Офисная декада: как изменился рынок деловой недвижимости

На офисном рынке сложился структурный дефицит качественного готового предложения, считают эксперты. Несмотря на то что 2025 г. стал рекордным по вводу офисов за десятилетие, до насыщения рынка очень далеко. Тем более что, по оценкам аналитиков, после пиковых значений прошлого года показатели ввода будут уменьшаться, не позволяя полностью удовлетворить покупателя. 

Первичный рынок: неоднозначное изобилие

Сегодня на первичном рынке класса А внутри МКАД офисы блоками представлены в 60 объектах, подсчитал аналитический центр Stone. Суммарный объем предложения во всех этих проектах превышает 500 000 кв. м (данные на начало апреля 2026 г.). 

Значительная его часть – заслуга девелоперов, которые ранее занимались строительством жилья и пришли на офисный рынок благодаря городским программам (комплексного развития территорий и создания мест приложения труда). Это, по оценке руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, благотворно сказалось на развитии сегмента, так как «жилые девелоперы» более склонны к внедрению оригинальных и инновационных решений и способны лучше учесть потребности всех групп конечных пользователей и резидентов.

Но есть нюанс: на взгляд сооснователя и управляющего директора Manufaqtury Андрея Кулагина, разница между профильными и непрофильными игроками проявляется в отношении к тому, как офис живет после ввода. По его словам, «офис – это всегда история про пользователя, качество среды, сервис, инженерную устойчивость, работу с арендаторами и ежедневное управление». И в ближайшие годы, уверен эксперт, главным фактором успеха проекта будет качество его последующей эксплуатации.

Ввод офисов: постепенное сокращение и последующий всплеск

В 2025 г. в Москве сдали в эксплуатацию 726 000 кв. м офисов – максимум за последнее десятилетие, говорит директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев. Тем не менее этот показатель оказался практически вдвое ниже ожиданий. По словам Мастиева, аналогичная ситуация пока наблюдается и в 2026 г. «С января по март введено около 120 000 кв. м при плановых 500 000 кв. м – это подтверждает сохраняющийся разрыв между заявленными сроками и реальным завершением проектов», – говорит он. Директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба полагает, что по итогам года объем нового строительства может составить 550 000–650 000 кв. м офисов (–9% к 2025 г.). Причины этого спада, по оценке представителя этой компании, – замедление темпов роста экономики, высокие цены строительной продукции, дорогое заемное финансирование. 

В целом эксперты полагают, что офисный сегмент вступил в период «сдержанного ввода», который может продлиться два-три года. В среднем рынок будет пополняться на 450 000–650 000 кв. м в год, считает коммерческий директор Pioneer Алиса Шишнина. Уже в следующем году аналитический центр Stone ожидает локальный минимум по вводу – 426 000 кв. м в классе А внутри МКАД. По мнению специалистов компании, тренд начнет разворачиваться только в 2028 г., когда будет сдано 800 000 кв. м. С учетом этого дефицит будет сохраняться как минимум два года и только после появится выбор на рынке готовых офисов, уверена руководитель аналитического центра Марина Грицкова.

С тем, что дефицит в ближайшие годы будет сохранятся, согласны и другие эксперты. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова отмечает, что, с учетом среднего срока девелопмента офисных объектов (в среднем три–пять лет), заявленные сегодня объекты будут реализовываться до 2030–2032 гг. Так что увеличение предложения будет постепенным. При этом, по оценкам компании, реально будет сдано только 54% из заявленного к вводу объема до конца 2028 г.

Кроме того, большая часть площадей в бизнес-центрах продается и арендуется на этапе строительства. Например, по данным Stone, более 75% от ввода 2026 г. уже реализовано. «Это означает, что на рынок свободной аренды и продажи поступает лишь небольшая часть от общего объема нового строительства, что не позволяет говорить о насыщении рынка», – делают вывод в пресс-службе инвестиционной группы «Абсолют».

10 лет умеренного ввода 

Такая ситуация, с точки зрения Кулагина, стала закономерным итогом десятилетнего цикла развития рынка, который слишком долго не производил в достаточном объеме качественное свободное предложение. Проекты, по его словам, строились по более безопасной для девелопера модели: под конечного пользователя, под штаб-квартиру или с высокой долей предварительной реализации. 

На протяжении почти всего этого периода объемы нового строительства оставались ограниченными и не покрывали растущего спроса, комментирует исполнительный директор CORE.XP Мария Зимина. В 2016–2020 гг. ввод не превышал 420 000 кв. м, а абсолютный минимум был зафиксирован в 2018 г. (132 000 кв. м). И только начиная с 2024 г. объемы стабилизировались в диапазоне 580 000–700 000 кв. м в год. 

Объем сделок: стабилизация

В 2025 г. сумма купленных и арендованных площадей на офисном рынке Москвы составила 1,345 млн кв. м (–33% год к году), сообщает Ricci. Похожая статистика и у других консультантов. В частности, они отмечают, что нынешний показатель сопоставим с уровнем 2021 г. 

В условиях роста цен экспонирования и запрашиваемых ставок аренды многие компании предпочитают продлевать договоры, искать более бюджетные опции или оптимизировать объем занимаемых площадей, объясняет снижение спроса Дзюба. «Спрос сохраняется, но теперь он гораздо жестче сосредоточен в сильных проектах», – дополняет Кулагин. 

Об этом свидетельствует статистика сделок в проектах класса А внутри МКАД. Несмотря на общее снижение, в этом сегменте в 2025 г. было реализовано около 250 000 кв. м (блоки и этажи), что, по оценке Stone, выше показателя 2024 г. почти на 30%. Но в компании отмечают, что за прошедший год рынок стал более конкурентным: если в I квартале 2025 г. сделки проходили в 30 проектах из 34, находящихся в открытой продаже, то в I квартале 2026 г. – уже в 38 проектах из 62.

Такая динамика в основном связана с большим количеством стартов. Активный выход новых проектов привел к перераспределению спроса среди большего количества игроков рынка. При этом точечно по проектам наблюдалось снижение объемов продаж на 20–30% год к году, обусловленное ростом конкуренции в локациях, комментируют в Stone.

Общий объем сделок в данный момент сильно зависит от продуктовых характеристик самого объекта, застройщика, сервиса и качества управляющей компании.

Таким образом, даже в пределах одной локации востребованность конкретных БЦ может заметно варьироваться, резюмирует Белова. Наиболее уверенно, как считают в Stone, на рынке будут чувствовать себя девелоперы с низкой долговой нагрузкой, которые снижают зависимость от банковского финансирования, инвестируя в проекты собственные средства. «Такие компании отличаются большей стабильностью и могут предложить инвесторам привлекательные условия: объекты с поэтапным ростом стоимости квадратного метра, который к моменту завершения строительства достигает рыночного уровня», – говорит Грицкова.

Восстановление спроса эксперты ожидают ближе к 2028 г., когда, как уточняет Дзюба, по прогнозу Банка России (в рамках базового сценария на период до 2028 г.) ключевая ставка опустится до 7,5–8,5%. Это будет способствовать снижению финансовых издержек и росту деловой активности, говорят эксперты.

2027 г. станет «первой ласточкой» на пути к восстановлению: объемы поглощения достигнут примерно 1,7 млн кв. м, прогнозирует руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.

Вакантность: немного вырастет, но останется низкой

Как показывают исследования рынка, в течение 10 лет доля свободных площадей постепенно уменьшалась. Снижение уровня вакантности с 12,4% в 2016 г. до 6–7% в 2026 г., на взгляд управляющего партнера Nikoliers Николая Казанского, отражает существенное ужесточение баланса спроса и предложения.

При этом внутри одной и той же локации вакантность может быть разной, подчеркивает Кулагин, так как рынок давно оценивает не только адрес, но и сам продукт. Клиенты предпочитают хорошую инженерию, сервис, цифровую инфраструктуру и профессиональное управление.

В ближайшие два–три года MR не ожидает существенного роста вакантности, несмотря на постепенное увеличение объемов ввода, выражает мнение большинства аналитиков Мастиев. Так, по мнению директора по коммерческой недвижимости Level Group Александры Захаровой, в 2026 г. небольшой технический рост возможен, но он будет краткосрочным. «В горизонте двух–трех лет рынок стабилизируется на уровне 5–7%, а в классах А и А+ – 3–5%. Это по-прежнему дефицитный рынок для качественного продукта», – говорит представитель Level Group. В аналитическом центре Stone отмечают, что пик спроса придется на объекты, завершение строительства которых ожидается в 2026–2027 гг. В этот период темпы ввода новых площадей могут снизиться по сравнению с сегодняшними, а уровень вакансии останется минимальным.

Минимальный уровень вакантности, по прогнозам Беловой, будет сохраняться в пределах ключевых деловых районов. Причины – стабильно высокий спрос и перенос основной волны строительства за ТТК и МКАД, уточняет Зимина.

Арендные ставки будут точечно расти

Поведение другого индикатора рынка – стоимости аренды – также демонстрирует формирование структурного дефицита на протяжении 10 лет, отмечают эксперты. По словам Казанского, рынок за этот период окончательно перешел от долларовой модели к рублевой и в отечественной валюте рост составил порядка 40% в классе А и был более чем двукратным в классе B. 

Сегодня, по информации директора департамента офисной недвижимости NF Group Елены Акатовой, наблюдается точечное увеличение ставок, которое зависит от конкретного района. Средневзвешенная стоимость аренды БЦ класса А внутри МКАД в I квартале 2026 г. достигла 41 630 руб./кв. м/год, за МКАД – 21 926 руб./кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов). При этом, указывают эксперты, офисы в популярных деловых локациях обойдется дороже. В Ricci подсчитали, что средневзвешенная ставка аренды таких объектов находится на уровне 52 000 руб./кв. м/год.

Самая дорогая аренда, по данным NF Group, в Белорусском районе (96 210 руб./кв. м/год), ММДЦ «Москва-Сити» (79 889 руб./кв. м/год) и Центральном деловом районе (50 102 руб./кв. м/год). Аналитики Stone добавляют, что еще в 2024–2025 гг. были зафиксированы исторические максимумы – отдельные сделки дороже «психологической» отметки в 100 000 руб./кв. м в год. 

«Крайне мало заявлено проектов под аренду, поэтому мы видим потенциал роста ставок аренды около 7% ежегодно в следующие три года», – замечает управляющий директор «Самолет Коммерция» Егор Анучин. Часть экспертов полагают, что продолжится «точечный рост». Так, по мнению Беловой, в условиях стабилизации спроса дорожают только качественные предложения в востребованных локациях.

Продажи: снижения цен не ждите

Анализ динамики цен за последние 10 лет показывает, что за этот период в среднем цены росли на 15–20% в год, а за последние пять лет выросли почти в два раза, отмечают в Stone. И тренд на повышение сохраняется.

По оценке Шишниной, по сравнению с прошлым годом цены прибавили 22%. Диапазон цен в классе А находится в районе 500 000–520 000 руб. за кв. м, в классе В+ – 340 000–380 000 руб. за кв. м, комментирует Мастиев. При этом в отдельных проектах внутри ТТК и в «Москва-сити» они достигают 1 млн руб. за кв. м. 

Между тем наперекор трендам на первичном рынке в бизнес-центрах класса А появились предложения с ценой около 350 000 руб. за метр. Большинство опрошенных экспертов сомневаются, что такая цифра может гарантировать клиентам соответствующее качество. По данным совместного исследования IBC Real Estate и Stone, заявленная цена ниже себестоимости, которая в I квартале 2026 г. составила 380 000 руб./кв. м полезной площади (по классу А). И этот уровень не включает в себя приобретение земельного участка, затраты, связанные с реализацией проекта, и другие расходы. 

«По такой цене можно вывести ограниченный пул лотов на ранней стадии, но обеспечить качественный продукт класса А «в рынке» сегодня практически невозможно: экономика не сходится, – объясняет Захарова. – Как правило, это либо маркетинговый ход, либо менее ликвидные помещения».

Наиболее вероятно, что в этом случае девелопер выбирает стандартные продуктовые решения и оптимизирует затраты на энергоэффективные инженерные системы последнего поколения, предположили в пресс-службе «Текта групп» и подчеркнули, что такие проекты сложно назвать бизнес-центрами нового уровня, отражающими актуальные тенденции рынка.

В ближайшие три года (2026–2028 гг.) цены продолжат расти, особенно на офисы класса A, расположенные в ЦАО, «Москва-сити», Белорусском, Павелецком и Ленинградском деловых кластерах, считает Шишнина. Уже к концу 2026 г. средняя цена в этом сегменте может приблизиться к 550 000–570 000 руб. за кв. м, уточняет Мастиев. По оценкам Forma workplacе, динамика прироста цен в востребованных проектах может составить 10–15%.

Главные причины роста, по словам эксперта МR, – дефицит предложения, рост себестоимости строительства и запрос на новые офисы высокого качества. 

Какие объекты будут скоро введены 

В 2026 г. IBC Real Estate прогнозирует ввод более 30 проектов. Например, Pioneer в 2026 г. вводит проект Opus на Дербеневской набережной в Павелецком районе. Stone сдаст три крупных бизнес-центра. В начале 2026 г. компания уже ввела в эксплуатацию «Stone Савеловская» (партнерская структура девелопера УК Stone Office завершает приемку объекта). Далее ожидается сдача третей очереди офисного квартала Stone Towers в Белорусском деловом районе – бизнес-центр Tower D. Ко вводу в 2026 г. также готовится БЦ «Stone Ленинский» у метро «Ленинский проспект». В дальнейшем девелопер планирует придерживаться темпов ввода от 100 000–150 000 кв. м в год.

Level Group планирует в текущем году достроить «Level work Воронцовская» в Обручевском районе, а также компактный офисный центр «Level work Южнопортовая» в рамках жилого комплекса. Forma workplacе собирается во II квартале 2026 г. ввести проект «Порта» в Филевском районе Москвы, вблизи бизнес-хаба «Москва-cити», а в конце года – креативно-деловой кластер «Густав» на территории бывшего завода «Борец» в Савеловском районе.