Рынок недвижимости Абу-Даби становится важным драйвером развития экономики ОАЭ

Высокий спрос в этой стране со стороны зарубежных инвесторов, в том числе из России, сохранялся весь прошлый год и продолжает расти, несмотря на звучавшие негативные прогнозы экспертов из опасений по поводу перегретости рынка. В 2023 г. рынок недвижимости здесь продолжил укреплять свои позиции. Вот только география девелопмента, а вместе с ней и спрос все заметнее смещаются из Дубая в столицу страны – Абу-Даби.

Гендиректор Metropolitan Capital Real Estate и партнер Metropolitan Group Евгений Рацкевич считает, что эмират находится в тени Дубая незаслуженно – Абу-Даби есть что предложить иностранным инвесторам. Эксперт знает, о чем говорит: подразделение зарегистрировано в столице с 2018 г., а до тех пор, с 2008 г. группа вела основной бизнес в Дубае. Сегодня компания успешно работает на обоих рынках и может давать объективную оценку, учитывая экономические и социальные факторы, влияющие на динамику спроса и предложения как в этих, так и в других эмиратах.

Корр.:Что происходит с рынком недвижимости ОАЭ и, в частности, Абу-Даби? За счет чего растет интерес к этому эмирату со стороны зарубежных инвесторов?

Е.Р.: Начну с того, почему страна в целом имеет такую высокую привлекательность для инвесторов. ОАЭ – важный участник глобальных рынков капитала и служит крупным торговым и инвестиционным центром для региона Ближнего Востока и Северной Африки, а также для Южной и Центральной Азии. Благодаря своему стратегическому положению Эмираты стали коммерческим хабом, где многие транснациональные компании по достоинству оценили политическую и экономическую стабильность, отличную инфраструктуру, развитую финансовую систему и отсутствие системной коррупции в качестве факторов, способствующих привлечению инвестиций. ОАЭ предпринимают важные стратегические шаги по диверсификации своей экономики, сохраняя при этом разумную фискальную политику и поступательно реагируя на потребности и тенденции рынка.

Сегодня очень непросто найти страну, которая сочетала бы в себе такое количество факторов, благоприятствующих сбережению капитала: открытость миру, лояльный налоговый режим, простоту открытия и комфортное ведение бизнеса, прозрачность получения документов, наличие зон свободной торговли и многое другое. Кроме того, ОАЭ последовательно развиваются, стремясь сделать так, чтобы различные сферы экономики подтягивались друг за другом. При этом страна имеет нейтральный статус, держась в стороне от политических конфликтов. К этому стоит добавить также прекрасное географическое положение, климат и высокую туристическую привлекательность.

Отсутствие обмена личной финансовой информацией о счетах и активах с другими странами, запрет на экстрадицию и двойное налогообложение делает ОАЭ надежным «запасным аэродромом» для многих состоятельных людей в мире, а покупка недвижимости – проверенный способ зафиксировать финансы в надежном активе. Все вышесказанное означает, что запас прочности здесь лежит не столько в границах рынка недвижимости, а имеет куда более широкие очертания.

Корр.: Есть ли интерес у частных инвесторов в ОАЭ к Абу-Даби или он по-прежнему сосредоточен в основном на Дубае?

Е.Р.: Абу-Даби ‒ более строгий и консервативный эмират по сравнению с Дубаем. Здесь большое внимание уделяется традициям и религии, и, по признанию многих, столица скорее подходит для тихой семейной жизни. Исторически сложилось так, что Дубай стал первым эмиратом, взявшим курс на привлечение иностранцев и развитие туризма, и в результате сейчас его называют городом экспатов. Власти Абу-Даби были менее заинтересованы в таком развитии событий в силу того, что в эмирате свыше 90% запасов нефти и курс на диверсификацию экономики был взят несколько позже.

Популярность сектора недвижимости в Абу-Даби пока уступает Дубаю. Стоимость объектов и темпы строительства здесь ниже, но спрос только начинает расти, поскольку эмират лишь недавно стал переформатироваться на открытие рынка для иностранных инвестиций. На сегодняшний день на долю зарубежных инвесторов и конечных потребителей из соседних эмиратов в зонах фрихолд приходится примерно 50% сделок. При этом тенденция к росту довольно отчетлива.

Согласно последнему отчету Департамента муниципалитетов и транспорта (DMT), в Абу-Даби за первые шесть месяцев 2023 г. было зарегистрировано сделок с недвижимостью на сумму более AED 46 млрд (более 1 трлн руб), а общее количество сделок увеличилось на 94.1% в годовом исчислении. Общая стоимость транзакций во втором квартале 2023 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года возросла на 78%. Также во втором квартале стоимость жилья в Абу-Даби выросла на 1,6%, подняв средний показатель до AED 10,5 тыс. (264,5 тыс. руб). за квадратный метр. В целом рост цен по сравнению с прошлым годом составил уже 2,8%. Однако стоимость собственности остается на 25% ниже пика рынка 2014 г., а если смотреть по сегментам, то стоимость квадратного метра в виллах пока отстает от последнего рыночного максимума на 16,1%, а в квартирах – на 27,2%.

Корр.: Как вы оцениваете потенциал рынка недвижимости Абу-Даби на ближайшие несколько лет?

Е.Р. Сегодня мы действительно отчетливо наблюдаем за перемещением большого объема капитала в сторону ближневосточного региона в целом, поэтому, даже если мировая рецессия развернется в полную силу, именно рынок Эмиратов будет в наименьшей степени подвержен негативному влиянию и сохранит стабильность. 

Доля строительного сектора в ВВП Абу-Даби в первом квартале 2023 г. составила впечатляющие 8,5 %. Отрасль продемонстрировала исключительную производительность, достигнув самых высоких квартальных темпов за девять лет: рост год к году составил 14,4%.

Продажи Metropolitan Capital Real Estate в первом полугодии превысили 2,5 млрд дирхамов ОАЭ (680 млн долларов США, около 63 млрд рублей). Такой скачок объясняется резко возросшей привлекательностью сектора как для местных, так и для иностранных инвестиций, а также высокой точностью сроков завершения строительства. При этом количество построенных объектов заметно увеличилось – на 37 %.

По оценкам, в настоящее время в общей сложности 33700 домов находится в стадии строительства со сроками сдачи вплоть до конца 2027 г., 59% из которых ‒ виллы. В это число не входят анонсированные проекты, над которыми еще предстоит начать работу, а также продажи участков частным лицам.

К концу этого года будет завершено строительство почти 6700 объектов и в среднем рынок может ожидать, что ежегодно до 2027 г. будет сдаваться около 6000 объектов. Эти цифры превышают исторические параметры, учитывая, что средний показатель завершения строительства за последние 10 лет составлял примерно 3500 единиц в год.

Ожидается, что 79% предложения вилл будет приходиться на следующие субрынки: остров Яс (Yas Island), Халифа-Сити (Khalifa City), Банияс Норд (Baniyas North), Аль Шамха (Al Shamkha), остров Худайриат (Hudairyat Island) и остров Рамхан (Ramhan Island). Что касается ввода новых квартир, то в лидерах здесь остров Аль-Рим (Al Reem Island), далее следуют остров Аль-Мария (Al Maryah Island), остров Саадият (Saadiyat Island), остров Яс (Yas Island) и Масдар-Сити (Masdar City).

Корр.: Какие законодательные и налоговые инициативы направлены на привлечение зарубежных инвесторов? Как они влияют на рынок недвижимости эмирата?

Е.Р.: В Абу-Даби существует пять свободных экономических зон, где лица, не являющиеся резидентами ОАЭ, могут владеть компаниями на 100%. Все они связаны в единую базу в соответствии с проектом Департамента экономического развития Абу-Даби (ADDED) по улучшению бизнес-среды. Начать бизнес в эмирате можно из любой точки мира. Для этого достаточно виртуальной профессиональной лицензии: документ выдается для нерезидентов в 13 секторах экономики. Процедура подачи заявки осуществляется онлайн через официальную платформу государственных услуг TAMM.

Корр.: Какую долю рынка среди зарубежных инвесторов в Абу-Даби занимают россияне?

Е.Р.: Русская община ОАЭ и ранее являлась одной из крупнейших в регионе Персидского залива, а за последние два года, по разным оценкам, количество россиян, переехавших в ОАЭ, варьируется от 80 000 до 100 000 человек. Безусловно, часть из них выбрали в качестве второго дома именно Абу-Даби. Россияне и вообще русскоговорящие покупатели любят этот регион, и эта любовь зародилась не вчера.

Корр.: Перечислите главные тренды на рынке недвижимости де-люкс ОАЭ и Абу-Даби, в частности.

Е.Р.: На фоне притока инвесторов в ответ на рост спроса ключевые девелоперы начали строить не только доступные по цене проекты, но и элитные резиденции, которых раньше практически не было в эмирате. Ультрароскошные жилые комплексы все чаще появляются в самых престижных регионах Абу-Даби, таких как, например, острова Саадият и Яс.

За первые три квартала 2023 г. наша компания зафиксировала 200% рост продаж в сегменте люксовой недвижимости год к году, а вторичные продажи выросли в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 г.

Инвесторы, в том числе из России, всё чаще рассчитывают здесь на высокую доходность от вложений и безопасное убежище для своих денег. Они формируют спрос на недвижимость в люксовом сегменте, а также на крупные земельные участки под строительство собственных проектов, ведь в эмирате около 280 островов, часть из которых все еще не освоена.

Корр.: В чем все же главные отличия рынков недвижимости Абу-Даби и Дубая?

Е.Р.: Важное отличие Абу-Даби заключается в том, что его в основном выбирают те, кто ценит культурный, спокойный, размеренный и семейный образ жизни. Здесь не такая высокая плотность застройки, как в Дубае, а, стало быть, создается более комфортная среда обитания. Высотная застройка есть в нескольких центральных кварталах, остальные территории занимают виллы и таунхаусы.

Что касается специфики рынка в плане приобретения недвижимости иностранцами, то различия есть, но они небольшие. Например, сумма налога за регистрацию права собственности в Абу-Даби составляет 2%, а в Дубае – 4%. При этом и там, и там нет налогов как при продаже, так и при сдаче жилья в аренду.

Оплачивать недвижимость в Абу-Даби можно так же, как и в Дубае, – сразу всей суммой, через беспроцентную рассрочку от застройщика или в ипотеку.

Так же, как и в Дубае, территория Абу-Даби поделена на зоны со свободной продажей, ограниченной продажей и на зоны, где недвижимость иностранцам купить нельзя.