Покупатели пришли за московскими квартирами

Спрос на столичном рынке жилья бьет рекорд, но новые проекты тянут цены вниз

Третий квартал на столичном рынке жилья выдался нетипичным. Несмотря на сезон отпусков, активность покупателей оказалась выше ожиданий, что позволило застройщикам выполнить план по продажам и с наступлением сентября заявить о повышении цен. В целом рынок продолжал активно пополняться новым предложением, которое все больше стало смещаться в сторону более бюджетного жилья. В приподнятом настроении завершил III квартал и рынок вторичного жилья, который также не обошел стороной повышенный спрос. Нетипичная для лета покупательская активность значительно снизила предложение, которое к концу лета упало более чем на 8% – впервые за последние пять лет. Конечно, от прихода осени ждали еще большего. Но с наступлением сентября, по оценкам риэлторов, произошло «исключительное явление» – покупатели вдруг ушли. В итоге в нынешнем сентябре вторичный рынок получил отрицательную динамику спроса, которая в последний раз была зафиксирована в сентябре 2008 г.

Почему дешевеют новостройки

В III квартале цена на кадратные метры столичных квартир продолжала сползать вниз. По данным «ИРН-консалтинга», в III квартале 2016 г. средняя стоимость «квадрата» в новостройках от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД составила 201 600 руб., что на 1,2% ниже, чем кварталом ранее. О снижении средневзвешенной цены в III квартале говорит и руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. По его оценкам, в годовой динамике снижение цены в пределах всей старой Москвы (но без учета элитного сегмента) составило 4,4% – до 236 000 руб. за 1 кв. м. В девелоперской компании «Гранель» подсчитали, что с учетом всех сегментов рынка средневзвешенная цена упала еще ниже – на 6% до 272 200 руб. за «квадрат» (подсчет в годовой динамике).

Всего же, по оценкам компании «БЕСТ-новострой», с начала года средневзвешенная цена с учетом всех сегментов в пределах старой Москвы снизилась на 8,6%. Однако руководитель департамента проектного консалтинга и инвестиций компании «БЕСТ-новострой» Татьяна Шарова оговаривается, что коррекция цен на рынке в течение 2016 г. объясняется «не прямым снижением цен в прайсах на объектах в продаже», а «стабильным выходом новых проектов» по низким ценам на старте продаж. Это мнение поддерживают и другие эксперты. По словам руководителя «ИРН-консалтинга» Татьяны Калюжновой, основная причина снижения цен в III квартале – «увеличение объемов предложения в комфорт-классе и вместе с этим старт продаж нескольких проектов в бизнес-классе с ценами ниже, чем в среднем по сегменту».

В разрезе округов, по оценкам «БЕСТ-новостроя», сильнее всего просели цены в Западном округе Москвы – минус 22,24% до 223 109 руб. за 1 кв. м (см. таблицу). Такой провал Шарова объясняет выходом на рынок новых проектов по привлекательным стартовым ценам: ЖК «Пикассо» (средняя стоимость – 152 838 руб./кв. м), ЖК «Достояние» (211 963 руб./кв. м), комплекс апартаментов ONLY (211 969 руб./кв. м), ЖК «Дом в Олимпийской деревне» (225 442 руб./кв. м).

«По мере приближения к сдаче дома девелоперы повышают цены до среднерыночного уровня. Квадратный метр в готовом доме бизнес-класса вы вряд ли найдете дешевле 280 000–320 000 руб. за 1 кв. м, а в комфорт-классе цена поднимается до 200 000–220 000 руб. за 1 кв. м», – говорит директор по продажам AFI Development Александр Козлов.

Сколько стоят квартиры и апартаменты разных категорий в новостройках

Класс Цена за 9 мес. 2016 Изменение к началу года
Премиум 376 281 -7,1%
Бизнес 239 446 0,8%
Комфорт 145 446 -5,7%
Эконом 131 955 -10,2%
Средняя цена 192 280 -6%
Сбросить сортировку
Цены указаны без учета скидок и предложения в элитном классе
Расчет производился по жилью в границах старой Москвы
Источник: данные "БЕСТ-Новострой"

Что строят

Застройщики в минувшем квартале продолжили активно наполнять рынок новым предложением. По данным Est-aTet, в границах старой Москвы стартовали продажи квартир и апартаментов в 41 новостройке в 29 новых проектах. Это на 22,5% выше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 2,8% – по сравнению со II кварталом. При этом предложение квартир в годовой динамике выросло на 24,7%, апартаментов – на 15,8%.

Всего в Москве продаются квартиры и апартаменты в 550 новостройках общей площадью 2,79 млн кв. м (данные Est-aTet). По подсчетам компании «Миэль», больше всего квартир продается в новостройках комфорт-класса – 16 900 квартир (48% от общего предложения квартир). Их общая стоимость на конец сентября составляла 138,8 млрд руб. Таким образом, в III квартале в среднем квартиру комфорт-класса в Москве можно было купить почти за 8,2 млн руб. Именно в этом сегменте застройщики сейчас наиболее активны – более половины (53%) поступившего на рынок предложения относится к этому сегменту, доля которого по сравнению со II кварталом выросла на 8,8%, отмечает Владимир Богданюк из Est-a-Tet.

Также обширно предложение и в сегменте «бизнес». По данным департамента жилой недвижимости компании Colliers International, по итогам III квартала предложение в этом сегменте подросло на 9% до 1,2 млн кв. м. На конец сентября в Москве, по данным компании, продавалось 14 990 квартир и апартаментов бизнес-класса (рост на 7,8%). По данным «Миэля», на конец сентября совокупная стоимость всех квартир-бизнес класса в Москве равна 272,6 млрд руб. по 19,2 млн руб. за лот.

Как изменились цены на квартиры и апартаменты в новостройках*

Административный округ Цена за 9 мес. 2016, руб. за кв. м Изменение с начала года
Центральный 305 974 -0,64%
Северный 232 519 -4,32%
Западный 223 109 -22,24%
Северо-Западный 209 278 -1,95%
Восточный 197 147 -3,73%
Южный 161 193 -3,68%
Юго-Западный 160 558 -12,73%
Северо-Восточный 157 052 -3,2%
Юго-Восточный 142 220 -3,97%
Средняя цена 192 280 -8,6%
Сбросить сортировку
Цены указаны без учета скидок и предложения в элитном классе
Источник: данные "БЕСТ-Новострой"

Минимальное предложение в минувшем квартале пришлось на новостройки эконом-класса – 4180 квартир общей стоимостью 23,1 млрд руб., или по 5,5 млн руб. за квартиру. По данным «БЕСТ-новостроя», за минувший квартал в сегменте «эконом» вышло только 2 новых корпуса (529 квартир). А предложение в этом сегменте сократилось более чем на 30% по сравнению со II кварталом, уточняют в Est-aTet.

По словам Александра Козлова из AFI Development, именно «объекты в эконом- и комфорт-классах демонстрировали самые высокие темпы продаж». В итоге предложение в эконом-классе просто было вымыто с рынка.

Спрос вышел из спячки

В целом застройщики и риэлторы отмечают, что III квартал был характерен самой необычной динамикой спроса за последнее время – большая часть объемов продаж пришлась на летние месяцы, от которого традиционно ждут просадки. В компании «БЕСТ-новострой», по словам Шаровой, объем сделок по ДДУ (договор долевого участия) за июль – август вырос в два раза в сравнении с прошлогодним периодом. Довольны летними продажами и в компании Storm Properties. «По продажам в ЖК «Фили парк», девелопментом которого занимается наша компания, можем отметить, что активность покупателей в летние месяцы была непривычно высокой, несмотря на сезонные предпосылки к снижению спроса в период отпусков», – говорит генеральный директор Storm Properties Надежда Башбынар.

В августе был побит абсолютный рекорд за последние девять лет по количеству заключенных ДДУ. По данным управления Росреестра по Москве, в этом месяце было зарегистрировано 3356 сделок с новостройками. Это на 20% больше, чем в июле (2807 сделок), и в 2,4 раза больше, чем в августе 2015 г., когда было зарегистрировано 1398 ДДУ. Эксперты отмечают, что показатели августа текущего года в целом выше, чем даже в августе самых благополучных лет с момента вступления в силу 214-ФЗ.

«Уровень реализованного спроса в III квартале достиг достаточно высокого показателя и на 43,3% оказался выше, чем в аналогичный период 2015 г.», – говорит Богданюк из Estet-a-Tet. В свою очередь, Козлов из AFI Development на примере проекта «АФИ Павелецкая» рассказал, что за квартал активность покупателей выросла на треть. «И это несмотря на 20%-ное повышение цены в связи с ростом строительной готовности проекта», – говорит Козлов. Он также отметил, что вместе с ростом спроса сократился и срок принятия решений о покупке квартир. «В проекте "АФИ Павелецкая" этот срок сократился до 1 месяца – год назад решение в среднем принималось 1,5–2 месяца», – уточняет топ-менеджер.

При этом застройщики скромнее в своих мерах по стимулированию спроса – по подсчетам Est-a-Tet, средний уровень скидки летом составлял 3–5%, в то время как летом-2015 средний уровень скидки доходил до 10%.

«На активный интерес к недвижимости в настоящее время работают несколько факторов: тенденция снижения ипотечных ставок, продленная программа по субсидированию ипотеки, снижающиеся ставки по банковским депозитам, огромное и разнообразное предложение на рынке с точки зрения самого продукта и условий приобретения», – говорит Владимир Сергунин, партнер Colliers International. Кроме того, снижается бюджет покупки в связи с большим объемом предложения в массовых сегментах, который, в свою очередь, вырос благодаря редевелопменту промзон. В итоге квартиры во многих московских проектах могут конкурировать по цене с ближним Подмосковьем. «Это приводит к притоку части потребителей, которые раньше рассматривали покупку квартиры за МКАД, на рынок новостроек Москвы. Если в Москве количество сделок растет, то в Подмосковье падает», – говорит представитель компании «Гранель» Наталья Медникова.

По прогнозам Сергунина, в начавшемся IV квартале покупательская активность вырастет еще минимум на 20–30% по отношению к III кварталу. «Очевидно, что на фоне практически мертвого фондового рынка жилье на данный момент представляется наиболее надежной инвестицией, и покупатель это отлично понимает», – говорит Сергунин.

Вторичный рынок: покупатель правит бал

Покупательская активность рынка новостроек в III квартале не обошла стороной и вторичные квартиры. Благодаря этому сегмент миновала угроза затоваривания. Впервые за 5 лет московский вторичный рынок жилья проводил нынешнее лето сокращением предложения. По оценкам компании «Инком-недвижимость», отрицательная динамика за июнь – август составила 8,1%. Управление Росреестра по Москве в августе 2016 г. зарегистрировало 9900 переходов прав на основании договора купли-продажи (мены) жилья, что на 35% больше, чем в августе прошлого года (7357 переходов прав).

Разумеется, от прихода осени рынок ждал еще большего. Однако рынок проигнорировал начало делового сезона. По оценкам «Инком-недвижимости», в сентябре показатели реального спроса оказались на 2% ниже, чем месяцем ранее и год назад. Потенциальный спрос просел и того больше – на 7,8 и 19,3% соответственно. «В этом году нам заранее было ясно, что с началом осени никакого оживления на рынке не произойдет, так как из-за ухудшения материального положения значительное количество москвичей отменили поездки за границу. Соответственно, летом они продолжали заниматься покупкой и продажей недвижимости, поэтому можно сказать, что сентябрь 2016 г. по показателям равен июню, июлю и августу – каждому из этих трех месяцев», – говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости».

Как изменились цены на квартиры на вторичном рынке

Административный округ Цена за 9 мес. 2016, руб. за кв. м Изменение за год
Центральный 383 100 4,7%
Западный 211 200 -2,0%
Юго-Западный 187 100 -3,7%
Северный 184 200 -4,6%
Северо-Западный 183 900 -3,8%
Северо-Восточный 172 100 -5,4%
Юго-Восточный 164 200 -4,6%
Восточный 158 300 -4,9%
Юго-Восточный 155 300 -5,1%
Средняя цена 184 400 -4,0%
Сбросить сортировку
Цены указаны без учета скидок
Источник: Инком-Недвижимость

По-прежнему сохраняется следующая тенденция: на вторичном рынке жилья правит бал покупатель. В отличие от рынка новостроек, где сроки экспозиции квартир сжимаются, покупатели вторичного жилья не торопятся приобретать недвижимость, сроки экспозиции вторичных квартир гораздо длиннее, чем у новостроек, и они продолжают увеличиваться. По словам директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексея Бернадского, если в III квартале 2015 г. в среднем квартиры экспонировались около трех месяцев, то сейчас этот период вырос до четырех месяцев. «Удлиняют средний показатель времени экспозиции на рынке в том числе «висящие» в базе по два года переоцененные предложения», – говорит Бернадский.

«И если раньше покупатель принимал решение о приобретении жилплощади где-то после пяти просмотров, так как боялся упустить подходящий вариант, то сейчас он может рассмотреть более 20 квартир и от всех он будет воротить нос, а потом вновь обратит внимание на первый объект, владельцы которого невероятно обрадуются его возвращению», – рассказывает Шлома.

Генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг отметил также ряд отличий и в структуре спроса. По его словам, у покупателей вырос интерес к бюджетным и к элитным предложениям (см. данные в таблице). А вот квартиры средних ценовых сегментов, напротив, потеряли покупателей – спрос на них просел почти на 4%.

У вторичного рынка «синдром разочарованного продавца»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»: «В данный момент только 20% объектов на вторичном рынке жилья Москвы – реальные квартиры, участвующие в процессе купли-продажи. 80% – это варианты, выставленные продавцами на рынок по завышенным ценам, и они никому не интересны. При прямом общении с продавцами становится заметно, что многие из них уже отчаялись реализовать свою жилплощадь. Ведь некоторые объекты находятся в продаже уже больше года. Причем квартиру могло просмотреть огромное количество людей, и у продавцов поначалу складывается иллюзия, что сделка вот-вот состоится, а в итоге никакого предложения о покупке не поступает. В результате на рынке формируется «синдром разочарованного продавца» – собственник, не желающий снижать цену еще больше, разочаровывается в покупателях, в риэлторе, в рыночной обстановке в целом, поэтому он просто откладывает сделку и уходит «в подполье» в надежде на то, что в будущем что-то изменится. Именно так выглядит «ярко выраженный» продавец сентября. Причем для вторичного рынка жилья отток подобных «виртуальных» объектов – большой плюс, ведь в результате резкого увеличения объема предложения в этом сегменте мог бы произойти обвал цен».

СвернутьПрочитать полный текст

Новостройки наступают

Еще одна тенденция, которая в сентябре пошла по нарастающей, – это давление сегмента новостроек на вторичный рынок жилья. Растет доля готового жилья в московских новостройках, а также доля новостроек с ремонтом, что нивелирует последние преимущества вторички – возможность вселиться сразу и не нести рисков недостроя. «В итоге на вторичном рынке выбор недвижимости в разных ценовых диапазонах достаточно насыщенный, и далеко не всегда сегмент в состоянии выдержать конкуренцию, в первую очередь ценовую, по сравнению с новостройками. Даже адекватно оцененные предложения на вторичном рынке могут проигрывать в цене новым проектам в определенной локации», – говорит Бернадский. «Первичный рынок жилья сейчас тянет одеяло на себя, привлекая тех покупателей, которые раньше, возможно, вообще не интересовались этим сегментом», – подтверждает Шлома. «А значит, чем больше на рынке будет представлено таких предложений, тем ниже придется падать в цене вторичному жилью», – добавляет руководитель аналитического центра Irn.ru Олег Репченко.

По оценкам «Инком-недвижимости», на данный момент средняя цена «квадрата» вторичного жилья в старой Москве составляет 184 199 руб. (см. данные в таблице). Это чуть ниже, чем в августе этого года (184 622 руб). и в сентябре 2015 г. (190 053 руб.). Однако, несмотря на едва заметное сползание цены вниз, реальная цена квартир в сделках сильно отличается. «Цена предложения и цена реализации объекта – это две большие разницы. В подавляющем большинстве случаев сделки на вторичном рынке жилья Москвы проходят с дисконтом. Поэтому суммарное снижение среднего уровня продажных цен за год по результатам именно реальных сделок составляет не менее 10%», – говорит Шлома.

По словам Олега Репченко, рынок вторичного жилья может конкурировать с новостройками только ценой. «То есть вторичка должна быть существенно дешевле сравнимых по качеству новостроек. По крайней мере, процентов на 20–30 по цене метра, учитывая, что 10%-ная скидка на первичном рынке – обычное дело», – заключает Репченко.

По каким ценам покупают квартиры в Москве*

Ценовой сегмент, руб. за кв. м Доля в предложении в 3 кв. 2016 Изменение за год
<150 000 46% 6%
150 000-200 000 30% -4%
200 000-300 000 15% -4%
>300 000 8% 1%
Сбросить сортировку
*включая новую Москву
Источник: данные Avito.ru, Domofond.ru