но он часто рассчитывает на скидки, отмечает эксперт. Однако, как уточняет Латыпов, владельцы объектов не готовы дисконтировать, потому что для них вложения в недвижимость Дубая – это долгосрочная история. При этом официальная статистика ОАЭ в марте – апреле снижения числа сделок в целом по рынку не показывала.

Например, по данным земельного департамента Дубая, в I квартале 2026 г. там было зарегистрировано более 60 300 сделок (+6% год к году), уточняется в отчете Sunway Estates. Это связано с тем, что решения по транзакциям, заключенным в марте – апреле, принимались еще в начале года, объясняет партнер Nikoliers Андрей Косарев. В мае же, по его словам, такая активность спала и количество сделок упало почти на треть от февральского уровня (с 9750 до 6600 шт.). Цены же при этом практически не изменились, оставшись на уровне 2050–2220 дирхамов ОАЭ (40 300–43 700 руб. по курсу ЦБ) за квадратный фут (0,3 кв. м), утверждает эксперт. Ощутимо стоимость, как добавляет эксперт, снизилась лишь в первую неделю июня (до 1924 дирхамов, или 37 900 руб. за квадратный фут).

Снижение активности в сегменте переуступок строящегося жилья началось раньше, продолжает Косарев. Цены, по его словам, снижаются уже второй месяц подряд – с 2280 до 1690 дирхамов (44 900–35 300 руб.) за квадратный фут.

На вторичном рынке число сделок составило 570 шт. в неделю, что примерно вдвое меньше, чем было в феврале, но цены существенно не меняются, отмечает он. Стоимость офисной недвижимости в марте – мае, по наблюдениям Bright Rich | Corfac International, также осталась практически на прежнем уровне. Например, в Дубае запрашиваемая стоимость качественных помещений в строящихся объектах по итогам 2025 г. варьировалась от 2000 до 6700 дирхамов (39 400–132 000 руб.) за квадратный фут, в действующих – от 4100 до 7300 дирхамов (80 800–143 900 руб.). Тогда как в апреле – мае цены на такие площади составляли 1200–6600 дирхамов (23 650–130 000 руб.) и 2000–9800 дирхамов (39 400–193 100 руб.), уточняет Заглумин.

В пик паники, в марте, дисконты по реальным сделкам с жильем доходили до 15–20%, рассказывает Тян. Особенно, по ее словам, это было заметно на вторичном рынке. Среднюю просадку по стоимости реализации за весь период март – май она оценивает в 10–15%. Однако к маю продавцы оправились от первого шока – щедрые скидки практически ушли с рынка, добавляет эксперт. Есть много инвесторов, которые готовы выкупать объекты с дисконтом 15–20%, но таких объектов особо и нет, подтверждает Латыпов.

Впрочем, по информации Косарева, все чаще встречаются сделки по условиям, по которым они сами приобретали активы еще год-два назад, а в отдельных случаях – даже дешевле. Сократилась и стоимость аренды – на 15–20%, говорит Латыпов. Офисные девелоперы, по словам Заглумина, цену на свои лоты открыто не снижают, но индивидуальный торг возможен. Одновременно они предлагают более выгодные условия рассрочек, а также уменьшают первоначальный взнос и т. п.

На фоне военного конфликта существенно увеличился и объем предложения недвижимости, в том числе от россиян. В Sunway Estates на конец мая насчитали на популярных сайтах-агрегаторах ОАЭ суммарно около 63 000 лотов от девелоперов и на вторичном рынке против порядка 50 000 годом ранее. Число объектов от граждан нашей страны, по оценке компании, выросло с 4000 примерно до 5000. С учетом Катара, Омана и Бахрейна общий объем предложения составляет примерно 72 800 шт. на конец мая 2026 г., говорят в Sunway Estates. Из них от россиян – около 5100, что примерно на 20% больше, чем было годом ранее, говорит Амбросов.

Количество принадлежащих россиянам объектов в мае действительно выросло год к году на 20–25%, подтверждает Тян. По ее словам, они продавали в первую очередь лоты под посуточную аренду – из-за оттока туристов из региона, а также помещения, приобретенные в рассрочку. Арендаторы съехали, поэтому владельцам стало нечем платить взносы застройщикам, объясняет она. Сроки экспозиции, по оценке Kalinka, выросли в 1,5–2 раза. Если год назад ликвидный объект на вторичном рынке уходил за 2–3 месяца, то весной 2026 г. – уже за 4–6, говорит Тян. Впрочем, по ее словам, после апрельского перемирия сроки экспозиции начали сокращаться.

Первая неделя июня в ОАЭ по всем сегментам была активнее, чем было в мае, рассказывает Косарев. Но с учетом сезонного фактора и геополитической неопределенности Nikoliers не ожидает восстановления интереса россиян к ближневосточному рынку раньше сентября-октября. Латыпов также считает, что спрос более уверенно будет расти ближе к осени, но в этом году он вряд ли вернется к значениям прошлых лет. Тян прогнозирует снижение числа сделок с участием россиян на 35–45% к 2025 г. Но, подчеркивает она, на смену массовому покупателю, как это было в 2022–2023 гг., приходит профессиональный инвестор с более высоким чеком, который рассматривает текущую коррекцию как хорошую возможность для приобретения недвижимости.

Другие консультанты с ней согласны. По словам Косарева, особую активность на рынке сейчас проявляют те, кто готов покупать как стрессовые объекты с дисконтом, так и лоты со специальными условиями от застройщиков. У россиян не так много надежных вариантов для инвестиций в зарубежную недвижимость, резюмирует Латыпов. В Sunway Estates, в свою очередь, на фоне обострения конфликта на Ближнем Востоке отмечают всплеск интереса граждан нашей страны к недвижимости в Таиланде, Индонезии (Бали) и Вьетнаме. Количество запросов на покупку тайской недвижимости весной 2026 г., по ее оценке, увеличилось на 118% год к году примерно с 4700 до 10 280, а число сделок – на 44,4% с 360 до 520. Аналогичная ситуация по запросам с Бали (+70% до 530) и Вьетнамом (+107% до 850). Но конвертация в сделки там происходит медленнее.