Зачем жилым девелоперам строить офисы

Ответ на вынесенный в заголовок тезис вроде бы очевиден – чтобы сэкономить при смене вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ). Московская программа создания мест приложения труда (МПТ), которая дает нам такую возможность, действительно стала главным драйвером офисного бума. Сегодня уже более половины жилых застройщиков выбирают этот механизм, чтобы получить льготы по аренде земли под жилье. Но рассматривать офисное строительство только как способ получения преференций как минимум недальновидно.

Квартиры в сбалансированном квартале, где есть не только жилье, но и работа, и сервисы, продаются и дороже, и быстрее. В «Символе», «Острове», в Раменках мы уже создали масштабные районы с большим количеством жителей – и люди хотят работать рядом с домом. Покупатель сегодня платит не за стены, а за качество жизни и готовую среду обитания. Когда рядом с домом находится современный бизнес-центр с рабочими местами, это создает дневную активность, снижает маятниковую миграцию, повышает безопасность и привлекательность района. В наших проектах офисы интегрированы в ткань жилого квартала – с парками, коммерцией, школами. Это дает синергию. Мы видим, что доля лояльных клиентов, которые готовы вновь покупать жилье именно в проектах «Донстроя», достигает 45%, а коммерческую недвижимость – 99%.

И сами по себе офисные проекты выгодны для застройщика. Хотя их маржинальность ниже, чем у жилья в сегментах премиум и делюкс. Офисный продукт – это диверсификация бизнеса, долгосрочная рентабельность за счет стабильного денежного потока и роста капитальной стоимости актива. В условиях снижения спроса на жилье и высокой ключевой ставки это критически важно. Если бы программы МПТ не было, мы все равно вышли бы на рынок коммерческой недвижимости, но медленнее. Сейчас мы получили возможность масштабироваться быстрее.

Главное, что дала нам МПТ, – возможность строить качественную деловую недвижимость вне зоны Кремля и Москвы-Сити. Ранее это было экономически неоправданно из-за высоких затрат на смену ВРИ участка. И сейчас жилые застройщики создают новые деловые кластеры за пределами ТТК, снижая тем самым транспортную нагрузку на исторический центр. Один из таких кластеров сейчас формируется, в том числе с нашей помощью, на западе Москвы.

Мы можем многое дать офисному рынку и в плане качества проектов. Стандарты строительства жилья выше, чем офисов. Дело не только в СНИП и СанПиН, но и просто в том, что покупатели квартир более требовательны к продукту, особенно в премиальном сегменте. В своих бизнес-центрах мы используем стандарты клубных домов: выразительная архитектура, большие общественные террасы на кровле (от 500 кв. м до 1000 кв. м), продуманные интерьеры, которые не устаревают годами. Кроме того, у жилых застройщиков отлажена работа с общественностью, с дворовыми пространствами, с зонированием – все это применимо и к бизнес-центрам. Как и автоматизированные системы управления пространством: для наших офисных проектов мы развиваем единое мобильное приложение – вызов лифта, бронирование переговорных, доступ по смартфону.

Да, это сегодня есть уже у многих, но важно то, что кто-то пошел дальше в развитии технологий управления зданием и сервисов для арендаторов. Мы, например, уже сейчас тестируем автономных роботов-доставщиков, а все здания проектируем с запасом под технологии 5G.

В офисном, как и в жилом, строительстве мы не только активно используем технологии информационного моделирования (BIM), но и внедрили системы контроля на основе искусственного интеллекта, которые выявляют дефекты в реальном времени. И жестко следим за энергоэффективностью, которая важна в любом сегменте. Здания класса А потребляют на 30–50% меньше энергии, что позволяет экономить 20–30% на коммунальных услугах.

Но при этом мы четко понимаем, что бизнес-центры – это не жилые дома. Офисная недвижимость имеет свою специфику и при строительстве, и при управлении. Поэтому мы создали специальное офисное подразделение, пригласили сильных специалистов. А об управляющей компании думаем не после сдачи в эксплуатацию, а еще на стадии архитектурной концепции. Опытный управляющий объяснит, где ширина коридора приведет к очередям у лифтов и почему неудачно запроектированный паркинг вызовет коллапс в часы пик. Невозможно потом хорошим сервисом исправить ошибки, заложенные в проекте.

Я убежден, что будущее девелоперского бизнеса именно за универсальными застройщиками. Компании, которые умеют строить и жилье, и офисы, и социальную инфраструктуру, создают не просто квадратные метры, а полноценные городские кластеры. В нашей стратегии мы исходим из простого тезиса: офисы сегодня становятся частью комфортной городской среды наравне с парками и благоустроенными набережными. Это не просто рабочее пространство, это такой же инфраструктурный элемент района, как школа или парк. И это не про льготы. Во всяком случае, не только про них. Программы КРТ и МПТ, безусловно, поспособствовали тому, что застройщики начали пополнять линейку проектов офисами. Но государственная поддержка направлена на комплексную застройку новых районов, и здесь интересы властей и крупных игроков рынка сходятся: коммерческая недвижимость усиливает девелоперский продукт и является одной из основных составляющих качественной инфраструктуры.