Нотариусы защищают от мошенников хуже банков и риэлторов

Лишь 40% заверенных нотариусами сделок по продаже жилой недвижимости не удалось оспорить в судах. Об этом говорится в исследовании Центра доказательной экспертизы (ЦДЭ) Института экономической политики им. Е. Т. Гайдара. Он методом случайной выборки проанализировал 298 дел (не менее 30% от общего объема похожих процессов), связанных с признанием недействительными в 2023–2026 гг. договоров купли-продажи, которые были заключены под влиянием телефонных мошенников.

Там уточняется, что лишь в 48 случаях транзакции проходили с участием нотариусов и только 19 таких исков остались без удовлетворения. Для сравнения: если сделки сопровождались банками, то у заявителей не получилось расторгнуть договоры купли-продажи в 62% случаев (46 из 74 дел), риэлторами – в 60% (111 из 185 дел), онлайн-сервисами – в 78% (32 из 41), утверждается в исследовании. В центре в итоге делают выводы, что нотариат не обеспечивает более полную защиту участников транзакции по сравнению с другими видами сопровождения, но зато несет дополнительные издержки для граждан. Поэтому, по мнению партнера ЦДЭ Екатерины Папченковой, обсуждаемое предложение о введении обязательного нотариального удостоверения (ОНУ) при покупке жилья физическими лицами нуждается в дополнительном анализе.

Дискуссия о законодательном закреплении ОНУ активизировалась на фоне так называемого дела Долиной. В ноябре 2025 г. депутаты Госдумы от «Единой России» Сергей Колунов и Илья Вольфсон выступили с предложением сделать эту процедуру обязательной, в случае если имущество является единственным как для продавца, так и для покупателя. Сам Колунов объяснял это большим количеством жалоб на случаи, когда суды по искам бывших собственников квартир признавали договоры недействительными и возвращали им право собственности без возмещения ущерба покупателям. Работа над документом продолжается, депутаты планируют представить его осенью, сообщил он. При этом 24 июня газета «Известия» писала, что похожий законопроект в ближайшее время будет внесен в Госдуму депутатами Мособлдумы.

Тем не менее, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты, обращение к нотариусу не гарантирует, что сделка не будет расторгнута.

Федеральная нотариальная палата (ФНП) со ссылкой на исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право» сообщает, что в 2020–2025 гг. различные инстанции рассмотрели в общей сложности 1015 дел с участием нотариусов. 357 исков (35,1%) были удовлетворены полностью, еще 97 (9,6%) – частично. Не удалось оспорить транзакции в итоге в 436 случаях (43%), прочие исходы составили 125 случаев (12,3%). Одна из важнейших задач данного института – проверить, действительно ли собственник недвижимости хочет того, о чем написано в договоре, не введен ли он в заблуждение, отмечают в ФНП. 

Но у нотариусов сейчас нет регламентированного механизма выявления скрытого мошеннического воздействия, отмечается в исследовании ЦДЭ. Там говорится, что применяемые инструменты носят оценочный характер, а продавцы нередко скрывают влияние третьих лиц. 

Нотариат действительно не защищает от мошенничества, если сделка совершается под давлением, но формально добровольно, соглашается президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов. Не поможет он и в случае, если преступник, по его словам, находит подставного продавца, который осознанно заключает договор, так как все документы будут формально в порядке. При этом закон не придает нотариальному удостоверению повышенной доказательственной силы, отмечается в отчете ЦДЭ.

Суды, по его данным, последовательно исходят из того, что проверка дееспособности нотариусом не гарантирует отсутствия заблуждения или внешнего воздействия, а при рассмотрении споров ключевое значение имеют результаты судебной экспертизы (в 87 делах из 130 использовался этот аргумент).

Как показывает судебная практика, очень многие сделки с жилыми помещениями, удостоверенные нотариусами, были успешно оспорены продавцами, действовавшими под влиянием мошенников, говорит юрисконсульт офиса «Водный стадион» компании «Инком-недвижимость» Евгений Мохнаткин. Ему известно лишь несколько случаев, когда они отказывали в удостоверении транзакций, указывая на свои сомнения в истинности целей продавца. В целом проверку, осуществляемую нотариусами, могут проводить банки и агентства недвижимости, причем в еще большем объеме, утверждает Мохнаткин. При этом ОНУ приведет к увеличению сроков заключения сделок, поскольку с таким огромным потоком нотариусы просто не справятся, считает руководитель блока безопасности компании «Этажи» Елена Тикунова. Не верит в сокращение числа мошеннических сделок в результате введения ОНУ и генеральный директор компании «Флип» Евгений Шавнев. 

Введение обязательного удостоверения может быть полезным для борьбы с серыми схемами и фиктивными сделками, считает Сухов. Нотариус, как отмечают в ФНП, проверяет личности и дееспособность участников, их полномочия, законность самой транзакции, правовой режим объекта недвижимости, семейно-правовые и наследственные ограничения, отсутствие статуса банкрота и т. п. Это серьезное препятствие для мошенников, которые пытаются заключить договор, например, с умершим собственником или с человеком, не способным отдавать отчет своим действиям, отмечает Сухов. После введения ОНУ договоров дарения с января 2025 г. количество оспариваний таких сделок сократилось на 37,3%, обращают внимание в ФНП.

Нотариальные сделки в принципе реже расторгают, уверяет директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина. Согласно прошлогоднему исследованию этой организации, из каждых 10 000 таких транзакций в суде оспорили лишь 0,0112%. Для сравнения: 0,0296% договоров были признаны недействительными, если их заключали с участием, например, цифровых платформ. 

Нотариус несет имущественную ответственность за свои профессиональные ошибки и крайне не заинтересован в том, чтобы сделки оспаривались, говорит партнер практики «Недвижимость и строительство» юрфирмы «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Максим Кузнеченков. Однако на практике взыскать с него убытки непросто, отмечают авторы доклада ЦДЭ, проанализировавшие 213 дел за 2023–2026 гг. методом случайной выборки. 

Для этого, как говорится в документе, необходимо установить его вину, противоправность его действий, причинно-следственную связь с убытками, что приводит к отказу в 74% случаев (158 из 213 дел). 

Введение ОНУ сделок с жильем снизило бы риски мошенничества, но к качеству услуг нотариусов, их цене и доступности есть много вопросов, подчеркивает Кузнеченков. Поэтому любая подобная инициатива должна сопровождаться реформированием отрасли, считает он. Такие удостоверения приведут к росту затрат участников сделок, согласен Шавнев. По данным ФНП, федеральный тариф на услуги нотариусов составляет 0,5% от суммы договора, максимум – 20 000 руб. Также оплачивается региональный тариф (в Москве – 10 000–11 000 руб.). При объеме вторичного рынка в 1,6 млн сделок (по данным Росреестра за 2025 г.) совокупная дополнительная нагрузка на граждан в этом случае составит 49,5 млрд руб., рассчитали в ЦДЭ. При этом совокупный ущерб от мошеннических действий оценивается примерно в 4 млрд руб., отмечает партнер ЦДЭ Лора Накорякова.