Жилье у воды: почему девелоперы активно застраивают бывшие порты

Жилой комплекс у воды – это всегда особенное место. Там иначе дышится, иначе строится, иначе живется. Вода задает ритм, смягчает урбанистическую жесткость, дает воздух и пространство там, где его обычно не хватает. Но так было не всегда. Еще полвека назад реки и заливы в мегаполисах воспринимались как индустриальные артерии – рабочие лошадки, а не места для жизни. Портовые доки, склады, заводы, грузовые терминалы. Береговая линия была территорией производства, а не отдыха. Но постепенно вода потеряла свою «промышленную» функцию. Города развернулись к воде лицом. Старые индустриальные зоны у рек и заливов превращаются в самые дорогие и желанные кварталы. Потому что вода в мегаполисе – это дефицит.

Лондон развернулся к Темзе. Гамбург – к Эльбе. Копенгаген – к проливу Эресунн. Нью-Йорк – к Гудзону и Ист-Ривер. Каждый из этих городов прошел свой путь переосмысления воды. И каждый пришел к одному и тому же выводу: набережная – это не просто прогулочная зона. Это новая городская ось, вокруг которой строится жизнь района. Здесь работают и отдыхают, здесь встречаются и вдохновляются, сюда приходят за впечатлениями и за статусом.

Москва – часть этого глобального движения. На протяжении десятилетий Москва-река оставалась скорее индустриальным фоном, чем точкой притяжения. Но сегодня город активно возвращает себе воду, и, по мнению экспертов, один из самых ярких примеров этой трансформации – Южный порт. На месте бывших промышленных территорий здесь формируется новый столичный район, который по своему замыслу и масштабу сопоставим с лучшими мировыми проектами ревитализации. А в центре этого процесса принципиально иной взгляд на то, как жить у воды.

Мировые тренды

HafenCity, Гамбург

Крупнейший градостроительный проект Европы в черте центрального города площадью 157 га, расширяющий центр Гамбурга на 40%. На месте старых доков вырос целый район с жильем, офисами, культурными пространствами и, конечно, набережными. Ключевой принцип HafenCity – застройка занимает лишь 30% территории, остальные 70% – общественные пространства, парки и вода. Никаких «человейников» вплотную к воде. Только воздух, свет и свобода.

За 20 лет район стал не просто точкой притяжения – он превратился в один из самых дорогих и престижных районов Гамбурга. Цены на жилье здесь выросли в разы, а дефицит предложения только подогревает спрос. HafenCity доказал: когда вода становится главным архитектором пространства, выигрывают все – и жители, и инвесторы.

Nordhavn, Копенгаген

Ультрасовременный район на севере Копенгагена, расположенный в бывшей промышленной портовой зоне. На сегодняшний день это крупнейший и самый амбициозный проект экологичного городского развития в Северной Европе, превращающий старую гавань в оживленный «город на воде». Принцип Nordhavn – доступ к воде должен быть публичным. Никаких закрытых частных территорий. Набережные здесь безбарьерные, с зонами для купания, открытыми бассейнами и местами для отдыха. Вода – это общее достояние, а не привилегия избранных.

Сегодня Nordhavn – один из самых дорогих и комфортных районов Скандинавии.

Nine Elms / Battersea, Лондон

Пожалуй, самый яркий и обсуждаемый пример ревитализации – история на южном берегу Темзы. Nine Elms – зона реновации площадью 561 акр (около 227 га), которая превратила некогда индустриальный пустырь в одну из самых динамичных точек Лондона. Здесь на месте старых складов и грузовых терминалов выросли высотные жилые кварталы, коммерческие пространства и элитное жилье.

Главные архитектурные доминанты района – историческая электростанция Баттерси и новое здание посольства США. Станция превращена в огромный общественно-торговый кластер: магазины, рестораны, офисы и жилые апартаменты. Ключевой фактор успеха Nine Elms – транспортная доступность. Сюда продлили метро Northern Line с открытием двух новых станций: Nine Elms и Battersea Power Station. Это кардинально изменило логистику района, сделав его по-настоящему связанным с городом.

Южный порт

Все эти проекты объединяет одно: вода становится главным архитектором пространства. Набережная – не второстепенный элемент, а центральная ось, вокруг которой выстраивается вся жизнь района. Москва движется в этом же направлении.

Одна из главных точек развития сегодня – Южный порт. Проект КРТ должен превратить еще недавно пустовавшую промзону в благоустроенный район. Общий объем планируемой застройки достигает 7,5 млн кв. м, из которых порядка 5 млн сформирует жилье, еще 1 млн – коммерческие площади. Остальное – зеленые зоны, парки и социальная инфраструктура. Также появится 13-километровый променад вдоль воды с арт-пространствами, открытыми бассейнами и аквакомплексом.

Это действительно перспективная площадка. Как отмечает руководитель отдела продаж новостроек NF Group Анна Казначеева, развитие КРТ уже идет, а интерес к локации поддерживают расположение у Москвы-реки, близость к ТТК и соседство с развивающейся территорией ЗиЛа. Появление делового центра, благоустроенной набережной и необходимой инфраструктуры способно постепенно изменить восприятие района и повысить его привлекательность для жителей и бизнеса. Директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев также подчеркивает: здесь зарождается новый кластер, объединяющий качественное жилье и современную деловую среду. Многие пока не готовы поверить в масштаб преображения этой локации, но успешные примеры комплексного развития московских территорий уже есть.

Архитектура у воды

Одним из первых жилых проектов в Южном порту стал квартал «Портленд» девелопера Forma. Как отмечают в NF Group, расположение на первой береговой линии открывает проекту дополнительные перспективы развития. Главной точкой притяжения квартала станет набережная. Первый участок протяженностью 200 м уже практически завершен и откроется в этом году. Первая очередь проекта введена в эксплуатацию, вторая находится в активной стадии строительства. 95% квартир имеют вид на самый широкий участок Москвы-реки – около 900 м. На крыше стилобата появится общественное пространство с релакс-палубой, площадкой для лекций, видовыми террасами-маяками и «цветущим садом». Отсюда будут открываться панорамные виды на Москву-реку и природоохранную территорию острова Бобровый. В рамках развития социальной инфраструктуры в квартале также появится государственный детский сад.

Есть и другие девелоперы, которые вносят свой вклад в формирование будущего облика района. ГК «Кортрос» строит там квартал Ultima City – девять корпусов высотой до 64 этажей, «Галс-девелопмент» возводит квартал «Адмирал» почти на 5000 квартир. Level Group, «Аеон девелопмент» и другие застройщики также активно работают над созданием жилых и коммерческих объектов. Все проекты объединяет стремление сформировать гармоничную среду с качественной архитектурой, развитой инфраструктурой и общественными пространствами.

Войти в тренд

Мировые примеры показывают: районы у воды после завершения ревитализации дорожают быстрее, чем любая другая локация. HafenCity, Nordhavn, Nine Elms – все они прошли этот путь. И Москва повторяет их траекторию.

Цифры это подтверждают. Согласно исследованию компании «Метриум», за последние пять лет средневзвешенная цена квадратного метра в прибрежных новостройках Москвы выросла на 79% – с 487 000 руб. до 871 000 руб. Для сравнения: в новостройках, расположенных в удалении от реки, цены за тот же период выросли с 379 000 руб. до 787 000 руб. Рост составляет около 100%, но уровень цен отстает от «прибрежных» коллег почти на 10%. К такому выводу пришли аналитики инвестиционно-консалтинговой компании Ricci и девелопера Stone в совместном исследовании рынка новостроек на первой линии Москвы-реки.

Наиболее дефицитным продуктом остаются квартиры с прямым видом на реку – в открытой продаже представлено менее 1000 объектов, или около 3% от совокупного предложения в строящихся жилых комплексах Москвы.
Аналитики сходятся во мнении: покупка на этапе строительства инфраструктуры дает максимальную маржинальность. Когда набережная уже построена и работает, цены входят в новую фазу роста. Но потенциал Южного порта не ограничивается строительным циклом – стратегия «игры в долгую» и удержания актива здесь окажется куда более выгодной, чем классические спекулятивные вложения, считает Родионцев.