С окраины — в ЦАО. Почему в Москве увеличился спрос на аренду элитного жилья

В ноябре 2022 г. в Москве резко возросло количество предложений по аренде квартир. На фоне октября число объявлений увеличилось на 41%, а по сравнению с ноябрем 2021 г. — на 200%, отмечают аналитики дивизиона «Домклик» Сбербанка. Опрошенные «Ведомости. Городом» эксперты считают, что тенденция может выровняться довольно быстро из-за внутренней миграции населения, что повысит спрос на квартиры. 

Переезд в Хамовники

Согласно исследованию, несмотря на высокую стоимость предложения, более востребованные для долгосрочной аренды квартиры располагаются в ЦАО: Пресненский и Тверской районы, Хамовники, Арбат и Якиманка, а также Замоскворечье, Басманный и Мещанский районы. Средняя стоимость однокомнатной квартиры (37 кв. м) здесь находится на уровне 44 000 руб. в месяц, двухкомнатной — 67 000 руб. (56 кв. м), трехкомнатной — 132 000 руб. (96 кв. м). 

Спрос на аренду элитного жилья остается также в районах Раменки, Дорогомилово, Хорошевский, Аэропорт, Щукино и Хорошево-Мневники. Их выбирают в основном из-за близости к центру, транспортной доступности, большого количества новостроек и учебных заведений. 

Интерес к аренде элитного жилья мог подняться из-за того, что количество предложений по аренде увеличилось в ноябре на 41%, в связи с чем владельцы квартир стали делать скидки, полагают аналитики сервиса «Домклик». Так, в районах Тверской, Хамовники, Арбат и Мещанский скидка на аренду однокомнатных квартир в ноябре достигла 35-40%. На двушки в Хамовниках, Замоскворечье и Якиманке — до 23%. Изменения в цене аренды трехкомнатных квартир ниже и варьировались в диапазоне 13-18% в в районах Дорогомилово, Басманный, Аэропорт, Якиманка и Пресненский.

По мнению руководителя аналитического центра дивизиона «Домклик» Сбербанка Марии Ромчановой, изменение геополитической ситуации в конце сентября привело к избытку свободных арендных площадей в Москве. «По сравнению с началом сентября количество объявлений увеличилось на 38%, — констатирует эксперт. — Как следствие, фиксируется значительное снижение арендных ставок: даже в самых востребованных районах стоимость снизилась более чем на 30%». При этом, если ситуация стабилизируется, образовавшийся дисбаланс может выровняться довольно быстро за счет внутренней миграции населения и снижения количества предложений на рынке аренды, уверена Ромчанова. 

Падение цен в высокобюджетном сегменте в ноябре также подтверждает руководитель отдела аренды агентства премиальной недвижимости Point Estate Татьяна Леонова: «В ноябре цены продолжают плавно снижаться, на 25−30% по отношению ко II кварталу 2022 г.». По мнению директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлии Дымовой, тенденция приводит к сближению цен на аренду жилья в Центральном округе с более бюджетными предложениями. «Получается, что арендатор может за сравнимые деньги снять квартиру в более престижном районе или более высокого класса, чем ранее», — говорит эксперт.

Сезонность и смена стратегий

Спад предложения в сентябре — октябре 2022 г. носил сезонный характер и был связан с началом учебного года и делового сезона, считает Мария Ромчанова. Повышенный спрос в ноябре некоторые эксперты связывают также с волной людей, которые вернулись в столицу после отъезда в начале осени. «В сентябре — октябре уезжало большое количество людей, что повлекло за собой падение спроса. В ноябре часть людей возвращается, как и спрос. Более того, традиционно под Новый год наблюдается повышенный объем сделок по аренде», — отмечает региональный директор департамента городской недвижимости NF Group (экс- Knight Frank Russia) Андрей Соловьев.

По мнению Дымовой из Est-a-Tet, снижение цен на аренду может быть связано и с изменением туристических потоков. Если раньше квартиры в престижных районах часто сдавались в посуточную аренду, то сейчас такие объекты могут уходить в простой и не приносить прибыли. Собственники вынуждены менять стратегию их сдачи (например, на долгосрочную аренду) или выставлять их на продажу. «Те, кто выставлял бывшие посуточные квартиры в долгосрочную аренду, достаточно часто завышали ставку, ориентируясь на люксовое расположение и расчет от прибыли при посуточной сдаче, что выше, чем долгосрочная аренда. Но если собственник хочет повышать прибыль, он корректирует цену, отсюда и скидки»,  — считает Дымова.  

Кроме того, появились лоты, которые раньше не выходили на рынок, так как сдавались экспатам, работающим в крупных компаниях. «Раньше трехкомнатные квартиры за 132 000 руб. в месяц арендовали экспаты с семьями, но они разъехались, — отмечает Леонова из Point Estate. — Сейчас элитное жилье в основном арендуют российские семьи, в том числе с детьми». В основном это опытные специалисты, служащие крупных госкомпаний, чиновники и бизнесмены — те, кто не готов переносить свой бизнес из России и не может зарабатывать дистанционно, при этом у них есть семьи и налажен быт, добавляет Соловьев. Однокомнатные квартиры, как и раньше, чаще арендуют люди без партнера или семейные пары без детей. 

Нынешний тренд на рынке аренды может сохраниться до Нового года или чуть дольше, полагают эксперты. При этом отток из страны части арендаторов элитного жилья может спровоцировать собственников выставить квартиры на продажу вместо аренды.