Статья опубликована в № 4268 от 22.02.2017 под заголовком: Новая Москва вместо старых пятиэтажек

Москва расселит пятиэтажки

Их жителей могут переселить в новую Москву, опасаются эксперты

Около 25 млн кв. м, где проживает 1,6 млн человек, можно отнести к ветхому жилью, доложил президенту мэр Москвы Сергей Собянин. По его словам, эти жители платят за капитальный ремонт, которому их дома попросту не подлежат (см. врез). В ответ президент назвал самым правильным решением «дома снести и на их месте новое жилье построить». Это и есть, по его словам, «ожидания москвичей».

Вопрос только «в возможностях столицы», предупредил Путин. Их, как оказалось, не так много: по словам Собянина, есть проблемы с регулированием процесса. Нормативно-правовой базы для расселения пятиэтажек нет.

Расселить людей власти могут лишь в двух случаях – если дом признан аварийным либо временно переселить при капитальном ремонте, указывает адвокат МКА «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин. «Ни то ни другое в этой ситуации неприменимо. В результате мы и как аварийные их не можем сносить, и как ветхое не можем ремонтировать», – пожаловался президенту Собянин. Чтобы ускорить эти процессы, необходимы специальные нормы, уточнил мэр и попросил инициировать специальный закон.

Работа над законопроектом начнется в ближайшее время, до конца 2017 г. должны быть определены основные ориентиры, сообщил «Ведомостям» представитель мэрии.

Неудовлетворительное и ветхое техническое состояние (износ более 41%) имеет 49,1% многоквартирных и жилых домов в городе, говорится в госпрограмме Москвы «Жилище» на 2012–2018 гг. Москва уже давно занимается реконструкцией кварталов пятиэтажек. С 1999 г. сносятся дома так называемых сносимых серий (К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300). Из 1722 пятиэтажек площадью 6,34 млн кв. м осталось снести 71 дом (улучшить жилищные условия смогли свыше 350 000 москвичей), завершить программу власти города планируют в 2018 г.

Срезать и выломать

«Балконы <...> кроме как их срезать, больше никак не отремонтируешь. Центральное отопление вмонтировано прямо в стены домов, и, чтобы их отремонтировать, надо выломать все стены <...> Канализация вмонтирована в стены между квартирами и т. д.» – так объяснял Собянин Путину перспективы ремонта.

Программа забуксовала из-за изменений, внесенных в Земельный кодекс в 2008 г., по которым земля инвесторам могла предоставляться только на аукционе. В итоге «многие инвесторы, которые подвизались, просто разорились на этих проектах. Мы взяли на бюджет эти проекты и доводим до логического завершения», сказал Собянин.

Расселением и строительством занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства». Небольшую часть пятиэтажек расселяют три девелопера – группа ПИК, компании «Крост» и «Галс». Например, «Крост» с 2003 г. реконструирует квартал 82 района Хорошево-Мневники и из 50 домов пока снес всего семь. «Крост» доволен опытом работы с реновацией пятиэтажного ветхого фонда, говорит заместитель гендиректора Марина Резвова. По ее словам, при реконструкции пятиэтажек 30% площадей используется для переселения жителей – такие условия приемлемы для инвесторов. Впрочем, по ее словам, инвесторы не отказались бы от помощи со стороны города, например с поиском стартовых площадок для организации волнового переселения жителей.

Свободных площадок для строительства практически не осталось и основным ресурсом наряду с промзонами является строительство на освобожденных после сноса территориях, говорит представитель стройкомплекса.

Программа очень сложная: чтобы расселить пятиэтажки, инвестору необходимо найти площадку под строительство стартового дома, построить социальную инфраструктуру, а чтобы отбить все инвестиции, уплотнение может быть в разы, рассказывает крупный девелопер.

Коэффициент новых строений должен составлять от 2,5 до 4, подсчитывали эксперты ВШЭ. Таким образом, вместо 25 млн кв. м жилья может появиться до 100 млн кв. м. Для сравнения: весь жилищный фонд Москвы сегодня составляет около 225 млн кв. м.

«Увеличение этажности строительства в районах с ранее сложившейся застройкой приведет к увеличению в 3–4 раза плотности населения и значительно повысит нагрузку на социальную инфраструктуру, транспортную сеть – это может привести к транспортному коллапсу. Фактически, чтобы снести столько пятиэтажек, нужно перекроить весь город», – считает партнер девелоперской компании «Химки групп» Дмитрий Котровский.

Сегодняшнее законодательство четко регулирует, что власти должны расселять жителей в том же округе, а квартира должна быть равнозначной, напоминает Зиннятуллин. По его мнению, в новом законе, который разработают московские власти, они могут ужесточить правила предоставления квартир для переселенцев, например, в том числе и на территории новой Москвы. Депутат Мосгордумы и ректор ВШЭ Ярослав Кузьминов на круглом столе в Мосгордуме предлагал предоставлять квартиры чуть большего размера в новой Москве. О планах расселить на присоединенных территориях свыше 2,5 млн москвичей сообщала и Москомархитектура в 2012 г.

«Правительство Москвы, очевидно, не хочет сковывать себя только рамками программы сноса, поскольку в этом случае все вопросы сноса и расселения будут регулироваться действующим градостроительным законодательством. Новый закон позволит прописать под данный проект конкретное регулирование, которое необходимо для сноса новой партии домов. Речь идет скорее всего о технических параметрах застройки и комплексного освоения территорий, с включением новых возможных форм и вариантов финансирования. Жилищный кодекс содержит только общие нормы, гарантирующие права граждан при переселении», – комментирует партнер КА «Юков и партнеры» Марина Краснобаева.

Для реализации программы понадобилось бы минимум 5 трлн руб. и 20 лет, подсчитывает Котровский. По его мнению, такие проекты будут интересны только в том случае, если застройщикам предоставят компенсационные участки либо полностью снимут нагрузку по социальной инфраструктуре и паркингам.

Собянин на встрече с Путиным сообщал, что бюджет Москвы «достаточно устойчивый»: «Мы имеем запас прочности. Поэтому с точки зрения финансового запуска видим возможности у города». Доходы Москвы в 2016 г. составили 1,85 трлн руб.