Больше лотов – ниже ставки: что происходит с рынком долгосрочной аренды жилья

С начала 2026 г. на рынке долгосрочной аренды жилья в большинстве крупных городов наметился заметный тренд: увеличилось предложение и снижение стоимости. По данным «Авито. Недвижимости», с которыми ознакомился «Ведомости. Город», в апреле количество лотов выросло на 20% по сравнению с январем и на 26% относительно апреля прошлого года. Арендная ставка в апреле 2026 г. снизилась на 7% по сравнению с январем 2026 г. и на 3% с апрелем 2025 г. 

Что способствовало изменениям, а также что ждет этот рынок в ближайшее время, разбирался «Ведомости. Город». 

Тренд на снижение 

Снижение ставок по долгосрочной аренде и расширение предложения в большинстве крупных городов фиксируют сразу несколько игроков рынка. По данным «Домклик», по итогам первого квартала 2026 г. медианная стоимость аренды в России снизилась на 8%, а предложение в среднем по стране увеличилось на 28,1%. 

По данным «Яндекс. Аренды», предложение арендного жилья в городах-миллионниках в марте 2026 г. расширилось на 8,4%, а по итогам I квартала – на 32,4%. Средняя ставка долгосрочной аренды квартир в российских городах-миллионниках по итогам марта 2026 г. составила 34 000 руб., отмечают в компании. 

Наиболее выраженная динамика с начала года зафиксирована в сегменте однокомнатных квартир: их предложение увеличилось на 29%. Также вырос выбор студий (+22%), двухкомнатных (+13%) и трехкомнатных квартир (+5%), следует из аналитики «Авито. Недвижимости» (есть в распоряжении «Ведомости. Города»).

Спрос при этом остается умеренным: к январю 2026 г. он увеличился на 3%. Поскольку предложение растет быстрее спроса, арендные ставки остаются стабильными или снижаются, отмечают в компании. По подсчетам «Авито. Недвижимости», в апреле средняя ставка долгосрочной аренды квартир в России составила 31 000 руб. в месяц. Это на 3% ниже апреля 2025 г. и на 7% января 2026 г. Доступнее всего обходится аренда студий и однокомнатных квартир – 27 300 руб. и 27 200 руб. в месяц соответственно. Двухкомнатные квартиры в среднем сдаются за 35 700 руб., трехкомнатные – за 49 800 руб. 

По сравнению с началом года коррекция ставок наблюдается в большинстве сегментов: среди студий наблюдалось снижение на 7%, однокомнатных квартир – на 6%, двухкомнатных – на 3%, отмечают в «Авито. Недвижимости». Стоимость трехкомнатных квартир сохранилась на уровне января. 

Рынок нормализуется после перегрева

Опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты связывают тенденцию с выходом на рынок инвестиционного жилья и квартир в новостройках, которые собственники сдают после завершения строительства. 

«Речь о жилье, купленном в период сверхнизких ипотечных ставок 2020–2021 гг., а также позже – по льготным программам, но введенном в эксплуатацию только в 2025–2026 гг. Теперь каждая четвертая квартира в экспозиции – это новый фонд со свежим ремонтом, что кардинально изменило структуру предложения», – говорит председатель комиссии по инвестициям в недвижимость ТПП Екатерина Авдеева. 

Таким образом инвесторы создают избыток арендных объектов, не получив ожидаемого прироста капитала на фоне высокой ключевой ставки, добавила она. По ее словам, текущая ситуация – нормализация после перегрева рынка аренды в 2023–2024 гг. Он становится конкурентнее: повышаются требования арендаторов, растет доля качественного предложения, профессиональные управляющие вытесняют частных собственников. 

Отсюда вытекает еще один фактор, повлиявший на сложившуюся ситуацию: после периода перегрева снизилась активность спроса, утверждает эксперт в области продуктовой стратегии жилой и сервисной недвижимости Екатерина Паталина. 

«В 2024 г. и первой половине 2025 г. аренда была поддержана высокой стоимостью ипотеки и отложенным спросом на покупку. Но по мере насыщения рынка арендаторы получили больший выбор, а конкуренция среди собственников теперь касается не только цен, но и состояния квартиры, мебели, техники, локации и скорости заселения», – отметила она. 

Еще одну причину расширения предложения опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты видят в отложенном спросе со стороны продавцов: часть собственников, не сумевших продать жилье по желаемой цене в условиях сжатия рынка, временно перевели объекты в аренду в ожидании лучших времен. 

«Одновременно высокая стоимость ипотеки удерживает часть потенциальных покупателей на арендном рынке: для многих семей аренда сегодня оказывается более управляемой нагрузкой, чем покупка с крупным первоначальным взносом и высоким ежемесячным платежом», – добавляет сооснователь и генеральный директор девелоперской компании «22/11 Девелопмент» Айман Эль-Хашем. 

Несмотря на сложные ипотечные условия, предложение опережает спрос, подчеркивает сотрудник Финансового университета при правительстве РФ Ярослав Климов. Важным фактором, повлиявшим на предложение и ставки, также является сезонность, отмечают эксперты. 

«Начало года традиционно менее активно для аренды: меньше переездов, меньше студентов, ниже корпоративная мобильность. На таком фоне даже умеренный рост предложения быстрее давит на ставку», – говорит Паталина.

Арендатор диктует условия?

В 2026 г. наблюдается окончательный переход от «рынка арендодателя» к «рынку арендатора», считает Климов. «Сегодня избыток предложения – это не временный всплеск, а результат реализации инвестиционных стратегий прошлых лет, столкнувшихся с новой реальностью дорогого кредита. В этих условиях ключевым преимуществом собственника становится гибкость условий и качество отделки», – говорит он. 

Согласно проведенному в ноябре 2025 г. опросу компании «Роквул» (есть в распоряжении «Ведомости. Города»), при выборе арендного жилья респонденты чаще всего выбирают новостройки с современным ремонтом – такой вариант назвал каждый четвертый (25%). На втором месте оказалось жилье с качественной тепло- и звукоизоляцией (21%). Еще 19% готовы снимать любую квартиру при условии, что она находится в развитом и удобном районе. 

Что касается факторов, влияющих на стоимость аренды, кроме площади, 50% считают ключевыми условиями район и транспортную доступность. На втором месте – ремонт и общее состояние квартиры (40%). Для 31% значимым фактором стало наличие в квартире необходимой мебели и техники. При этом 29% ориентируются на уровень комфорта и приватности, 21% обращают внимание на характер и поведение соседей, столько же – на тип дома, будь то монолит, панель или кирпич. 

Как ипотечные ставки повлияют на аренду

Дальше ситуация будет развиваться неравномерно, предполагает Паталина. По ее словам, в городах, где много новых инвестиционных квартир и типового предложения, давление на ставки может сохраняться еще несколько месяцев. Особенно уязвимы студии и однокомнатные квартиры без выраженного продуктового преимущества: ремонта, комплектации, хорошего управления, удобного сценария проживания.

«Поэтому я бы ожидала дальнейшего роста конкуренции среди арендодателей и умеренного снижения ставок в массовом сегменте. Но это снижение не будет одинаковым для всех: типовые квартиры в перенасыщенных локациях будут корректироваться сильнее, а хорошо подготовленные объекты в сильных локациях смогут удерживать ставку лучше рынка», – утверждает она. 

Снижение цен прекратится с началом высокого сезона в июле-октябре, прогнозирует Авдеева. При этом развернуть рынок вверх быстро не удастся – накопленный объем предложения сдержит динамику, уверена она. Также, по ее словам, ставки вернутся к умеренному росту через два–три года, но не такими темпами, как в 2023–2024 гг.

Эль-Хашем предполагает, что вторичный рынок в ближайшей перспективе может начать восстанавливаться на фоне снижения ипотечных ставок. Как следствие – часть квартир может начать «вымываться» из аренды обратно в продажи. Одновременно снижение новых запусков в девелопменте ограничит будущий приток жилья, считает он.

«Поэтому текущее снижение ставок аренды выглядит скорее как эффект временного избытка предложения, сформированного прошлым строительным циклом. Дальнейшая динамика будет зависеть от того, что восстановится быстрее – спрос на покупку жилья или объем нового предложения», – резюмирует он.