Россияне стали реже брать ипотеку

В I квартале 2019 г. банки выдали 280 000 ипотечных кредитов – на 5% меньше, чем за тот же период годом ранее; сильнее всего спрос на ипотеку упал в марте: число выданных кредитов сократилось на 15% год к году до 100 000 шт., подсчитали Дом.РФ и Frank RG. Правда, в денежном выражении, по их оценкам, выдачи ипотеки за квартал выросли на 5% до 610–620 млрд руб.

По данным Объединенного кредитного бюро, ситуация еще хуже: сумма выданных за январь – март ипотек снизилась год к году на 1%, а их число сократилось на 12%. В статистике бюро не учтены данные Газпромбанка.

ЦБ пока не раскрыл официальную статистику за весь квартал. Но ранее регулятор констатировал рост числа выданных за январь – февраль кредитов на 0,5% год к году – до 181 602 шт.

Почему тормозит ипотека

Причин для снижения спроса на ипотеку несколько. Основная – увеличение кредитных ставок, начавшееся еще осенью 2018 г., считает руководитель направления банковских рейтингов рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. По его словам, заемщики стремились взять ипотеку по старым ставкам, что привело к рекордным выдачам в IV квартале. Банки начали поднимать проценты по ипотеке после повышения ключевой ставки в сентябре прошлого года. А после декабрьского повышения индикатора до 7,75% рост стоимости кредитов ускорился. В результате средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца, в феврале 2019 г. составила 10,15% годовых (+0,49 процентного пункта к началу года), по данным ЦБ. Временной лаг между одобрением заявки на ипотеку и получением кредита может достигать трех месяцев.

Банки продолжили повышать стоимость ипотеки в январе – феврале. «В январе ставки повысили 12 из 20 крупнейших ипотечных банков (включая Сбербанк и ВТБ), в феврале – девять», – рассказывает директор департамента мониторинга банковских продуктов маркетингового агентства Marcs Наталья Абрамова. По подсчетам Marcs, к началу апреля средняя ставка предложения ипотеки в топ-20 банков составила 10,81% (+0,3 п. п. к началу года).

Рост ставок ипотеки снизил интерес заемщиков к рефинансированию, которое до середины прошлого года поддерживало статистику выдачи ипотеки, отмечают эксперты. «В 2018 г. доля рефинансирования в ипотечных выдачах банка составляла порядка 30%, сейчас она существенно ниже», – констатирует руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко.

Свою лепту в охлаждение ипотеки внес регулятор. С 1 января ЦБ повысил коэффициент риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20% от стоимости залога со 150 до 200%. По данным «Эксперт РА», 45% выдач в конце 2018 г. были обеспечены именно ипотекой с первоначальным взносом менее 20%. Как и прогнозировали эксперты, из-за этого одни банки подняли минимальный первоначальный взнос, другие – повысили ставку по кредитам с низким первым взносом больше, чем по остальным.

«Рост ставок по ипотеке должен быть временным из-за того, что ряд однократных факторов привел к росту инфляции и росту ставок», – заявляла в начале апреля председатель ЦБ Эльвира Набиуллина.

Ставки идут на снижение

В марте, по словам Абрамовой, ситуация со ставками стабилизировалась, крупнейшие игроки их не меняли, а вот «апрель начался со снижения ставок некоторыми крупными банками, что, возможно, станет сигналом рынку к улучшению условий по ипотечным кредитам».

Повышение ипотечных ставок подошло к концу, резюмируют аналитики Дом.РФ и Frank RG. «Рост процентных ставок прекратился в конце I квартала 2019 г.», – подтверждает первый зампред Совкомбанка Сергей Хотимский.

Например, с 1 апреля Райффайзенбанк снизил ставки до 9,99% годовых для кредитов от 7 млн руб. (стандартные ставки – на 0,5 п. п. больше).

РСХБ уменьшил ставки на новостройки на 0,2–0,7 п. п., на вторичное жилье – на 0,3–0,95 п. п. до минимума в 10–10,8% годовых в зависимости от типа недвижимости и суммы кредита. «Абсолют банк» снизил ипотечные ставки на 0,25 п. п., теперь они начинаются от 11,5% годовых.

Сейчас ставки предложения ипотеки снижаются, в том числе благодаря новым акциям банков, делится наблюдениями руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко.

Так, Альфа-банк с 1 апреля в рамках акции уменьшил ставку на 0,5 п. п. до 9,99% годовых только для ипотеки в новостройках стоимостью от 8 млн руб. в столичном регионе и от 6 млн – в остальных. Ставки ипотеки на вторичное жилье в банке начинаются с 10,79% годовых. «Первичное жилье с начала года подорожало на 3–5%, и это могло немного замедлить рост спроса. Снижение ставок по ипотеке повысит активность покупателей», – объяснил директор по развитию ипотечного кредитования Альфа-банка Артем Иванов.

«СМП банк» планирует с мая снизить ставки для отдельных категорий клиентов в рамках акции, сообщил его представитель, не уточнив, на сколько и для каких.

Банковский креатив

Понимая, куда развивается ситуация, банки начали заранее стимулировать будущих заемщиков. Некоторые из них объявили акции для ипотечных заемщиков сразу вслед за повышением собственных ставок в феврале – марте. В частности, Газпромбанк в рамках такой акции до 31 мая выдает ипотеку с первоначальным взносом от 40% сроком до семи лет под 10% годовых (9,7% для зарплатных клиентов). Его стандартная ставка после повышения в феврале начинается от 10,8% годовых при наличии комплексного страхования.

А Совкомбанк с февраля предлагает акцию «Гарантия отличной ставки», по которой обещает снизить ставку ипотеки до 7,9% годовых на три года (базовые ставки начинаются от 10,9% годовых на новостройки и от 11,9% для готового жилья при комплексном страховании). Однако гасить кредит заемщику придется по базовой ставке, а разницу между ней и льготной ставкой банк обещает вернуть ему лишь после полного погашения ссуды. Кроме того, за эту услугу клиент должен заплатить банку комиссию 2,9% от суммы кредита на новостройку или 3,9% на готовое жилье и совершать в период кредитования минимум одну покупку в месяц с картой рассрочки «Халва», рассказал представитель банка.

Некоторые банки дают преференции покупателям недвижимости отдельных застройщиков, как правило, за счет субсидирования ими кредитной ставки. Например, с марта Райффайзенбанк выдает ипотеку на отдельные объекты ФСК «Лидер» со ставкой 6,75% годовых в первый год, 10,25% – на оставшийся срок. А ВТБ с апреля кредитует покупателей жилья ряда проектов «Лидер-инвеста» по ставке от 6,4% годовых в первые два года, далее ставка увеличивается минимум до 8–10,2% годовых в зависимости от срока кредита.

А Россельхозбанк (РСХБ) совместно с застройщиком А101 проводит акцию «Ипотечные каникулы»: в первый год кредитования заемщик вообще не платит по кредиту, ставка которого составляет 10,4% годовых. Затем невыплаченные суммы равномерно распределяются на весь оставшийся срок кредита и вносятся вместе с ежемесячными платежами по кредиту. На отдельные объекты А101 с апреля РСХБ выдает кредиты сроком до пяти лет при начальном взносе от 50% по ставке от 5,17% годовых, при сроке 5–10 лет и взносе от 20% – по ставке от 7,1% годовых.

На ипотеку приходится более половины продаж строящегося жилья, а с учетом произошедшего резкого роста цен на новостройки (9% за 2018 г., по данным Росстата) повышение ставок ипотеки особенно негативно влияет на спрос, объясняет управляющий партнер риэлтора «Метриум» Мария Литинецкая.

В ближайшие месяцы роста ставок ипотеки не ожидается. Регулятор взял паузу в повышении ключевой ставки, инфляция ведет себя лучше ожиданий и в марте был наконец сломлен тренд повышения ставок вкладов, которые выступают для банков ключевым источником фондирования ипотечных кредитов, отмечает Доронкин. По словам Гордейко, ставки будут снижаться, а средневзвешенная ставка ипотеки, выданной за месяц, к концу 2019 г. не превысит 10% годовых.